Firma del contrato de alquiler online en Italia, con los documentos del inquilino y la renta en el mismo flujo

Cómo funciona la firma del contrato con Maurice

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   Llega la reserva

   Desde Uniplaces, HousingAnywhere o Spotahome, desde tu PMS o con Zapier, Make y n8n. Consulta las integraciones.

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   Preparas el contrato

   Partes de tu propio contrato, redactado según el modelo del Decreto Ministerial del 16 de enero de 2017 y el acuerdo territorial (accordo territoriale) del municipio, normalmente con un asesor o una asociación de propietarios en Italia.

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   Maurice lo envía al inquilino

   Cuando lo pides, junto con la solicitud de documentos. Si el inquilino tiene dudas sobre los pasos, pregunta a Maurice en el chat, en su idioma.

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   Documentos aprobados, contrato firmado

   Maurice recoge y verifica los documentos de identidad; el resto lo revisas y lo apruebas tú. Firman todas las partes, con el tipo de firma que hayas elegido.

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   Fianza, registro y renta

   La fianza se paga con tarjeta; el contrato se registra en 30 días (lo haces tú o tu asesor); a partir de ahí Maurice cobra la renta cada mes, con recordatorios al inquilino.

Qué firma electrónica vale para un contrato de alquiler en Italia

La ley italiana de arrendamientos de vivienda exige la forma escrita para que el contrato sea válido (L. 431/1998, art. 1, c. 4). Vale para el contratto transitorio, el contrato de estudiantes, el 3+2 y el 4+4. Un contrato firmado online cumple ese requisito solo con el tipo de firma adecuado, según el Código de la administración digital italiano (CAD, Decreto Legislativo 82/2005, arts. 20 y 21) y el Reglamento europeo eIDAS (n.º 910/2014).

La diferencia tiene una consecuencia concreta. Según el art. 21, c. 2-bis del CAD, los contratos privados del art. 1350 del Código Civil italiano, números 1 a 12, entre ellos los alquileres de más de nueve años, son nulos si no se firman con firma cualificada o digital. Los demás actos que la ley exige por escrito (n.º 13), como el alquiler de vivienda, necesitan firma avanzada, cualificada o digital, o el procedimiento del art. 20, como SPID.

Entre la firma avanzada y la cualificada cambia sobre todo la prueba. Si alguien niega una firma cualificada, es él quien debe demostrar que no la puso; con la avanzada, quien quiere hacer valer el contrato debe demostrar que la solución cumple las reglas técnicas del Decreto del 22 de febrero de 2013. Por eso AgID, la agencia digital italiana, recomienda la firma cualificada cuando el riesgo de impugnación es relevante. Y una buena noticia si vives en España o en otro país de la UE: una firma cualificada emitida en otro Estado miembro se reconoce como firma cualificada también en Italia.

Después de la firma: registro en 30 días e impuestos

El contrato debe registrarse en la Agenzia delle Entrate (la agencia tributaria italiana) en un plazo de 30 días desde la firma o desde la fecha de inicio, si es anterior; solo quedan fuera los contratos que no superan 30 días en total al año entre las mismas partes. Se registra online con RLI web, en una oficina de la Agenzia o a través de un intermediario; la vía telemática es obligatoria para las inmobiliarias y para quien posee al menos 10 inmuebles. En Italia, un contrato de alquiler no registrado es nulo (L. 311/2004, art. 1, c. 346).

• Copia del contrato: con RLI web se adjunta un único archivo TIF/TIFF o PDF/A con el contrato firmado por las partes. Es opcional en los contratos de vivienda sencillos: hasta tres arrendadores y tres arrendatarios, un inmueble con un máximo de tres anexos, sin documentos adjuntos sujetos a timbre ni cláusulas especiales.
• Datos de las partes: el modelo RLI pide los datos personales y el código fiscal italiano (codice fiscale) de arrendadores y arrendatarios. Si tu inquilino viene del extranjero, pídele el codice fiscale como documento adicional.
• Impuestos: sin la cedolare secca (el régimen de tipo fijo), pagas el impuesto de registro (2% de la renta anual, mínimo 67 € el primer año) y el impuesto de timbre (16 € cada 4 caras y, en todo caso, cada 100 líneas, por copia). Con la cedolare secca no se paga ninguno de los dos.
• Firma electrónica e impuesto de timbre: firmar online no elimina el registro ni el timbre. Cómo contar copias y hojas de un contrato que solo existe en digital es un detalle que debes comprobar con tu asesor.

El registro corresponde a ti o a tu asesor: Maurice no registra el contrato. Si el contratto transitorio no se firma con la asistencia de las asociaciones de propietarios e inquilinos, también hace falta una attestazione de una organización firmante del acuerdo territorial. Para el marco general de alquilar en Italia, lee la guía sobre alquiler vacacional en Italia.

Para qué contratos

La firma online con Maurice está pensada para el contratto transitorio ordinario (hasta 18 meses, con una necesidad temporal documentada), el contrato para estudiantes universitarios desplazados (de 6 a 36 meses) y quien combina estancias cortas y medias en la misma cuenta; la regla de la forma escrita es la misma para los contratos 3+2 y 4+4. El resto de la gestión está en alquileres de media estancia, y durante todo el contrato Maurice atiende al inquilino 24/7 en su idioma: más en mensajes a huéspedes 24/7.