Migliori software per affitti transitori e a medio termine nel 2026: confronto (prezzi e funzioni)

I migliori software per affitti transitori in sintesi

Cosa deve fare un software per affitti transitori

Un inquilino che resta tre, sei o dodici mesi non è un turista: firma un contratto, paga ogni mese e vive davvero la casa. Per questo i gestionali nati per gli affitti brevi, pensati per calendari e soggiorni di pochi giorni, coprono solo una parte del lavoro. Abbiamo valutato gli strumenti su sei passaggi:

1. 1Trovare l’inquilino e ricevere la prenotazione: dalle piattaforme di medio termine o dai tuoi canali, senza ricopiare i dati a mano.
2. 2Documenti: identità, codice fiscale, permesso di soggiorno, iscrizione all’università o buste paga, raccolti e controllati prima dell’ingresso.
3. 3Contratto e registrazione: il contratto transitorio va firmato e registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
4. 4Canone ogni mese: riscossione automatica, promemoria all’inquilino e un avviso quando un pagamento non arriva.
5. 5Assistenza durante il contratto: risposte su riscaldamento, raccolta differenziata, elettrodomestici e regole della casa, con te coinvolto solo per guasti e decisioni.
6. 6Ingresso e uscita: istruzioni d’accesso, consegna delle chiavi e fine del contratto senza sorprese.

Se stai ancora decidendo se passare dagli affitti brevi a quelli transitori, leggi prima perché i property manager scelgono gli affitti transitori.

Maurice: l’agente IA che gestisce gli inquilini dalla prenotazione all’ultimo canone

Maurice è un agente IA per proprietari e property manager che affittano a studenti e lavoratori, e anche a turisti. Non è un archivio di contratti né un portale di annunci: fa il lavoro di gestione dell’inquilino per tutta la durata del contratto, parla con lui nella sua lingua, risolve i problemi e ti coinvolge solo quando serve una tua decisione o un intervento sul posto.

1. 01

   La prenotazione arriva

   In automatico da Uniplaces, HousingAnywhere o Spotahome, dal tuo PMS o tramite Zapier, Make e n8n: l’inquilino riceve subito il link per dati, documenti e pagamento.

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   Documenti

   Maurice raccoglie e verifica i documenti d’identità; puoi chiedere anche permesso di soggiorno, iscrizione all’università, buste paga o altri file, che esamini e approvi tu.

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   Contratto

   Su richiesta Maurice gestisce anche la firma del contratto. La redazione segue gli accordi territoriali del tuo Comune; la registrazione all’Agenzia delle Entrate resta a te o al tuo consulente.

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   Ingresso

   Il giorno dell’arrivo, solo a passaggi completati, invia istruzioni di accesso e Wi-Fi.

5. 05

   Canone ogni mese

   Riscuote il canone con carta a ogni scadenza, manda i promemoria all’inquilino e ti avvisa se un pagamento non arriva. Per una pulizia straordinaria o un conguaglio crei un addebito una tantum.

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   Durante il contratto

   Risponde 24/7 su raccolta differenziata, riscaldamento, elettrodomestici e regole della casa, conosce la zona e risolve i problemi; per un guasto ti coinvolge subito. Vedi l’assistenza agli inquilini 24/7.

Nello stesso account puoi gestire anche gli affitti brevi: per i turisti Maurice si occupa di check-in, Alloggiati Web e tassa di soggiorno, per gli inquilini di documenti, canone e assistenza. Si collega a qualsiasi PMS o channel manager, con integrazione attivata entro 24 ore se il tuo non è già tra quelli pronti.

• Per chi è: proprietari che affittano stanze a studenti fuori sede, alloggi a lavoratori in trasferta, property manager che alternano affitti brevi e transitori.
• Prezzo: lo stesso degli affitti brevi, 9,99 € al mese per immobile, IVA esclusa, in promozione fino al 31 dicembre 2026 (listino 15,99 €). Dettagli nella pagina prezzi.
• Punti di forza: documenti, firma del contratto su richiesta, canone mensile con promemoria e assistenza 24/7 in un solo prodotto, collegato alle tre principali piattaforme di medio termine.
• Limiti: non è un portale di annunci, quindi l’inquilino lo trovi sulle piattaforme o con i tuoi canali; la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate resta a te o al tuo consulente; l’attivazione è guidata dal nostro team.

HousingAnywhere: piattaforma con piani di pagamento mensili

HousingAnywhere è una piattaforma per affitti di medio periodo molto usata da studenti e giovani lavoratori internazionali. Per il proprietario la pubblicazione è gratuita; oltre a trovare l’inquilino, offre piani di pagamento con richieste mensili e promemoria automatici. Il primo mese viene versato al proprietario dopo l’ingresso dell’inquilino.

• Costo: commissione standard dell’8% sul valore totale del contratto più IVA, con un minimo di 60 € per una stanza e 100 € per un appartamento (in alcune zone può essere più bassa). Sulle richieste di pagamento l’inquilino paga un costo di servizio del 2,5%.
• Con Maurice: le prenotazioni arrivano in Maurice in automatico; Maurice raccoglie i documenti, invia le istruzioni d’ingresso e assiste l’inquilino per tutta la durata del contratto. I pagamenti delle prenotazioni HousingAnywhere seguono le regole della piattaforma.

Spotahome: piattaforma con pagamento puntuale al proprietario

Spotahome pubblica annunci verificati per soggiorni di medio periodo. Il suo punto di forza per il proprietario è la puntualità: il canone viene versato il 5° giorno lavorativo del mese, indipendentemente da quando paga l’inquilino, e c’è una protezione fino a 2 mesi di affitto per i danni. Non gestisce il deposito cauzionale e importa il calendario tramite iCal.

• Costo: nessun abbonamento né costo di attivazione; commissione dell’8% per prenotazione.
• Con Maurice: Spotahome pensa al pagamento, Maurice all’inquilino: documenti, ingresso e assistenza 24/7 per tutti i mesi del contratto.

Uniplaces: piattaforma per studenti che incassa il primo mese

Uniplaces è specializzata negli alloggi per studenti. Il primo mese di canone passa dalla piattaforma e viene versato al proprietario entro due giorni lavorativi dall’ingresso, al netto della commissione; i mesi successivi l’inquilino li paga direttamente a te, secondo i termini concordati nella prenotazione.

• Costo: pubblicazione gratuita; la percentuale di commissione non è pubblicata sul sito.
• Con Maurice: dal secondo mese Maurice riscuote il canone in automatico con carta e manda i promemoria, oltre a raccogliere i documenti e assistere l’inquilino. È il complemento più naturale a Uniplaces.

Guesty, Hostaway e Smoobu: i PMS per affitti brevi alla prova del medio termine

Molti proprietari che passano agli affitti transitori provano a usare il gestionale che hanno già. Per calendari e prezzi va bene; per canone ricorrente, documenti e contratti, nessuno dei tre è nato per questo.

Guesty

Piattaforma completa per property manager, con bozze di risposta con IA. Per i soggiorni lunghi prevede pagamenti a rate, una funzione che risulta ancora in fase pilota: verifica con Guesty se è disponibile per il tuo account. Prezzo: Guesty Lite da 9 $ al mese per annuncio più l’1% a prenotazione; Guesty Pro su preventivo. Maurice si integra direttamente con Guesty.

Hostaway

PMS completo con inbox unificata e funzioni di IA. Sul sito non abbiamo trovato una funzione nativa per il canone mensile ricorrente, né collegamenti con le piattaforme europee di medio termine. Prezzo su richiesta. Maurice si integra direttamente con Hostaway.

Smoobu

Gestionale semplice e in italiano per piccoli host, con messaggi automatici basati su modelli. Non abbiamo trovato canone mensile, contratti o collegamenti con le piattaforme di medio termine. Prezzo: piano Flex 29 € al mese per un alloggio più lo 0,9% a prenotazione, oppure Pre-paid 35 € al mese. Maurice si integra direttamente con Smoobu.

Se alterni affitti brevi e transitori, la soluzione più pulita è tenere il PMS per calendari e prezzi e affidare a Maurice ospiti e inquilini. Per il confronto completo dei gestionali per affitti brevi, leggi i migliori software per affitti brevi.

DokiCasa e Contratto.Cloud: contratti e scadenze

DokiCasa

Servizio italiano per preparare contratti di locazione online, farli firmare elettronicamente e registrarli. Non incassa il canone e non parla con l’inquilino. Prezzo del piano completo su richiesta.

Contratto.Cloud

Piattaforma italiana per gestire contratti di locazione e scadenze, con promemoria via email e SMS al proprietario e modelli RLI e F24 precompilati. Non incassa il canone e non include la firma elettronica. Iscrizione gratuita; abbonamenti da 29 € per 5 contratti e 99 € per pacchetti più ampi.

Se ti serve solo una firma elettronica generica, esistono servizi dedicati come Youtrust (già Yousign), con un piano gratuito e un piano da 9 € al mese IVA esclusa. Con Maurice, la firma del contratto puoi chiederla direttamente al nostro team.

Qual è la combinazione giusta per te?

Errori da evitare con gli affitti transitori

• Usare un gestionale per affitti brevi senza canone ricorrente. Finisci a controllare i bonifici a inizio mese e a scrivere a chi è in ritardo.
• Dimenticare la registrazione. Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se precedente, quando supera i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino.
• Non chiedere i documenti giusti prima dell’ingresso. Per un contratto transitorio serve anche la prova dell’esigenza transitoria; per gli studenti, l’iscrizione all’università.
• Aggirare i pagamenti della piattaforma. Se l’inquilino arriva da una piattaforma, rispetta le sue regole su pagamenti e commissioni.
• Sottovalutare l’assistenza. In sei mesi un inquilino scrive molto più di un turista: guasti, raccolta differenziata, pacchi, ospiti. Senza un sistema, quelle domande arrivano tutte a te.