Commissioni Airbnb 2026: la nuova tariffa a carico dell’host, quanto costa e come proteggere i margini

Cosa è cambiato nelle commissioni Airbnb e da quando?

Con la struttura dei costi condivisi, pagavano sia l’host sia l’ospite: in genere il 3% trattenuto dal compenso dell’host e un costo del servizio tra il 14,1% e il 16,5% aggiunto al prezzo visto dall’ospite. Airbnb sta passando tutti gli host di alloggi ai costi singoli: un’unica commissione trattenuta dal compenso dell’host, mentre l’ospite vede il prezzo che hai impostato.

Airbnb ha comunicato il passaggio agli host a luglio 2026 e ha fissato la scadenza per adeguare i prezzi al 15 settembre per chi si trova fuori dallo Spazio economico europeo e al 13 ottobre 2026 per chi si trova nello Spazio economico europeo, Italia compresa, o in Svizzera. La commissione unica si applica solo alle prenotazioni effettuate dopo il passaggio: quelle ricevute prima restano alle condizioni precedenti, anche se il soggiorno è successivo. Una volta passati ai costi singoli non si torna indietro.

Quanto paga l’host con la commissione unica?

Per la maggior parte degli host la commissione è del 15,5%, calcolata sul prezzo per notte e su tutti i costi che aggiungi: spese di pulizia, supplemento per animali, costo per ospiti extra. Airbnb spiega che il 15,5% corrisponde alla media globale dei suoi costi del servizio.

In Italia i costi del servizio di Airbnb sono soggetti a IVA al 22%. Se non hai partita IVA, la commissione effettiva è 15,5% × 1,22 = 18,91% di quanto paga l’ospite. Se hai una partita IVA e l’hai registrata nel profilo Airbnb, potresti non pagare l’IVA sulla commissione ma doverla comunque gestire in dichiarazione: è un punto da chiarire con il commercialista.

Per impostare il prezzo giusto parti dal compenso che vuoi incassare e dividi per 0,811 (oppure per 0,845 se non paghi l’IVA sulla commissione). Per incassare 100 € netti a notte servono circa 123,30 €; con la partita IVA registrata, circa 118,30 €.

Quali host sono coinvolti e ci sono eccezioni?

Il passaggio riguarda tutti gli host di alloggi: la struttura con costi condivisi sarà eliminata quando la migrazione sarà completata. Per alcuni i costi singoli erano già obbligatori:

• alloggi tradizionali, come hotel e appartamenti con trattamento alberghiero;
• host che usano un software di gestione immobiliare (PMS);
• host nei paesi in cui questa struttura è già in vigore.

Le eccezioni riguardano la percentuale, non il modello: in Brasile e Messico la commissione unica resta al 16%. Servizi ed esperienze hanno regole proprie: di solito il 15% per i servizi, con un minimo di 6 USD, e il 20% per le esperienze.

Per adeguare i prezzi Airbnb ha creato uno strumento di correzione per chi non usa un PMS: modifica in una volta i prezzi di tutti gli annunci per i due anni successivi, spese di pulizia comprese (gli sconti no), e corregge minimo e massimo dei Prezzi smart. I co-host non possono usarlo al posto dell’host. Se i prezzi arrivano da un PMS o da un channel manager, verifica che il software tenga conto della nuova commissione.

Come cambiano i prezzi per l’ospite?

Con i costi singoli l’ospite non paga più un costo del servizio separato: vede il prezzo che hai impostato. Le tasse, come l’imposta di soggiorno nei Comuni dove la riscuote Airbnb, sono sempre incluse nel totale mostrato prima del pagamento; come verificare se succede nel tuo Comune lo spieghiamo nella guida su tassa di soggiorno e Airbnb.

Il punto delicato è la transizione. Airbnb punta a lasciare invariato il prezzo per l’ospite: nel suo esempio, chi chiedeva 100 € (l’ospite ne vedeva 115) deve passare a 115 € per continuare a incassare 97 €. Chi non ha adeguato i prezzi entro la scadenza ha un annuncio più economico per l’ospite e un compenso più basso: con il prezzo rimasto a 100 € incassa 84,50 €, circa 81 € se paga anche l’IVA al 22% sulla commissione.

La commissione unica cambia le tasse sugli affitti brevi?

Airbnb avverte che adeguare i prezzi può aumentare il fatturato lordo, e quindi far raggiungere prima la soglia IVA a chi ne ha una; non aumenta necessariamente il reddito imponibile se puoi dedurre i costi del servizio come spesa. Con la cedolare secca, però, le spese non si deducono.

Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi (aprile 2026), la cedolare secca si applica sull’intero importo del canone e la ritenuta del 21% del portale che incassa per te si calcola su tutto ciò che l’ospite paga, compresa la provvigione che devi all’intermediario. La provvigione addebitata direttamente all’ospite, invece, non è soggetta a ritenuta. Con i costi condivisi il costo del servizio dell’ospite restava fuori dal canone; con la commissione unica il prezzo pagato dall’ospite comprende tutto.

A parità di compenso, quindi, la base imponibile cresce. È un effetto da verificare con il commercialista sui tuoi numeri, insieme alla scelta tra aliquota del 21% e del 26% che trovi nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Come difendere i margini con la nuova commissione Airbnb?

• Ricalcola i prezzi sul netto. Parti dal compenso che ti serve per notte e per le pulizie, dividi per 0,811 (senza partita IVA) e controlla minimo e massimo dei Prezzi smart. La commissione si applica anche alle spese di pulizia.
• Fai crescere le prenotazioni dirette. Quelle che arrivano dal tuo sito, da Google o dai social non pagano la commissione Airbnb. Ma Airbnb vieta di invitare i suoi ospiti a prenotare altrove o di offrire sconti per prenotare fuori piattaforma.
• Vendi extra facoltativi. Airbnb consente di incassare fuori piattaforma i costi opzionali, se l’ospite è d’accordo; quelli obbligatori vanno nel prezzo dell’annuncio. Gli extra a pagamento di Maurice, come early check-in, late check-out e transfer, si pagano con carta nel check-in online e sono accreditati a te.
• Taglia i costi operativi. Ogni ora passata a rispondere ai messaggi, raccogliere documenti, inviare schedine e incassare la tassa di soggiorno è un costo. Maurice lo fa per te: scopri come funziona per gli host Airbnb e Booking e guarda i prezzi di Maurice, con prova gratuita.
• Scegli bene gli strumenti. Se pubblichi su più canali, la guida su come scegliere un software per affitti brevi ti aiuta a confrontarli.

Cosa fare adesso, in cinque passaggi?

1. 01

   Controlla una prenotazione recente

   In Guadagni apri una transazione e guarda i costi del servizio di Airbnb trattenuti.

2. 02

   Verifica i prezzi

   Se non li hai adeguati entro la scadenza, ricalcolali sul netto che ti serve.

3. 03

   Registra la partita IVA, se ce l’hai

   Va aggiunta al profilo Airbnb.

4. 04

   Parla con il commercialista

   Verifica l’effetto su cedolare secca, ritenuta ed eventuale soglia IVA.

5. 05

   Aggiorna regole e pulizie

   Dal 20 novembre cambiano anche le richieste che puoi fare agli ospiti: leggi le nuove regole Airbnb su pulizie e check-out.