Cedolare secca affitti brevi: aliquota 21% o 26% e limite di due appartamenti (2026)

Cos’è la cedolare secca sugli affitti brevi?

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva: al posto dell’IRPEF e delle addizionali regionale e comunale paghi un’aliquota fissa sul reddito dell’affitto. Il DL 50/2017 (art. 4) ha esteso questa possibilità alle locazioni brevi, cioè ai contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa, anche quando includono servizi come pulizia, biancheria o Wi-Fi.

Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata ad aprile 2026, il regime si applica se sono rispettate tutte queste condizioni:

• durata non superiore a 30 giorni per ogni contratto, anche se lo stesso ospite torna più volte nell’anno;
• immobile a uso abitativo in Italia, di categoria catastale da A1 ad A11 (esclusa A10, uffici), più eventuali pertinenze come box e cantine;
• locatore e ospite persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa (resta fuori, per esempio, l’azienda che prenota per i propri dipendenti);
• servizi solo accessori: pulizia, biancheria, Wi-Fi e utenze sono ammessi; colazione, somministrazione di cibi e bevande, auto a noleggio o guide turistiche portano fuori dal regime;
• vale anche per sublocazioni, per i contratti del comodatario e per l’affitto di singole stanze.

L’aliquota si applica sull’intero importo del contratto, senza la riduzione forfettaria del 5% prevista nella tassazione ordinaria. Se fai pagare all’ospite un importo forfettario per i servizi (per esempio le pulizie finali), anche quello entra nella base imponibile; restano fuori solo le spese sostenute direttamente dall’ospite o riaddebitate in base ai costi e consumi effettivi.

Quando si paga il 21% e quando il 26%?

Dal 2024 (L. 213/2023) l’aliquota ordinaria della cedolare secca sulle locazioni brevi è il 26%. Scende al 21% per i contratti relativi a una sola unità immobiliare per anno, scelta da te: la indichi nella dichiarazione dei redditi relativa a quell’anno. Con il limite introdotto dal 2026 il quadro è questo:

La cedolare è un’opzione: puoi anche restare nella tassazione ordinaria IRPEF, che conviene solo in casi particolari (per esempio con redditi complessivi molto bassi). Scegli in dichiarazione dei redditi, contratto per contratto; se registri volontariamente un contratto, l’opzione si esercita in sede di registrazione.

Cosa cambia dal 2026 con il limite di due appartamenti?

L’art. 1, comma 17, della L. 199/2025 (legge di bilancio 2026) ha modificato l’art. 1, comma 595, della L. 178/2020: dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se destini a questa finalità non più di due appartamenti per anno. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro.

Oltre la soglia, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale, da chiunque sia esercitata. In pratica, dal terzo appartamento non sei più un privato che affitta: i redditi sono d’impresa, con gli adempimenti fiscali e amministrativi che ne derivano, a partire dalla partita IVA. Se nel 2026 gestisci tre o più appartamenti in affitto breve, parlane subito con il commercialista: il limite vale per l’intero anno d’imposta.

Come contare le unità in situazioni particolari (per esempio immobili in comproprietà, stanze nello stesso appartamento o appartamenti affittati solo in parte dell’anno) è una valutazione da fare caso per caso con un professionista. Il limite riguarda la cedolare secca e il regime fiscale: gli obblighi pratici restano gli stessi per ogni alloggio, dal CIN alla comunicazione degli ospiti.

Come funziona la ritenuta del 21% di portali e agenzie?

Quando un intermediario immobiliare o un portale incassa il prezzo della prenotazione o interviene nel pagamento, deve trattenere una ritenuta del 21% quando ti gira la somma. Dal 2024 la ritenuta resta al 21% ed è sempre a titolo d’acconto, qualunque regime fiscale tu scelga.

• Si calcola sull’importo lordo dovuto dall’ospite, inclusa l’eventuale provvigione a tuo carico; non riguarda depositi cauzionali o penali.
• L’intermediario la versa con F24 entro il 16 del mese successivo (codice tributo 1919) e ti rilascia la certificazione delle ritenute.
• Le banche e i servizi di pagamento con carta non applicano la ritenuta: intervengono come prestatori di servizi di pagamento, non come intermediari della locazione.
• Se l’immobile ha più proprietari ma il contratto lo firma uno solo, la ritenuta è certificata solo a lui; gli altri dichiarano la propria quota.

In dichiarazione dei redditi calcoli l’imposta dovuta (cedolare al 21% o 26%, oppure IRPEF), sottrai le ritenute subite e versi il saldo entro i termini delle imposte sui redditi. Se le ritenute superano l’imposta, l’eccedenza si recupera in dichiarazione o si chiede a rimborso.

Esempio di calcolo: quanto pago con due appartamenti?

Esempio ipotetico, solo per mostrare il meccanismo. Una persona affitta nel 2026 due appartamenti in locazione breve e sceglie la cedolare secca. L’appartamento A incassa 18.000 euro lordi, tutti tramite un portale che trattiene la ritenuta; l’appartamento B incassa 10.000 euro con prenotazioni dirette.

Con aliquote fisse, assegnare il 21% all’immobile che rende di più fa risparmiare: qui 400 euro. Il portale ha già trattenuto il 21% dei 18.000 euro di A, cioè 3.780 euro: nella prima ipotesi il saldo da versare in dichiarazione è 6.380 − 3.780 = 2.600 euro. Nel tuo caso contano anche acconti, altri redditi e la situazione dei comproprietari: fai verificare i numeri al commercialista.

Cedolare secca e tassa di soggiorno: che differenza c’è?

Sono due prelievi diversi. La cedolare secca è un’imposta sul tuo reddito, che paghi allo Stato con la dichiarazione dei redditi. La tassa di soggiorno la paga l’ospite per ogni notte; tu, come gestore, sei responsabile di riscuoterla, versarla al Comune e dichiararla. Regole, scadenze ed esempi sono nella nostra guida alla tassa di soggiorno negli affitti brevi.

Se invece affitti per più di 30 giorni, non sei più nelle locazioni brevi: il contratto va registrato e si applicano le regole delle locazioni ordinarie. Per i soggiorni di qualche mese leggi la guida al contratto transitorio; per il quadro completo degli adempimenti di chi inizia, la guida su come aprire un affitto breve.

Come può aiutarti Maurice con incassi e adempimenti?

Mentre il commercialista si occupa della cedolare secca, Maurice ti toglie il lavoro ripetitivo che c’è attorno, così arrivi alla dichiarazione con i dati in ordine:

• check-in online: l’ospite inserisce dati e documenti, Maurice li verifica e invia le schedine ad Alloggiati Web in automatico;
• pagamenti con carta sicuri per tassa di soggiorno, extra e saldi, accreditati direttamente a te;
• dashboard con occupazione, pagamenti e check-in, ed esportazione dei dati da passare al commercialista;
• risposte agli ospiti 24/7 nella loro lingua: Maurice ti coinvolge solo quando serve davvero.

Se gestisci immobili per conto di proprietari, trovi i dettagli nella pagina per i property manager.