Firma del contratto di affitto online, insieme ai documenti dell’inquilino e al primo canone

Come funziona la firma del contratto con Maurice

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   Arriva la prenotazione

   Da Uniplaces, HousingAnywhere o Spotahome, dal tuo PMS o tramite Zapier, Make e n8n. Vedi le integrazioni.

2. 02

   Prepari il contratto

   Parti dal tuo contratto, redatto secondo il modello del DM 16 gennaio 2017 e l’accordo territoriale del tuo Comune, di solito con un consulente o un’associazione. Le regole sono nella guida al contratto transitorio.

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   Maurice lo invia all’inquilino

   Quando lo chiedi tu, insieme alla richiesta dei documenti. Se l’inquilino ha dubbi sui passaggi, chiede a Maurice in chat, nella sua lingua.

4. 04

   Documenti approvati, contratto firmato

   Maurice raccoglie e verifica i documenti d’identità; gli altri li esamini e li approvi tu. Il contratto lo firmano tutte le parti, con il tipo di firma che hai scelto.

5. 05

   Cauzione, registrazione e canone

   La cauzione si paga con carta; tu o il tuo consulente registrate il contratto entro 30 giorni; da lì Maurice incassa il canone ogni mese, con i promemoria all’inquilino.

Quale firma elettronica serve per un contratto di affitto

La legge sulle locazioni abitative richiede la forma scritta «per la stipula di validi contratti di locazione» (L. 431/1998, art. 1, c. 4): vale per il transitorio, il contratto per studenti, il 3+2 e il 4+4. Un contratto firmato online la rispetta solo con il tipo di firma giusto, come stabiliscono il Codice dell’amministrazione digitale (CAD, D.Lgs. 82/2005, artt. 20 e 21) e il regolamento europeo eIDAS (Reg. UE 910/2014).

La differenza ha una conseguenza precisa. Il CAD (art. 21, c. 2-bis) prevede la nullità: le scritture private dell’art. 1350 c.c., numeri da 1 a 12, tra cui le locazioni oltre nove anni, vanno firmate con firma qualificata o digitale; gli altri atti che la legge vuole per iscritto (n. 13), come la locazione abitativa, con firma avanzata, qualificata o digitale oppure con la procedura dell’art. 20, come SPID.

Tra FEA e firma qualificata cambia soprattutto la prova. Se qualcuno disconosce una firma qualificata, deve dimostrare lui di non averla apposta; con la FEA tocca a chi vuole far valere il contratto dimostrare che la soluzione rispetta le regole tecniche del DPCM 22 febbraio 2013. Per questo AgID suggerisce la firma qualificata quando il rischio di contestazione è rilevante. Una firma qualificata rilasciata in un altro Stato UE vale come firma qualificata anche in Italia: utile con proprietari o inquilini che vivono all’estero.

Dopo la firma: registrazione entro 30 giorni e imposte

Il contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore; sono esclusi solo i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti. Si registra online con RLI web, in un ufficio dell’Agenzia o tramite un intermediario; l’invio telematico è obbligatorio per gli agenti immobiliari e per chi possiede almeno 10 immobili. Un contratto di locazione non registrato è nullo (L. 311/2004, art. 1, c. 346).

• Copia del contratto: con RLI web alleghi un unico file TIF/TIFF o PDF/A con il contratto sottoscritto dalle parti. È facoltativo per i contratti abitativi semplici: fino a tre locatori e tre conduttori, un immobile con al massimo tre pertinenze, senza allegati soggetti a bollo né clausole particolari.
• Dati delle parti: il modello RLI chiede dati anagrafici e codice fiscale di locatori e conduttori. Se l’inquilino arriva dall’estero, chiedi il codice fiscale tra i documenti aggiuntivi.
• Imposte: senza cedolare secca paghi l’imposta di registro (2% del canone annuo, minimo 67 € per la prima annualità) e l’imposta di bollo (16 € ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe, per ogni copia). Con la cedolare secca registro e bollo non sono dovuti.
• Firma elettronica e bollo: firmare online non fa venir meno registro e bollo. Come contare copie e fogli di un contratto nato in digitale è un dettaglio da verificare con il tuo consulente.

La registrazione resta a te o al tuo consulente: Maurice non registra il contratto. Se il transitorio non è firmato con l’assistenza delle associazioni, serve anche l’attestazione di un’organizzazione firmataria dell’accordo territoriale. Gli errori che costano di più, dalla riconduzione a 4+4 al contratto non registrato, sono nella guida ai rischi del contratto transitorio.

Per quali contratti

La firma online con Maurice è pensata per il transitorio ordinario (fino a 18 mesi, con un’esigenza transitoria documentata), per il contratto per studenti fuori sede (da 6 a 36 mesi) e per chi gestisce un portafoglio misto di affitti brevi e medi nello stesso account; la regola sulla forma scritta è la stessa anche per 3+2 e 4+4, come spiega la guida ai tipi di contratti di affitto. Il resto della gestione è nelle pagine sugli affitti transitori e a medio termine e su pagamenti e canoni.