Regolamento UE 2024/1028 sugli affitti brevi: cosa cambia per gli host

Cos’è il regolamento UE 2024/1028?

È il regolamento europeo sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine. È stato pubblicato nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea nell’aprile 2024 e si applica in tutti gli Stati membri dal 20 maggio 2026.

Il suo obiettivo è la trasparenza: dare alle autorità pubbliche dati affidabili su quanti alloggi vengono affittati, dove e per quante notti, così da poter applicare le proprie regole. Il regolamento non decide se e dove si può affittare, non fissa limiti di notti e non sostituisce le norme nazionali o comunali: regola come si registrano gli alloggi e come i dati passano dalle piattaforme alle autorità.

Funziona in modo «opzionale» per gli Stati: nessuno è obbligato a introdurre una registrazione degli alloggi, ma chi lo fa, o chiede dati alle piattaforme, deve seguire le regole del regolamento. L’Italia una registrazione nazionale ce l’ha già: è quella che porta al CIN degli affitti brevi.

Chi riguarda e con quali obblighi?

Cosa devono fare gli host?

Per chi affitta in Italia, gli obblighi del regolamento si sovrappongono in gran parte a quelli già in vigore con il CIN. In pratica:

• Avere il codice di registrazione: in Italia è il CIN, rilasciato dal Ministero del Turismo sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive.
• Mostrarlo in ogni annuncio: già obbligatorio in Italia dal 2025, ora con il controllo attivo delle piattaforme.
• Tenere i dati aggiornati: indirizzo, tipo di alloggio e titolare devono coincidere tra la banca dati nazionale e gli annunci, altrimenti la verifica della piattaforma può fallire.
• Rispondere alle richieste delle autorità e delle piattaforme se il numero viene segnalato come non valido.

Se stai avviando un nuovo alloggio, la sequenza completa di registrazioni e comunicazioni è nella guida agli adempimenti per aprire un affitto breve.

Cosa devono fare Airbnb, Booking.com e le altre piattaforme?

La parte più nuova del regolamento riguarda le piattaforme. Secondo la Commissione europea e il Parlamento europeo, devono:

1. 1Permettere e mostrare il numero di registrazione in ogni annuncio per gli alloggi soggetti a registrazione.
2. 2Verificare con sforzi ragionevoli che il numero sia corretto e fare controlli a campione regolari sugli annunci.
3. 3Rimuovere o sospendere gli annunci senza numero valido quando le autorità competenti lo chiedono.
4. 4Trasmettere i dati di attività al punto di ingresso digitale unico dello Stato: ogni mese, oppure ogni tre mesi per le piattaforme micro e piccole (con una media di annunci non superiore a 4.250).

Quali dati arrivano alle autorità?

I dati passano attraverso il punto di ingresso digitale unico che ogni Stato deve istituire e vengono poi messi a disposizione delle autorità competenti, nel rispetto del GDPR. I dettagli tecnici dell’implementazione italiana li definisce il Ministero del Turismo: segui le comunicazioni pubblicate sul portale della BDSR.

Cosa cambia in pratica per chi affitta in Italia?

Per un host già in regola il cambiamento è soprattutto di visibilità: le autorità ricevono dalle piattaforme numeri che prima dovevano ricostruire da fonti diverse. È ragionevole aspettarsi controlli più facili sulla coerenza tra quello che succede sui portali e quello che dichiari altrove:

• le schedine ad Alloggiati Web inviate alla Questura per ogni ospite: vedi la guida su come inviare le schedine ad Alloggiati Web;
• i dati ISTAT trasmessi alla Regione, spesso tramite Ross1000;
• la tassa di soggiorno dichiarata al Comune;
• i redditi indicati in dichiarazione: per aliquote e limiti leggi la guida su cedolare secca e affitti brevi.

Il consiglio pratico è uno: fai in modo che tutti questi dati nascano dalla stessa fonte. Se ricopi a mano gli ospiti in tre portali diversi, prima o poi un numero non torna.

Come tenere in ordine i dati con Maurice?

Il regolamento non chiede nulla di nuovo agli host sul fronte degli ospiti, ma rende più importante avere numeri coerenti. Maurice ti aiuta proprio lì:

• le prenotazioni arrivano in Maurice in automatico, senza doverle inserire a mano, dal tuo PMS o channel manager e dai portali come Airbnb e Booking.com: trovi l’elenco nella pagina delle integrazioni con PMS e channel manager;
• gli ospiti completano il check-in online per affitti brevi e Maurice raccoglie e verifica dati e documenti;
• le schedine partono ad Alloggiati Web e i movimenti al portale ISTAT della tua regione, se supportata, con l’invio automatico a Ross1000;
• la tassa di soggiorno viene calcolata e incassata con carta nel check-in;
• dalla dashboard vedi occupazione, check-in e pagamenti, e puoi esportare i dati.

Così i dati che comunichi tu a Questura, Regione e Comune restano completi e coerenti con quelli che le piattaforme trasmettono al punto di ingresso digitale unico.