Normative

CIN affitti brevi: cos’è, come richiederlo e quali sanzioni (guida 2026)

Di Matteo AnzideiPubblicato il 29 ottobre 20267 min di lettura

In breve

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice che il Ministero del Turismo assegna a ogni alloggio in locazione breve o turistica e a ogni struttura ricettiva. Si richiede online sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) con SPID o CIE, va esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio, e l’alloggio deve avere rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori. Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 euro; se non lo esponi, da 500 a 5.000 euro.

Cos’è il CIN e a cosa serve?

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è stato introdotto dall’art. 13-ter del DL 145/2023, il cosiddetto decreto Anticipi, convertito dalla L. 191/2023. Il Ministero del Turismo lo assegna con una procedura automatizzata attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) e identifica in modo univoco ogni unità immobiliare destinata alla locazione breve o turistica, oltre agli alberghi e alle strutture extralberghiere.

Lo scopo è avere un unico codice nazionale, uguale in tutte le regioni, che renda riconoscibili gli alloggi regolari e più semplici i controlli. I controlli e le sanzioni spettano al Comune in cui si trova l’immobile.

La BDSR è stata attivata a livello nazionale a settembre 2024. Dopo la proroga decisa dal Ministero, il CIN è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 e le sanzioni si applicano dal 2 gennaio 2025 (aggiornato a ottobre 2026).

Chi deve avere il CIN?

Il CIN serve a chiunque proponga o conceda in locazione un alloggio per brevi periodi o per finalità turistiche, qualunque sia il canale usato:

proprietari e sublocatori di appartamenti in locazione breve, cioè con contratti fino a 30 giorni, anche se affittano un solo immobile e solo per poche settimane all’anno;
locazioni per finalità turistiche, anche quando le gestisce un property manager o un’agenzia;
strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere: hotel, B&B, affittacamere, case e appartamenti per vacanze e simili.

Se affidi la gestione a un property manager, il CIN resta legato all’immobile: metti per iscritto chi lo richiede, chi lo inserisce negli annunci e chi lo aggiorna se cambiano i dati.

Come si richiede il CIN, passo per passo?

01
Completa la procedura regionale
Se la tua Regione prevede una comunicazione o un codice regionale per le locazioni turistiche, parti da lì: è il presupposto per trovare l’immobile correttamente censito nella banca dati nazionale.
02
Accedi alla BDSR con SPID o CIE
Vai sul portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo e accedi con la tua identità digitale.
03
Controlla e completa i dati dell’immobile
Verifica che indirizzo, dati dell’alloggio ed eventuale codice regionale siano corretti e completa le informazioni che la piattaforma ti chiede. Se l’immobile non compare o i dati sono sbagliati, segui i manuali e le FAQ pubblicati sulla BDSR prima di andare avanti.
04
Ottieni il CIN
Il codice viene assegnato con procedura automatizzata e resta consultabile nella tua area riservata. Sul portale c’è anche una funzione pubblica di ricerca dei CIN.
05
Esponilo e aggiorna gli annunci
Inserisci il CIN in ogni annuncio (Airbnb, Booking.com, sito, social, agenzie) e applicalo all’esterno dell’edificio.

Dove va esposto il CIN?

La legge chiede di mostrare il CIN in due posti:

All’esterno dello stabile in cui si trova l’appartamento o la struttura, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
In ogni annuncio, ovunque sia pubblicato: portali come Airbnb e Booking.com, il tuo sito, i social, gli annunci di agenzia.

Nei condomìni e negli edifici vincolati non sempre si può mettere una targa sulla facciata. Il Ministero ha chiarito alcuni casi nelle FAQ pubblicate sulla BDSR: prima di scegliere una soluzione alternativa, controlla le FAQ aggiornate e il regolamento condominiale.

Anche intermediari e portali hanno obblighi sul CIN negli annunci. Dal 20 maggio 2026, con il regolamento europeo sugli affitti brevi, le piattaforme devono anche verificare i numeri di registrazione: un CIN sbagliato o mancante può costarti la visibilità dell’annuncio.

Quali dispositivi di sicurezza servono?

L’art. 13-ter prevede che gli alloggi in locazione breve o turistica siano dotati di:

rilevatori di gas combustibili funzionanti;
rilevatori di monossido di carbonio funzionanti;
estintori portatili a norma, collocati in punti accessibili e visibili.

Chi esercita l’attività in forma imprenditoriale deve inoltre rispettare i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale. Per numero, tipo e posizione di estintori e rilevatori rivolgiti a un tecnico abilitato e conserva la documentazione di acquisto e manutenzione: ti servirà in caso di controllo.

Quali sono le sanzioni previste?

Sanzioni dell’art. 13-ter DL 145/2023 (aggiornato a ottobre 2026)
Violazione	Sanzione	Note
Locare o proporre l’alloggio senza CIN	da 800 a 8.000 €	In rapporto alle dimensioni dell’immobile o della struttura
CIN non esposto all’esterno o non indicato negli annunci	da 500 a 5.000 €	Per ciascun immobile, più la rimozione immediata dell’annuncio irregolare
Mancanza di rilevatori gas/CO o estintori	da 600 a 6.000 €	Per ciascuna violazione
Attività in forma imprenditoriale senza SCIA	da 2.000 a 10.000 €	Riguarda chi opera come impresa

Quando si è in forma imprenditoriale? Dal 2026 la legge di bilancio (L. 199/2025) considera attività d’impresa la locazione breve di più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta (fino al 2025 il limite era quattro). Chi opera in forma imprenditoriale deve presentare la SCIA allo sportello unico (SUAP) del Comune: verifica la tua posizione con il commercialista e leggi la guida su cedolare secca e aliquote degli affitti brevi.

Le sanzioni sul CIN si aggiungono a quelle per gli altri obblighi, come la mancata comunicazione degli ospiti alla Questura: trovi termini e conseguenze nella guida su come inviare le schedine ad Alloggiati Web.

Cosa cambia con il regolamento UE dal 20 maggio 2026?

Dal 20 maggio 2026 si applica il regolamento (UE) 2024/1028 sui dati degli affitti brevi. Dove esiste una procedura di registrazione, le piattaforme devono mostrare il numero di registrazione negli annunci, fare controlli a campione e trasmettere periodicamente alle autorità i dati su notti prenotate e numero di ospiti.

In Italia il codice nazionale già obbligatorio negli annunci è il CIN: per questo conviene ricontrollare che sia corretto su ogni canale e coerente con i dati della BDSR. Approfondisci nella guida al regolamento UE sugli affitti brevi.

Hai il CIN: quali adempimenti puoi automatizzare?

Il CIN si richiede una volta. Gli obblighi che tornano a ogni prenotazione sono altri, ed è lì che si perde tempo. Con Maurice:

Dati e documenti degli ospiti arrivano dal check-in online per affitti brevi: l’ospite li carica dal browser, senza app, e Maurice li verifica.
Alloggiati Web: le schedine partono in automatico, nei tempi previsti, e le ricevute le trovi sempre nella dashboard.
ISTAT: i movimenti degli ospiti arrivano in automatico al portale della tua regione, con l’invio automatico a Ross1000 e ai portali regionali nelle regioni supportate.
Tassa di soggiorno: Maurice la calcola con le regole del tuo Comune e la incassa con carta nel check-in, con la riscossione automatica della tassa di soggiorno, così hai tutto pronto per il versamento al Comune.

Per la mappa completa degli obblighi, dalla Regione al fisco, leggi la guida agli adempimenti per aprire un affitto breve.

Domande frequenti

Il CIN serve anche se affitto solo per poche settimane all’anno?

Sì. L’obbligo riguarda chi propone o concede in locazione un alloggio per finalità turistiche o con contratti di locazione breve, senza una soglia minima di giorni. Anche chi affitta saltuariamente deve avere il CIN prima di pubblicare l’annuncio, esporlo all’esterno dell’edificio e dotare l’alloggio di rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori.

Il CIN sostituisce il codice regionale?

Non necessariamente. Nelle regioni che avevano già un codice, come il CIR in Lombardia o in Piemonte, la procedura regionale resta e il CIN si aggiunge. Alcune Regioni chiedono di continuare a mostrare anche il codice regionale negli annunci: in Piemonte, per esempio, il CIR deve essere visibile in ogni forma di promozione. Controlla le regole della tua Regione.

Devo aggiungere il CIN anche agli annunci già pubblicati?

Sì. La legge chiede di indicare il CIN in ogni annuncio, ovunque sia pubblicato, quindi anche in quelli già online su Airbnb, Booking.com, sul tuo sito o sui social. Dal 20 maggio 2026, con il regolamento UE, le piattaforme devono verificare i numeri di registrazione e possono rimuovere gli annunci irregolari.

Chi controlla e applica le sanzioni sul CIN?

I controlli e l’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 13-ter spettano al Comune in cui si trova l’immobile o la struttura. Le sanzioni vanno da 500 a 10.000 euro a seconda della violazione e, per la mancata esposizione, comportano anche la rimozione dell’annuncio irregolare. Si aggiungono ad altre eventuali sanzioni, per esempio quelle legate ad Alloggiati Web.

Come mi aiuta Maurice dopo aver ottenuto il CIN?

Con tutto quello che si ripete a ogni prenotazione: check-in online con raccolta e verifica dei documenti, invio automatico delle schedine ad Alloggiati Web nei tempi previsti, dati ai portali ISTAT nelle regioni supportate, riscossione con carta della tassa di soggiorno e risposte agli ospiti 24/7 nella loro lingua. Tu controlli tutto da un’unica dashboard.

Questo articolo ha carattere informativo generale e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le norme cambiano e i regolamenti locali variano: verifica con il tuo commercialista o un professionista prima di agire.

Fonti

L'autore

Matteo Anzidei · Fondatore di Maurice Assistant

Matteo Anzidei ha fondato Maurice Assistant a Milano per togliere a host e property manager il lavoro ripetitivo: messaggi agli ospiti, check-in, documenti, Alloggiati Web e pagamenti. Scrive guide pratiche su normative e automazione degli affitti brevi.