Glossario degli affitti brevi: 44 termini spiegati in modo semplice

Le voci sono divise in cinque aree: normative e adempimenti, fisco, distribuzione e revenue, ospiti e operazioni, automazione e intelligenza artificiale. Se stai aprendo la tua prima locazione, parti dalla guida su come aprire un affitto breve e quali adempimenti servono e torna qui quando incontri una sigla.

Normative e adempimenti

Art. 109 TULPS

Norma del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (R.D. 773/1931) che obbliga chi ospita a identificare gli ospiti con un documento valido e a comunicarne i dati alla Questura. Dal 2018 (art. 19-bis DL 113/2018) si applica anche alle locazioni brevi. In pratica si adempie con Alloggiati Web.

Alloggiati Web

Portale della Polizia di Stato per comunicare alla Questura i dati delle persone alloggiate: entro 24 ore dall’arrivo, oppure entro 6 ore per soggiorni fino a 24 ore. Le credenziali si richiedono alla Questura competente. Maurice invia le schedine in automatico per conto della tua struttura, puntuale e senza dati da ricopiare.

Schedina alloggiati

La comunicazione dei dati di un singolo ospite ad Alloggiati Web: dati anagrafici, cittadinanza, date del soggiorno e, per l’ospite singolo o per il capofamiglia o capogruppo, gli estremi del documento d’identità. Dopo l’invio il portale rende disponibile una ricevuta, da scaricare e conservare.

Questura

Ufficio provinciale della Polizia di Stato. Per chi affitta è il riferimento per ottenere le credenziali di Alloggiati Web e per i dubbi sull’identificazione degli ospiti, compreso il self check-in. Per le questioni operative, la risposta più affidabile è quella della Questura competente per il tuo immobile.

CIN (Codice Identificativo Nazionale)

Codice assegnato dal Ministero del Turismo, tramite la Banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR), a ogni struttura ricettiva e immobile in locazione turistica o breve (art. 13-ter DL 145/2023). Va esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio. Tutto il resto nella guida al CIN.

CIR (codice identificativo regionale)

Codice che diverse Regioni assegnavano a strutture e alloggi prima del CIN, con sigle diverse a seconda del territorio (CIR, CIS, codice identificativo). Non sostituisce il CIN nazionale, che va comunque richiesto: verifica con la tua Regione se il codice regionale deve ancora comparire negli annunci.

SCIA

Segnalazione certificata di inizio attività (art. 19 L. 241/1990), da presentare online allo sportello SUAP del Comune. È obbligatoria per le locazioni turistiche e brevi svolte in forma imprenditoriale (art. 13-ter DL 145/2023); per B&B, affittacamere e altre strutture ricettive gli adempimenti dipendono dalla legge regionale.

ISTAT (movimento turistico)

Comunicazione di arrivi e presenze degli ospiti per le statistiche ufficiali sul turismo. I dati passano dai portali delle Regioni, che stabiliscono chi è obbligato (anche tra le locazioni brevi) e con quale cadenza. Maurice invia i dati ISTAT in automatico ai portali delle Regioni supportate.

Ross1000

Piattaforma web usata da diverse Regioni italiane per raccogliere i dati ISTAT sul movimento dei clienti delle strutture ricettive e, dove previsto dalla Regione, delle locazioni brevi. Si può compilare a mano o alimentare con un software collegato: vedi cos’è Ross1000 e come funziona.

Regolamento UE 2024/1028

Regolamento europeo sulla raccolta e condivisione dei dati relativi agli affitti a breve termine, applicabile dal 20 maggio 2026. Prevede numeri di registrazione negli annunci e lo scambio di dati tra piattaforme e autorità tramite punti di accesso digitali unici. Leggi cosa cambia per gli host.

Locazione breve

Contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo fino a 30 giorni, anche con fornitura di biancheria e pulizie, stipulato da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa (art. 4 DL 50/2017). Dal 2026 il regime vale per al massimo due appartamenti per proprietario: oltre, l’attività si presume imprenditoriale.

Locazione turistica

Locazione di un alloggio per sole finalità turistiche, esclusa dalla disciplina ordinaria degli affitti abitativi (art. 1 L. 431/1998) e regolata dal Codice civile e dal Codice del Turismo. Può durare anche più di 30 giorni; se non li supera ed è stipulata da un privato, rientra anche nella locazione breve.

Contratto transitorio

Contratto ad uso abitativo di durata limitata (art. 5 L. 431/1998, DM 16 gennaio 2017): da 1 a 18 mesi con un’esigenza transitoria documentata, oppure da 6 a 36 mesi per studenti universitari. È la base degli affitti a medio termine: approfondisci nella guida al contratto transitorio.

Fisco

Cedolare secca

Imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali e delle imposte di registro e di bollo sui canoni di locazione abitativa. Per le locazioni brevi l’aliquota è del 21% su un solo immobile scelto dal proprietario e del 26% sugli altri. Esempi e casi pratici nella guida alla cedolare secca.

Tassa di soggiorno (imposta di soggiorno)

Imposta comunale a carico degli ospiti, di norma per persona e per notte, istituita da ciascun Comune con un proprio regolamento che fissa tariffe ed esenzioni (art. 4 D.Lgs. 23/2011). Chi gestisce l’alloggio è responsabile del pagamento, con diritto di rivalsa sull’ospite. Maurice ne automatizza la riscossione con carta durante il check-in.

Dichiarazione dell’imposta di soggiorno

Dichiarazione annuale che il gestore presenta in via telematica entro il 30 giugno dell’anno successivo (art. 4, comma 1-ter, D.Lgs. 23/2011). Si aggiunge ai versamenti e alle comunicazioni periodiche previsti dal regolamento del Comune. Approfondisci chi paga e chi versa la tassa di soggiorno.

Ritenuta del 21%

Trattenuta che intermediari immobiliari e portali applicano quando incassano il canone di una locazione breve per conto del proprietario (art. 4, comma 5, DL 50/2017). Dal 2024 vale sempre come acconto: l’imposta definitiva si calcola nella dichiarazione dei redditi, scomputando quanto già trattenuto.

Sostituto d’imposta

Soggetto obbligato per legge a trattenere un’imposta sulle somme che paga ad altri e a versarla all’Erario per loro conto. Negli affitti brevi lo sono gli intermediari e i portali che incassano i canoni e applicano la ritenuta del 21%; quelli non residenti operano tramite una stabile organizzazione o un rappresentante fiscale.

Partita IVA

Codice che identifica chi svolge un’attività d’impresa o professionale. Negli affitti brevi serve, ad esempio, quando dal 2026 un privato destina alla locazione breve più di due appartamenti, quando gestisce una struttura ricettiva imprenditoriale o quando opera come property manager. Valuta il tuo caso con un commercialista.

Distribuzione e revenue

OTA (Online Travel Agency)

Portale che vende soggiorni online per conto di host e strutture in cambio di una commissione, come Airbnb, Booking.com, Vrbo o Expedia. Con Maurice le prenotazioni delle OTA arrivano in automatico, anche senza un gestionale: vedi le integrazioni.

Channel manager

Software che sincronizza disponibilità, prezzi e prenotazioni tra più OTA per evitare l’overbooking; spesso è incluso nel PMS. Maurice si integra con PMS e channel manager come Smoobu, Beds24, Lodgify, Hostaway e Guesty: trovi l’elenco completo delle integrazioni.

PMS (Property Management System)

Gestionale con cui si amministrano prenotazioni, calendario, ospiti, pulizie e fatturazione di una o più strutture. Si distingue dal channel manager, che si occupa della distribuzione, e dall’assistente IA, che parla con gli ospiti. Per orientarti leggi come scegliere il software per affitti brevi.

iCal

Formato standard di calendario (file .ics) con cui piattaforme diverse si scambiano le date occupate. È gratuito e semplice, ma si aggiorna a intervalli e non trasmette prezzi né dati completi degli ospiti: con più canali attivi lascia spazio a sovrapposizioni e quindi all’overbooking.

Overbooking

Situazione in cui lo stesso alloggio risulta prenotato due volte per le stesse notti, di solito per un ritardo di sincronizzazione tra canali. Si previene con un channel manager e calendari aggiornati; se succede va gestito subito con l’ospite e con la piattaforma, che può applicare penali all’host.

Tariffa dinamica (dynamic pricing)

Strategia che varia il prezzo per notte in base a domanda, stagionalità, eventi, giorno della settimana e anticipo della prenotazione, spesso con strumenti automatici. L’obiettivo è massimizzare il ricavo complessivo, non solo riempire il calendario: si misura con indicatori come ADR e RevPAR.

ADR (Average Daily Rate)

Tariffa media giornaliera: ricavo da pernottamenti diviso per le notti (o camere) vendute in un periodo. Esempio ipotetico: 6.000 € incassati in 50 notti danno un ADR di 120 €. Non considera le notti invendute, per questo va letto insieme al tasso di occupazione.

RevPAR (Revenue Per Available Room)

Ricavo per camera o unità disponibile: ricavo da pernottamenti diviso per le notti disponibili, oppure ADR moltiplicato per il tasso di occupazione. Esempio ipotetico: ADR di 120 € e occupazione del 70% danno un RevPAR di 84 €. Serve a confrontare periodi e strutture diverse.

Tasso di occupazione

Percentuale di notti vendute sul totale delle notti disponibili in un periodo. Esempio ipotetico: 21 notti occupate su 30 danno un’occupazione del 70%. Un tasso alto con prezzi troppo bassi può ridurre il ricavo, quindi valutalo con ADR e RevPAR. La dashboard di Maurice mostra l’occupazione delle tue strutture.

Ospiti e operazioni

Check-in online

Procedura con cui l’ospite, prima dell’arrivo, inserisce i propri dati, carica i documenti, indica l’orario di arrivo e accetta le regole della casa da un link, senza app. Con Maurice include anche i pagamenti e lo sblocco automatico delle istruzioni d’accesso: scopri il check-in online.

Self check-in

Arrivo autonomo dell’ospite senza incontro con l’host, con keybox o codice. In Italia la circolare del Ministero dell’Interno del 18 novembre 2024 chiede l’identificazione di persona degli ospiti e il quadro, tra pronunce del TAR e del Consiglio di Stato, è in evoluzione. Leggi se il self check-in è legale e verifica con la Questura.

Keybox (cassetta portachiavi)

Piccola cassaforte a combinazione, fissata vicino all’ingresso, che custodisce le chiavi per gli arrivi autonomi; è buona prassi cambiarne il codice a ogni soggiorno. Maurice rende disponibili codice e istruzioni d’accesso come testo il giorno d’arrivo, dall’orario di check-in, solo se l’ospite ha completato il check-in online.

Regolamento della casa (house rules)

Regole che l’ospite accetta con la prenotazione: orari di silenzio, divieto di feste o di fumo, animali, raccolta differenziata, numero massimo di ospiti. Conviene ripeterle nel check-in online, dove l’ospite le conferma, e nel messaggio di benvenuto: trovi un testo pronto tra i modelli di messaggi per ospiti.

Early check-in

Ingresso prima dell’orario standard di check-in, possibile solo se l’alloggio è già pulito e libero. Molti host lo propongono come extra a pagamento, confermato in base alle prenotazioni del giorno. Con Maurice puoi offrirlo all’ospite come extra configurabile e incassarlo con carta.

Late check-out

Uscita posticipata rispetto all’orario standard, possibile solo se compatibile con la prenotazione successiva e con i tempi delle pulizie. Come l’early check-in, è un tipico extra a pagamento: conviene proporlo qualche giorno prima della partenza e confermarlo solo quando il calendario lo permette.

Upselling

Vendita di servizi aggiuntivi a un ospite che ha già prenotato: early check-in, late check-out, transfer, pulizie extra. Funziona meglio se proposto al momento giusto e pagabile in pochi clic. Maurice propone agli ospiti gli extra che configuri e li incassa con carta, in modo sicuro, con accredito direttamente a te.

Turnover (pulizie)

L’insieme delle attività tra la partenza di un ospite e l’arrivo del successivo: pulizia, cambio biancheria, rifornimento dei consumabili, controllo di danni e oggetti dimenticati. La finestra tra check-out e check-in stabilisce quanto margine hai per concedere early check-in e late check-out.

Deposito cauzionale

Somma a garanzia di eventuali danni, restituita a fine soggiorno o a fine contratto; nelle locazioni abitative non può superare tre mensilità (art. 11 L. 392/1978). Sulle piattaforme segue le regole del canale.

No-show

Ospite che non si presenta e non cancella la prenotazione. Quanto puoi trattenere dipende dalla politica di cancellazione scelta e dalle regole della piattaforma. Un check-in online non completato a ridosso dell’arrivo e nessuna risposta ai messaggi sono spesso i primi segnali: conviene un sollecito.

Automazione e intelligenza artificiale

Assistente IA per ospiti

Software basato sull’intelligenza artificiale che risponde agli ospiti 24 ore su 24, nella loro lingua, conoscendo la casa e la zona, e coinvolge l’host solo quando serve davvero una persona. Maurice è un assistente IA per ospiti per affitti brevi, B&B e hotel in Italia; vedi anche cosa può fare l’IA.

Messaggi programmati

Messaggi automatici che piattaforme o gestionali inviano in un momento prestabilito: alla conferma, qualche giorno prima dell’arrivo, al check-out. Sono utili per condividere con ogni ospite il link del check-in online e le informazioni sul soggiorno. Leggi quali messaggi automatizzare.

Escalation

Passaggio di una conversazione dall’assistente automatico a una persona, quando serve una decisione o un intervento: un guasto, un reclamo, una richiesta fuori regola. Maurice coinvolge l’host solo quando serve davvero, e l’host può intervenire quando vuole: Maurice non parla solo con l’ospite, parla anche con l’host e fa quello che gli chiede.

Guest portal (portale ospite)

Pagina web aperta da un link, senza app né account, in cui l’ospite completa il check-in, paga, trova istruzioni d’accesso e Wi-Fi e scrive all’host o all’assistente. Con Maurice gli ospiti hanno tutto a portata di mano e possono scrivere 24/7, nella loro lingua: vedi la comunicazione con gli ospiti.

API

Interfaccia che permette a due software di scambiarsi dati in modo strutturato e sicuro, ad esempio le prenotazioni tra un PMS e un’app di check-in. Le integrazioni di Maurice coprono i principali PMS e channel manager, oltre a Zapier, Make e n8n.

Webhook

Notifica automatica che un software invia a un altro nel momento in cui accade un evento, come una nuova prenotazione o una cancellazione, senza bisogno di controlli periodici.