Affordable Housing Act: cosa prevede la proposta UE sugli affitti brevi e perché l’Italia si oppone

Cos’è l’Affordable Housing Act?

È la parte legislativa del piano europeo per la casa a prezzi accessibili. La Commissione l’ha presentato il 9 settembre 2026 come proposta di regolamento, cioè di una norma che, una volta approvata, si applicherebbe direttamente in tutti gli Stati membri. Insieme alla proposta la Commissione ha pubblicato una raccomandazione che invita gli Stati a preparare piani per accelerare la costruzione e la ristrutturazione di alloggi.

Il punto chiave, per chi affitta, è che la proposta non introduce limiti europei agli affitti brevi. Stabilisce invece le regole comuni che Stati, Regioni e Comuni dovrebbero rispettare se decidono di limitarli, o di intervenire su seconde case e case vuote, nelle zone in cui la casa è diventata inaccessibile.

Cosa sono le aree sotto stress abitativo?

Sono le zone in cui comprare o affittare casa è diventato troppo caro rispetto ai redditi. Secondo la Commissione, la valutazione parte da un primo filtro sul rapporto prezzo-reddito (price-to-income) e deve essere basata su dati concreti, mirata geograficamente, trasparente e riesaminata periodicamente. Secondo il testo riportato da LavoriPubblici.it, la soglia è:

• un rapporto prezzo-reddito di almeno 8, cresciuto nei dieci anni precedenti; oppure
• un rapporto di almeno 10, anche senza la crescita decennale.

Non è la Commissione a decidere quali aree siano sotto stress: lo fa l’autorità competente di ciascun Paese, delimitando le zone nel modo più preciso possibile. Proprio le soglie uniformi, e il potere della Commissione di aggiornarle con atti delegati, sono tra i punti più criticati dal Parlamento italiano.

Cosa prevede per gli affitti brevi?

Nelle aree sotto stress un’autorità potrebbe limitare gli affitti brevi solo rispettando queste condizioni:

Secondo il testo, le regole non si applicherebbero alle misure già adottate prima dell’entrata in vigore, che le autorità potrebbero comunque riesaminare. Il collegamento con il regolamento sui dati degli affitti brevi è diretto: è la registrazione, in Italia il CIN, che permette di sapere quanti alloggi ci sono e quanto lavorano. Lo spieghiamo nella guida al regolamento UE sugli affitti brevi.

Seconde case e case vuote: cosa dice la proposta

Tra le domande più cercate c’è quella sulle case vuote. Secondo la Commissione, la proposta non introduce restrizioni europee all’acquisto o all’uso delle seconde case. Fissa però dei paletti per le autorità che volessero intervenire:

• acquisti: eventuali condizioni varrebbero solo per il futuro, con regimi transitori adeguati per chi è già proprietario;
• case vuote a lungo: le misure dovrebbero tenere conto dei periodi di non occupazione giustificati, per esempio per lavoro, salute, successioni in corso, impedimenti legali o immobili inagibili.

Perché l’Italia si oppone

Il 28 ottobre 2026 le commissioni Politiche dell’Unione europea di Senato e Camera hanno approvato due pareri motivati secondo cui la proposta non rispetta il principio di sussidiarietà. Le critiche principali, secondo le cronache di ANSA, ItaliaOggi e Confesercenti:

• per il Senato la proposta va oltre l’obiettivo del mercato interno e detta, di fatto, una disciplina europea delle politiche abitative e dei limiti alla proprietà privata, materia di Stati, Regioni e Comuni; contestate anche le soglie uniformi, i poteri della Commissione con atti delegati e la scelta del regolamento;
• per la Camera mancano dati sufficientemente consolidati per dimostrare un legame diretto tra affitti brevi e carenza di case;
• entrambe criticano la scelta di rendere vincolanti le regole sulle restrizioni e di lasciare a una semplice raccomandazione le misure per aumentare l’offerta di case.

Anche il governo è contrario. Il 26 ottobre, agli Stati Generali degli Affitti Brevi di Milano, il ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini ha detto di voler contrastare la proposta «con ogni mezzo necessario» (Il Sole 24 Ore). La risposta italiana punta sugli incentivi fiscali: con la manovra 2027 il governo propone di ridurre la cedolare secca sul canone concordato, come spieghiamo nella guida alla legge di bilancio 2027 e gli affitti brevi.

Cosa succede adesso

1. 01

   Pareri dei parlamenti nazionali

   I parlamenti nazionali hanno otto settimane dalla trasmissione per inviare pareri motivati. Se i pareri contrari raggiungono un terzo dei voti attribuiti ai parlamenti, la Commissione deve riesaminare la proposta (il cosiddetto «cartellino giallo») e può mantenerla, modificarla o ritirarla.

2. 02

   Negoziato a Bruxelles

   La proposta segue la procedura legislativa ordinaria: Parlamento europeo e Consiglio, dove siede il governo italiano, devono approvarla e possono cambiarla.

3. 03

   Eventuale applicazione

   Anche se approvato, il regolamento non imporrebbe limiti: fisserebbe le condizioni per quelli decisi da Stati, Regioni o Comuni.

Come prepararsi, con o senza nuove regole

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