Affitto transitorio a Roma: accordi territoriali, canone, esigenze e tasse (guida 2026)

Come funziona l’affitto transitorio a Roma

Il contratto transitorio è regolato dall’art. 5 della L. 431/1998 e dal DM 16 gennaio 2017, che rimanda agli accordi territoriali firmati in ogni Comune dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Le regole generali (durata, registrazione, esigenza da documentare) sono spiegate nella guida al contratto di affitto transitorio; qui vediamo cosa cambia a Roma.

Il DM prevede che nei Comuni con più di 10.000 abitanti, come Roma, il canone dei contratti transitori sopra i 30 giorni stia nelle fasce dell’accordo territoriale, con le variazioni consentite per i transitori; sotto i 30 giorni resta libero. Roma è anche tra i Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003), e questo conta per la cedolare secca al 10%.

I due accordi territoriali di Roma

A Roma convivono due accordi, entrambi pubblicati sul sito di Roma Capitale: puoi usare l’uno o l’altro, rispettandone le regole.

Quali esigenze transitorie sono ammesse a Roma

L’esigenza transitoria, del proprietario o dell’inquilino, va scritta nel contratto in modo specifico e, per i contratti sopra i 30 giorni, documentata e allegata. L’accordo del luglio 2023 elenca, tra le altre, queste situazioni:

• lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza;
• acquisto di una casa non ancora disponibile, o ristrutturazione della propria abitazione;
• campagna elettorale o altri incarichi temporanei;
• qualsiasi evento con una data certa che renda l’esigenza temporanea.

Anche l’accordo dell’agosto 2023 ha elenchi dettagliati per proprietario e inquilino. Se la tua situazione non rientra negli elenchi o non è documentabile, non improvvisare: con l’accordo di luglio passa dall’assistenza bilaterale delle associazioni, con quello di agosto serve un’attestazione bilaterale.

• Documento d’identità e codice fiscale delle parti
• Prova dell’esigenza transitoria (per esempio contratto di lavoro a termine, compromesso di acquisto, titolo dei lavori di ristrutturazione)
• Contratto sul modello previsto, con richiamo all’accordo territoriale scelto
• Calcolo del canone secondo zona e fascia dell’accordo
• Attestazione dell’associazione, se il contratto non è assistito
• Ricevuta di registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni

Come si calcola il canone transitorio a Roma

1. 01

   Trova la zona

   Individua la zona OMI dell’immobile nell’accordo che hai scelto: il primo ragiona per zone e fasce A, B e C, il secondo per 218 aree.

2. 02

   Trova la fascia

   La fascia dipende dalle caratteristiche dell’immobile previste dall’accordo, come stato, dotazioni e servizi.

3. 03

   Calcola il canone base

   Moltiplica il valore in €/mq della fascia per la superficie calcolata secondo le regole dell’accordo.

4. 04

   Applica la variazione dei transitori

   Con l’accordo di luglio la variazione massima è del 10%; con quello di agosto le fasce si possono aumentare fino al 20%.

Le tabelle sono negli allegati degli accordi e cambiano da zona a zona: per un calcolo affidabile fatti assistere da una delle associazioni firmatarie, che rilascia anche l’attestazione.

L’attestazione: quando serve

Il DM 16 gennaio 2017 prevede che i contratti non assistiti dalle associazioni abbiano un’attestazione di un’organizzazione firmataria dell’accordo, che conferma che il contratto rispetta l’accordo, anche ai fini delle agevolazioni fiscali. Con l’accordo di luglio può essere unilaterale (allegato 3/A) o bilaterale (allegato 3/B); con quello di agosto, per le esigenze non elencate o non documentabili, deve essere bilaterale.

Studenti universitari a Roma

Per gli studenti fuori sede Roma ha un accordo territoriale apposito. Tra le regole: un deposito cauzionale di massimo due mensilità e un aumento fino al 10% se l’alloggio è arredato e ha il wi-fi. Per gli studenti restano anche le agevolazioni IRPEF previste per i contratti concordati, escluse invece per i transitori ordinari.

Tasse: cedolare secca al 10%, IRPEF, registro e IMU

Dal 1° gennaio 2027 la cedolare secca è disciplinata dal nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026, artt. 203–206), con le stesse aliquote del 21% e del 10% e lo stesso obbligo di raccomandata. Per le regole generali vedi la guida alla cedolare secca.

Registrazione del contratto

Il contratto transitorio va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se precedente, quando supera i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino. Puoi farlo online con RLI web o tramite un intermediario; conserva l’attestazione insieme al contratto.

Come gestire un affitto transitorio a Roma con Maurice

Roma attira studenti, ricercatori e lavoratori da tutto il mondo: inquilini che scrivono in molte lingue e restano per mesi. Maurice è l’agente IA che li gestisce al posto tuo, dalla prenotazione all’ultimo canone:

• prenotazioni da Uniplaces, HousingAnywhere e Spotahome in automatico;
• documenti d’identità verificati e documenti su misura, come la prova dell’esigenza transitoria o l’iscrizione all’università;
• firma del contratto su richiesta;
• canone mensile riscosso con carta, con promemoria all’inquilino e avvisi di ritardo per te;
• assistenza 24/7 nella lingua dell’inquilino, con te coinvolto solo per guasti e decisioni.

Per confrontare Maurice con piattaforme e gestionali, leggi i migliori software per affitti transitori; per i rischi da evitare, la guida ai rischi del contratto di affitto transitorio.