Tassa di soggiorno negli affitti brevi: chi paga, chi versa e quali scadenze (2026)

Cos’è la tassa di soggiorno e quali Comuni la applicano?

La tassa di soggiorno, il cui nome tecnico è imposta di soggiorno, è un tributo comunale previsto dall’art. 4 del D.Lgs. 23/2011. Possono istituirla i Comuni capoluogo di provincia, le unioni di Comuni e i Comuni inclusi negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte. Si paga per ogni notte trascorsa in una struttura ricettiva o in un alloggio in locazione breve situato nel Comune.

La legge fissa solo i tetti; il resto lo decide ogni Comune con il proprio regolamento. Secondo il Dipartimento delle Finanze (aggiornato a ottobre 2026):

Roma applica un contributo di soggiorno in base a una norma specifica (art. 14 DL 78/2010), ma per l’host funziona allo stesso modo. Esempi concreti nelle nostre guide alla tassa di soggiorno a Milano e alla tassa di soggiorno a Roma.

Chi paga la tassa di soggiorno e chi ne risponde?

Bisogna distinguere tra chi paga e chi è responsabile verso il Comune. Il soggetto passivo è l’ospite che pernotta; a Milano e a Roma, per esempio, i residenti nel Comune non pagano, ma conta quello che dice il regolamento locale. Dal 2020 (art. 180 DL 34/2020, che ha modificato l’art. 4 del D.Lgs. 23/2011 con il comma 1-ter) il gestore è responsabile del pagamento dell’imposta, con diritto di rivalsa sull’ospite, e della presentazione della dichiarazione.

Essere responsabili significa che il Comune può chiedere l’importo a te anche se l’ospite non l’ha pagato. Alcuni regolamenti lo dicono in modo esplicito: a Roma, per esempio, il versamento trimestrale comprende anche gli importi dovuti ma non corrisposti dall’ospite, e devi raccogliere e segnalare la dichiarazione di chi si rifiuta di pagare. Se affidi l’alloggio a un property manager, metti per iscritto nel mandato chi riscuote, chi versa e chi dichiara.

Che ruolo hanno Airbnb, Booking e gli altri portali?

Per legge, il portale o l’intermediario che incassa il corrispettivo della locazione breve, o interviene nel pagamento, è responsabile della tassa di soggiorno e della dichiarazione al pari del gestore. Nella pratica, però, conta quello che il portale fa davvero nel tuo Comune: alcuni portali riscuotono e versano l’imposta in base ad accordi con i singoli Comuni, altri no.

A Milano, per esempio, il Comune spiega che per le prenotazioni Airbnb è Airbnb a riscuotere e versare l’imposta, ma l’host deve comunque indicare quegli ospiti nel riepilogo trimestrale. Prima di impostare i prezzi verifica, Comune per Comune e portale per portale:

• se il portale riscuote la tassa di soggiorno nel tuo Comune e per quali tipi di alloggio;
• se la versa direttamente al Comune o la gira a te;
• come vanno indicati quei soggiorni nelle comunicazioni periodiche;
• chi gestisce i rimborsi per gli ospiti esenti.

Per le prenotazioni dirette e per i canali che non la riscuotono, la riscossione spetta a te.

Come e quando si versa al Comune?

Le scadenze dei versamenti e delle comunicazioni periodiche non sono nazionali: le stabilisce il regolamento comunale, insieme alla piattaforma da usare. Milano e Roma, per esempio, hanno scelto una cadenza trimestrale (aggiornato a ottobre 2026):

Altri Comuni possono prevedere cadenze e portali diversi. Cerca sul sito del tuo Comune il regolamento dell’imposta di soggiorno e la pagina per i gestori: lì trovi scadenze, modulistica e la procedura di registrazione.

Cos’è la dichiarazione annuale del 30 giugno?

Oltre ai versamenti periodici c’è un adempimento nazionale: la dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno. Va presentata in via telematica, in forma cumulativa, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello dei pernottamenti, con il modello approvato dal decreto del Ministro dell’Economia del 29 aprile 2022. Nel modello indichi, trimestre per trimestre, tariffe applicate, presenze ed eventuali esenzioni o riduzioni, più l’importo totale versato al Comune nell’anno.

La presenta il gestore e, per le locazioni brevi, anche il soggetto che incassa il canone o interviene nel pagamento. Puoi farla trasmettere da un intermediario abilitato, per esempio il tuo commercialista. Alcuni Comuni chiedono adempimenti in più: Milano, per esempio, chiede anche il conto della gestione.

Quali esenzioni e riduzioni esistono?

Le esenzioni le decide ogni Comune, quindi due città vicine possono avere regole molto diverse. Le categorie più frequenti sono età, motivi di salute, servizio e un tetto massimo di notti oltre il quale non si paga. Il confronto tra Milano e Roma lo mostra bene:

Quasi sempre l’esenzione richiede una dichiarazione o un’autocertificazione dell’ospite, che devi raccogliere e conservare per i controlli. Se l’ospite non te la consegna, l’imposta resta dovuta.

Come far pagare la tassa di soggiorno agli ospiti senza inseguirli?

1. 1Informa prima della prenotazione o subito dopo: importo, esenzioni e modalità di pagamento. Diversi regolamenti lo impongono; Roma chiede informazioni plurilingue, anche online.
2. 2Riscuoti prima dell’arrivo, durante il check-in online: alla consegna delle chiavi è il momento peggiore per chiedere contanti.
3. 3Rilascia la ricevuta nominativa all’ospite, come chiedono per esempio Milano e Roma.
4. 4Raccogli subito le autocertificazioni di esenzione e conservale insieme ai dati del soggiorno.
5. 5Separa i canali in cui il portale riscuote già, per non far pagare due volte l’ospite.
6. 6Tieni un registro per trimestre di ospiti, notti, esenti e importi: ti serve per comunicazioni, versamenti e dichiarazione.

Con la riscossione automatica della tassa di soggiorno di Maurice imposti importo per persona per notte, età di esenzione, numero massimo di notti tassabili ed eccezioni per canale; Maurice calcola l’importo per ogni prenotazione e lo fa pagare all’ospite con carta nel check-in online, oppure lo segni come pagato in contanti. Il denaro viene accreditato direttamente a te, insieme agli altri pagamenti degli ospiti, e hai tutto pronto per il versamento al Comune, le comunicazioni periodiche e la dichiarazione annuale. Nel check-in online l’ospite inserisce anche i documenti, che servono per inviare le schedine ad Alloggiati Web.