Aprire un affitto breve: tutti gli adempimenti, passo per passo (2026)

Quali adempimenti servono per aprire un affitto breve?

Gli obblighi si dividono in due gruppi: quelli da fare una volta, prima di pubblicare l’annuncio, e quelli da ripetere a ogni prenotazione. Il primo gruppo richiede qualche settimana di pratiche; il secondo richiede costanza, ed è lì che si sbaglia più spesso. Ecco il quadro completo, poi li vediamo uno per uno.

Locazione breve, turistica o impresa: cosa stai aprendo?

Da questa risposta dipendono procedure e tasse, quindi è il primo punto da chiarire:

• Locazione breve: contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo situato in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, anche con servizi come la fornitura di biancheria e la pulizia. È il regime dell’art. 4 del DL 50/2017.
• Attività in forma imprenditoriale: dal 1° gennaio 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se destini a questa attività al massimo due appartamenti per periodo d’imposta; oltre, l’attività si presume d’impresa (fino al 2025 la soglia era di quattro). In quel caso servono partita IVA e SCIA.
• Strutture ricettive extralberghiere come B&B, affittacamere e case vacanze: sono regolate dalle leggi regionali, con requisiti e procedure proprie. Se è il tuo caso, guarda anche la pagina dedicata a B&B e affittacamere.

Quali registrazioni e requisiti servono prima dell’annuncio?

1. La comunicazione regionale e il codice regionale

Molte Regioni chiedono di comunicare l’avvio della locazione turistica e assegnano un codice regionale. Alcuni esempi:

• in Lombardia il codice regionale si chiama CIR e serve per ottenere il CIN;
• in Piemonte la comunicazione al Comune passa dalla piattaforma Piemonte Dati Turismo (modello «Allegato H») e il CIR va mostrato in ogni forma di promozione, portali compresi;
• in Veneto, prima di iniziare, il locatore turistico comunica tramite Ross1000 i dati dell’alloggio, i periodi di locazione e il numero di camere e posti letto.

2. Il CIN

Con il codice regionale, dove previsto, chiedi il CIN sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE. Il CIN va esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio: senza, la sanzione va da 800 a 8.000 euro; se non lo esponi, da 500 a 5.000 euro. È obbligatorio dal 1° gennaio 2025. Passaggi, casi particolari e sanzioni sono nella guida al CIN per affitti brevi.

3. La SCIA, se operi come impresa

Chi esercita la locazione breve o turistica in forma imprenditoriale deve presentare la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) allo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune. Senza SCIA la sanzione prevista dall’art. 13-ter del DL 145/2023 va da 2.000 a 10.000 euro. Se sei vicino alla soglia dei due appartamenti, chiarisci la tua posizione con il commercialista prima di pubblicare gli annunci.

4. I dispositivi di sicurezza

Ogni alloggio in locazione breve o turistica deve avere rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma, in punti accessibili e visibili. Chi opera come impresa deve rispettare anche i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale. La mancanza dei dispositivi costa da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione: fatti consigliare da un tecnico abilitato su numero e posizione, e conserva fatture e documenti di manutenzione.

Cosa devi comunicare quando arrivano gli ospiti?

Una volta online, ogni prenotazione porta con sé almeno tre adempimenti legati agli ospiti. Conviene prepararli prima del primo arrivo, perché le credenziali richiedono tempo.

Alloggiati Web: la schedina alla Questura

L’art. 109 del TULPS, esteso alle locazioni brevi dal DL 113/2018, obbliga a comunicare alla Questura le generalità di tutti gli ospiti tramite il portale Alloggiati Web: entro 24 ore dall’arrivo, o entro 6 ore per i soggiorni fino a 24 ore. Le credenziali si chiedono alla Questura competente: alcune indicano fino a 30 giorni per il rilascio, quindi muoviti per tempo. L’omessa comunicazione è un reato punito dall’art. 17 del TULPS. Tutti i passaggi sono nella guida su come inviare le schedine ad Alloggiati Web.

Dati ISTAT: le statistiche alla Regione

In molte regioni anche le locazioni turistiche devono comunicare arrivi, presenze e provenienza degli ospiti al portale statistico regionale, spesso Ross1000. Le scadenze sono regionali: in Lombardia entro il 5 del mese successivo, in Piemonte entro il 10, e va dichiarato anche il mese senza ospiti. Leggi la guida su cos’è Ross1000 e come funziona.

L’identificazione degli ospiti

Con la sentenza n. 9101/2025 il Consiglio di Stato ha ripristinato la circolare del Ministero dell’Interno che chiede di verificare de visu la corrispondenza tra ospite e documento: il solo invio dei documenti online non basta. Keybox e codici restano utilizzabili, ma l’identificazione va organizzata: leggi la guida su quando il self check-in è legale e verifica con la tua Questura.

Come funziona la tassa di soggiorno?

L’imposta di soggiorno è istituita dai Comuni in base all’art. 4 del D.Lgs. 23/2011: ogni Comune decide se applicarla e con quali tariffe ed esenzioni, nel proprio regolamento. Per chi affitta questo significa che:

• sei responsabile del pagamento dell’imposta, con diritto di rivalsa sull’ospite (art. 180 del DL 34/2020);
• devi riscuoterla e versarla al Comune con le modalità e le scadenze del regolamento comunale;
• devi presentare la dichiarazione annuale in via telematica entro il 30 giugno dell’anno successivo;
• se un portale la incassa per tuo conto, devi verificare nel regolamento comunale come cambiano i tuoi obblighi.

Il quadro generale è nella guida su chi paga e chi versa la tassa di soggiorno; per le due città con più affitti brevi ci sono le guide su Milano e Roma.

Con la riscossione automatica della tassa di soggiorno imposti in Maurice la regola del tuo Comune (importo per ospite e per notte, esenzioni per età, numero massimo di notti tassabili, eccezioni per i canali che la incassano già) e Maurice la calcola e la incassa con carta durante il check-in, oppure la segni come pagata in contanti: così hai tutto pronto per il versamento al Comune e la dichiarazione.

Come si pagano le tasse su un affitto breve?

• Cedolare secca: 21% sui canoni di un solo immobile, scelto nella dichiarazione dei redditi, e 26% sugli altri, dal 2024. In alternativa puoi restare nel regime IRPEF ordinario.
• Massimo due appartamenti dal 2026: oltre questa soglia l’attività si presume d’impresa e il regime della locazione breve non si applica più.
• Ritenuta degli intermediari: se un portale o un’agenzia incassa i canoni per tuo conto, trattiene il 21% a titolo di acconto (circolare 10/E del 2024 dell’Agenzia delle Entrate).
• Registrazione del contratto: per le locazioni fino a 30 giorni di norma non è obbligatoria, salvo in caso d’uso. Chiedi conferma al commercialista per il tuo caso.

Aliquote, esempi e scelte di convenienza sono nella guida su cedolare secca e affitti brevi.

Cosa controllare su annunci, contratti e piattaforme?

• Il CIN in ogni annuncio. Dal 20 maggio 2026, con il regolamento (UE) 2024/1028, le piattaforme devono anche verificare i numeri di registrazione, fare controlli a campione e trasmettere alle autorità notti prenotate e numero di ospiti. I dettagli sono nella guida al regolamento UE sugli affitti brevi.
• Regole della casa chiare. Orari, numero massimo di ospiti, animali, rumore: scrivile e falle accettare prima dell’arrivo. Nel check-in online di Maurice l’accettazione delle regole è uno dei passaggi.
• Soggiorni oltre i 30 giorni. Non sono più locazioni brevi: per studenti e lavoratori serve un contratto diverso, come il contratto transitorio. Maurice gestisce anche questi casi con la soluzione per affitti transitori e medio termine.
• Dati personali. Raccogli documenti d’identità e dati degli ospiti: informali su come li tratti e conservali in modo sicuro, solo per il tempo necessario.
• Messaggi agli ospiti. Prepara conferma, istruzioni d’arrivo e messaggi di partenza: trovi testi pronti nei modelli di messaggi per ospiti.

Quali adempimenti puoi automatizzare con Maurice?

Gli adempimenti «una tantum» si fanno una volta sola, con SPID o CIE. Quelli che si ripetono a ogni prenotazione sono il lavoro per cui esiste Maurice:

Le prenotazioni arrivano in Maurice in automatico, senza doverle inserire a mano: dal tuo PMS o channel manager (per esempio Smoobu, Beds24, Lodgify, Hostaway o Guesty) e dai portali come Airbnb e Booking.com. Trovi l’elenco completo nelle integrazioni con PMS e channel manager. Ogni ospite riceve il link al check-in online con i messaggi della prenotazione, e il nostro team ti aiuta a impostare tutto in pochi minuti.

Maurice gestisce oggi oltre 500 strutture e ha seguito più di 20.000 prenotazioni. Fino al 31 dicembre 2026 costa 9,99 € al mese per alloggio (prezzo di listino 15,99 €, IVA esclusa), con prova gratuita: i dettagli sono nella pagina prezzi di Maurice. Per non dimenticare nulla a ogni soggiorno, tieni a portata di mano la checklist del check-in ospiti.