Alquiler vacacional en Italia: normativa, registros e impuestos para propietarios extranjeros (2026)

¿Qué se considera alquiler vacacional en Italia?

Italia distingue varias figuras y de ella dependen los trámites. La normativa turística es en buena parte regional: consulta primero la web de turismo de tu región y la de tu Comune (ayuntamiento).

CIN, dispositivos de seguridad y Alloggiati Web son obligaciones nacionales; los datos estadísticos dependen de la región y la tasa turística, del municipio.

¿Qué es el CIN y cómo se solicita?

El CIN (Codice Identificativo Nazionale) identifica cada vivienda de alquiler turístico o breve y cada estructura receptiva de Italia. Lo introdujo el artículo 13-ter del Decreto-ley 145/2023 y las sanciones se aplican desde enero de 2025.

1. 01

   Consigue tu codice fiscale

   Es el número fiscal italiano. Si no resides en Italia, puedes solicitarlo en el consulado italiano de tu país de residencia o en cualquier oficina de la Agenzia delle Entrate.

2. 02

   Accede a la BDSR

   La solicitud se hace en la Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministerio de Turismo con SPID o CIE, las identidades digitales italianas. Si eres extranjero y no las tienes, puedes registrarte para obtener usuario y contraseña del Ministerio; el alta no es inmediata, así que hazlo con margen.

3. 03

   Revisa el requisito regional

   La BDSR se apoya en los datos de las regiones: según dónde esté la vivienda, puede que antes necesites el código o la comunicación regional.

4. 04

   Expón el código

   El CIN debe figurar en el exterior del edificio y en todos los anuncios, sea en Airbnb, en Booking.com o en cualquier otro canal.

¿Qué requisitos de seguridad debe cumplir la vivienda?

Además de que las instalaciones cumplan la normativa de seguridad, cada vivienda debe tener:

• Detectores de gas combustible y de monóxido de carbono en funcionamiento.
• Extintores portátiles en lugares accesibles y visibles, sobre todo cerca de la entrada y de las zonas de riesgo: uno cada 200 m² de superficie o fracción, con al menos uno por planta.

Pide a tu equipo de limpieza que compruebe los detectores en cada cambio de huésped.

¿Cómo se registra a los huéspedes en Alloggiati Web?

Quien aloja a personas en Italia, también en alquileres de menos de 30 días, debe comunicar sus datos a la Questura (la jefatura provincial de Policía) a través del portal Alloggiati Web de la Polizia di Stato, según el artículo 109 del TULPS. Las credenciales se piden a la Questura de la provincia donde está la vivienda.

Hay que comunicar a todos los huéspedes con los datos de su documento de identidad y conservar los recibos que genera el portal. Sobre la identificación, una circular del Ministerio del Interior de noviembre de 2024 exige ver a los huéspedes en persona: el TAR del Lacio la anuló y el Consejo de Estado la restableció en 2025. Es un tema en evolución; consulta con tu Questura antes de plantear una llegada totalmente autónoma.

Aquí es donde Maurice encaja mejor. El huésped sube su documento en el check-in online, Maurice recoge y verifica los documentos y envía las fichas a Alloggiati Web automáticamente y a tiempo, con las credenciales de tu vivienda; además guarda los recibos por ti. Un paso opcional te permite confirmar que has identificado a cada huésped en persona o por videollamada.

¿Hay que enviar datos a ISTAT?

Depende de la región, pero en muchas sí, también para los alquileres turísticos. ISTAT, el instituto italiano de estadística, elabora cada mes las cifras de llegadas y pernoctaciones de los alojamientos turísticos, y las regiones recogen esos datos en sus propios portales, como Ross1000 o Turismo5. Plazos y formato los fija cada región.

Maurice envía los datos automáticamente a los portales regionales de Lombardía, Piamonte, Véneto, Emilia-Romaña, Liguria, Lacio, Abruzos, Calabria, Cerdeña y Marcas, y a Turismo5 en Toscana (provincias de Florencia, Pistoia y Prato). Campania está en camino; si tu región no aparece, consúltanos.

¿Cómo funciona la tasa turística (imposta di soggiorno)?

Muchos municipios aplican una tasa por persona y noche, la tassa o imposta di soggiorno. Cada Comune fija en su reglamento el importe, las exenciones (por edad, por ejemplo) y el número máximo de noches gravadas. La ley hace al anfitrión responsable del pago, con derecho a repercutirlo al huésped (art. 180 del DL 34/2020), y los portales que cobran el alquiler también pueden serlo. Algunas plataformas ya la recaudan en ciertos municipios: compruébalo en el tuyo.

Con Maurice configuras la regla de tu Comune —importe por persona y noche, exención por edad, máximo de noches y excepciones por canal cuando un portal ya la cobra— y el huésped la paga con tarjeta durante el check-in, o la marcas como pagada en efectivo. Así lo tienes todo listo para el ingreso y las declaraciones al Comune.

¿Qué impuestos paga un propietario no residente?

Las rentas de un inmueble situado en Italia tributan en Italia aunque vivas en España o en otro país; el convenio para evitar la doble imposición entre Italia y tu país de residencia determina cómo se declaran después allí. En el régimen de alquiler breve, como persona física, puedes optar por la cedolare secca, un impuesto sustitutivo con tipo fijo:

Necesitarás el codice fiscale y, por lo general, presentar la declaración de la renta italiana por estos ingresos. Las reglas cambian a menudo —la ley de presupuestos para 2026 redujo de cuatro a dos las viviendas admitidas en el régimen de alquiler breve—, así que trabaja con un commercialista (asesor fiscal italiano) y con tu asesor en tu país de residencia.

¿Qué puedes automatizar si gestionas desde el extranjero?

Para que todo arranque, cada huésped recibe el enlace del check-in online con los mensajes de la reserva; nuestro equipo te ayuda a configurarlo. El resto —equipo local, llegadas e incidencias— lo explicamos en la guía para gestionar un alquiler vacacional a distancia.