Sentenza della Corte costituzionale sugli affitti brevi: bocciati i vincoli dell’Emilia-Romagna, cosa cambia

Cosa ha deciso la Corte costituzionale sull’Emilia-Romagna?

La legge regionale dell’Emilia-Romagna 19 dicembre 2025, n. 10 voleva frenare l’overtourism agendo sull’urbanistica. L’articolo 4 trattava la locazione breve come una destinazione d’uso a sé: trasformare un’abitazione per affittarla per brevi periodi diventava un cambio d’uso rilevante, con il relativo titolo edilizio, anche senza opere e in tutta la regione. L’articolo 5 disciplinava l’avvio di nuove locazioni brevi sulla base di quella destinazione.

Il governo ha impugnato la legge e la Corte, con la sentenza n. 164/2026 depositata il 9 ottobre 2026, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale degli artt. 4 e 5 per violazione degli articoli 3 e 41 della Costituzione: uguaglianza e libertà di iniziativa economica. Non ha accolto, invece, la tesi della violazione della competenza statale sulla concorrenza: le Regioni possono intervenire sugli affitti brevi, ma con misure proporzionate.

Perché la legge è stata bocciata: i tre motivi

• Valeva ovunque. L’obbligo si applicava a tutto il territorio regionale, senza distinguere tra centri storici sotto pressione e zone in cui gli affitti brevi non tolgono case ai residenti.
• Colpiva anche chi affitta saltuariamente. Il cambio d’uso era imposto a ogni locazione breve, comprese quelle occasionali e non imprenditoriali, senza una soglia minima di utilizzo.
• Trattava in modo diverso situazioni simili. Le strutture extralberghiere gestite in forma d’impresa potevano mantenere la destinazione residenziale, mentre il privato che affitta per pochi giorni doveva cambiarla. Per la Corte la differenza è irragionevole: la limitazione, scrive, non può essere giustificata con lo scopo di adeguare la destinazione urbanistica all’uso effettivo del bene.

Sempre a ottobre 2026, con la sentenza n. 163/2026, la Corte aveva già bocciato una norma della Puglia che rendeva il codice regionale un passaggio obbligatorio prima del CIN, perché aggiungeva un onere alla legge statale (Il Sole 24 Ore). Il messaggio delle due sentenze è simile: le Regioni possono regolare, ma senza aggravi generalizzati che lo Stato non prevede.

Cosa resta possibile per Regioni e Comuni

La sentenza non è un via libera senza condizioni. La Corte ribadisce che contenere gli affitti brevi è un obiettivo legittimo e che il contingentamento è possibile, anche con gli strumenti urbanistici sul cambio d’uso (art. 23-ter del DPR 380/2001). Le misure però devono essere:

• mirate: limitate alle zone in cui il problema esiste davvero, non estese a un’intera regione;
• motivate: basate su dati sull’effetto degli affitti brevi su residenti e mercato della casa;
• proporzionate: senza colpire chi affitta in modo occasionale con gli stessi vincoli di chi lo fa come attività.

È la stessa strada scelta, per esempio, dalla legge approvata dalla Puglia a ottobre 2026, che consente ai Comuni ad alta densità turistica e ai capoluoghi di individuare aree con criteri e limiti per le nuove locazioni turistiche (ANSA). Il quadro delle regole nazionali e locali è nella guida alla normativa affitti brevi.

Cosa cambia per chi affitta in Emilia-Romagna

Con gli artt. 4 e 5 annullati, per fare affitti brevi in Emilia-Romagna non serve cambiare la destinazione d’uso dell’appartamento. Restano invece tutti gli obblighi che già esistevano:

• la comunicazione al SUAP per l’appartamento ammobiliato a uso turistico (L.R. 16/2004), con codice regionale e CIN: i passaggi per Bologna sono nella guida agli affitti brevi a Bologna;
• le schedine ad Alloggiati Web per ogni ospite;
• i dati ISTAT sul portale regionale, spiegati nella guida a Ross1000 in Emilia-Romagna;
• la tassa di soggiorno dove il Comune la applica, come a Bologna.

Le norme annullate non si applicano più. Se il tuo Comune aveva avviato percorsi basati su quelle regole, chiedi allo sportello unico (SUAP) o all’ufficio urbanistica come procedono: nuovi limiti restano possibili, ma dovranno rispettare i criteri indicati dalla Corte.

La Corte di giustizia UE: sì a permessi e tetti dove mancano case

Il 22 ottobre 2026 la Corte di giustizia dell’Unione europea ha deciso la causa C-813/24, Smartflats, nata da un contenzioso sulle regole della Regione di Bruxelles-Capitale. Secondo le sintesi della sentenza, la Corte ha chiarito che:

• affittare alloggi ai turisti, anche in modo occasionale e da privato, è un servizio ai sensi della direttiva servizi (2006/123/CE);
• uno Stato, una Regione o un Comune può chiedere un’autorizzazione preventiva, se non è discriminatoria, è giustificata da un motivo imperativo di interesse generale, come la tutela dell’accesso alla casa, ed è proporzionata;
• dove c’è una scarsità strutturale di alloggi si può anche limitare il numero dei permessi, in proporzione all’impatto reale degli affitti brevi sulla zona;
• i criteri devono essere chiari, oggettivi e resi pubblici in anticipo, e le restrizioni vanno sostenute da analisi che dimostrino l’effetto sugli alloggi;
• l’obbligo non è giustificato, invece, per l’abitazione principale di chi affitta.

Cosa tenere d’occhio adesso

Tra sentenze, leggi regionali e proposte europee, la direzione è chiara: limiti possibili solo dove servono, con dati alla mano. Per chi affitta questo significa due cose. La prima è seguire le decisioni del proprio Comune e della propria Regione. La seconda è avere i propri numeri in ordine: CIN corretto, ospiti comunicati, dati ISTAT inviati, tassa di soggiorno incassata. Come funzionano oggi le verifiche lo spieghiamo nella guida ai controlli sugli affitti brevi.

Su quest’ultima parte Maurice lavora ogni giorno per te: raccoglie documenti e dati con il check-in online, invia le schedine ad Alloggiati Web e i dati ISTAT, incassa la tassa di soggiorno con carta e risponde agli ospiti 24/7 nella loro lingua.