Tasse e fisco
Legge di bilancio 2027 e affitti brevi: cosa cambia (e cosa no) per chi affitta
In breve
Il disegno di legge di bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre e presentato alla Camera il 30 ottobre 2026, non cambia la cedolare secca sugli affitti brevi: resta il 21% sul primo immobile e il 26% sugli altri, con il limite dei due appartamenti. Le novità proposte riguardano altri contratti: cedolare sul canone concordato dal 10% al 5%, e all’1% con inquilini under 35, per i nuovi contratti del 2027. Sono proposte: il Parlamento deve approvare il testo entro il 31 dicembre e può modificarlo. È invece già legge una novità sulla tassa di soggiorno: dal 1° gennaio 2027 cambiano le sanzioni per la dichiarazione (D.Lgs. 147/2026). Aggiornato al 6 novembre 2026.
Le regole cambiano a dicembre, gli ospiti arrivano ogni giorno€9,99/unità al mese fino al 31/12A che punto è la legge di bilancio 2027?
La manovra segue il percorso di ogni anno: il governo approva il disegno di legge, il Parlamento lo esamina e lo modifica con gli emendamenti, il testo finale va approvato entro fine anno. Al 6 novembre 2026 siamo alla seconda fase.
- 01
28 ottobre 2026: il Consiglio dei ministri approva il ddl
Il comunicato ufficiale elenca, per la casa, il taglio della cedolare sul canone concordato e la cedolare sugli immobili commerciali.
- 02
30 ottobre 2026: il testo arriva alla Camera
È il disegno di legge AC 3174, con 157 articoli, ora all’esame della commissione Bilancio.
- 03
Novembre e dicembre: emendamenti e voti
Deputati e senatori possono aggiungere, togliere o cambiare misure, anche su affitti brevi e tassa di soggiorno.
- 04
Entro il 31 dicembre 2026: approvazione definitiva
Il testo approvato da entrambe le Camere viene pubblicato in Gazzetta Ufficiale e si applica, salvo date diverse, dal 1° gennaio 2027.
Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2027: cosa resta uguale
Per le locazioni brevi, cioè i contratti fino a 30 giorni tipici di Airbnb e Booking.com, il ddl presentato alla Camera non tocca le regole introdotte con la manovra 2026 (L. 199/2025):
| Regola | In vigore nel 2026 | Ddl di bilancio 2027 |
|---|---|---|
| Cedolare sul primo immobile, scelto in dichiarazione | 21% | Invariata: 21% |
| Cedolare sugli altri immobili in affitto breve | 26% | Invariata: 26% |
| Limite per il regime delle locazioni brevi | Fino a 2 appartamenti; dal terzo attività presunta d’impresa | Invariato |
| Ritenuta di portali e agenzie che incassano | 21% a titolo d’acconto | Invariata |
Come scegliere l’immobile al 21%, come funziona la ritenuta e cosa succede con il terzo appartamento lo spieghiamo nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi. Attenzione anche a un effetto indiretto: con la nuova commissione Airbnb del 15,5% a carico dell’host, il prezzo pagato dall’ospite, che è la base della cedolare, tende a crescere.
Canone concordato al 5% e all’1%: cosa propone la manovra
La misura più discussa riguarda gli affitti lunghi. Secondo il comunicato del governo e le sintesi del testo pubblicate dopo il deposito alla Camera:
| Contratto | Cedolare oggi | Ddl di bilancio 2027 |
|---|---|---|
| Canone concordato | 10% | 5% per i contratti stipulati nel 2027 |
| Canone concordato con inquilino under 35 | 10% | 1% (inquilino con meno di 36 anni alla firma) |
| Negozi (categoria C/1) | Non prevista per i nuovi contratti | 21% per i contratti stipulati nel 2027 |
| Affitti brevi | 21% e 26% | Invariata |
Secondo le sintesi del testo, lo sconto vale solo per i contratti nuovi firmati nel 2027, sui canoni fino al 2031: restano esclusi i contratti già in corso e quelli rinnovati o prorogati, e non vale chiudere un contratto e rifirmarlo con lo stesso inquilino. Sono dettagli che il Parlamento può ancora cambiare.
Affitto breve o canone concordato: un confronto con le aliquote proposte
Con 20 punti di differenza tra il 21% degli affitti brevi e l’1% proposto per gli under 35, molti proprietari si chiedono se convenga cambiare formula. Un esempio solo sulle imposte, a parità di canone:
| Formula | Aliquota | Imposta su 12.000 € di canoni |
|---|---|---|
| Affitto breve, primo immobile | 21% | 2.520 € |
| Affitto breve, altri immobili | 26% | 3.120 € |
| Canone concordato oggi | 10% | 1.200 € |
| Canone concordato, ddl 2027 | 5% | 600 € |
| Canone concordato con inquilino under 35, ddl 2027 | 1% | 120 € |
Il confronto vero però non si ferma all’aliquota. Il canone concordato ha importi fissati dagli accordi territoriali e contratti di più anni; l’affitto breve incassa di più a notte ma paga commissioni dei portali, pulizie, tassa di soggiorno da gestire e più lavoro operativo. In mezzo ci sono gli affitti di qualche mese, con il contratto transitorio: perché tanti gestori li scelgono lo raccontiamo in affitti transitori e property manager.
Tassa di soggiorno 2027: aumenti temporanei e nuove sanzioni
La maggiorazione fino a 2 euro è prevista per il 2026
La facoltà dei Comuni di aumentare l’imposta di soggiorno fino a 2 euro a notte, nata per il Giubileo 2025, è stata prorogata al 2026 dalla legge di bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, comma 683), come riporta il Dipartimento delle Finanze. Secondo la sintesi articolo per articolo di FISCOeTASSE, il ddl di bilancio 2027 presentato alla Camera non contiene norme sull’imposta di soggiorno: se il Parlamento non inserirà una proroga con un emendamento, la maggiorazione resta legata al 2026. A luglio 2026 l’ANCI aveva chiesto di prorogarla al 2027 almeno per Roma e Venezia.
Cosa fare: prima di fissare i prezzi del 2027 controlla le delibere del tuo Comune, perché tariffe e decorrenze le decide il Comune. Le regole delle città più cercate sono nelle nostre guide, dalla tassa di soggiorno a Roma a quella di Napoli, che nel 2026 ha usato proprio questa facoltà.
Dal 1° gennaio 2027 cambiano le sanzioni della dichiarazione (questa è legge)
Il D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147, sul riordino dei tributi regionali e locali, è in vigore dal 12 agosto 2026 e riscrive le sanzioni per la dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno. Le nuove regole valgono per le violazioni commesse dal 1° gennaio 2027, per i gestori e per portali e intermediari che incassano:
| Violazione | Fino al 31 dicembre 2026 | Dal 1° gennaio 2027 |
|---|---|---|
| Dichiarazione omessa | Dal 100% al 200% dell’importo dovuto | 100% dell’imposta non versata, minimo 50 € |
| Dichiarazione infedele | Dal 100% al 200% dell’importo dovuto | 40% dell’imposta non versata, minimo 50 € |
La differenza è grande per chi versa tutto ma sbaglia la dichiarazione. Esempio ipotetico: 2.000 € di imposta riscossa e versata, dichiarazione dimenticata. Con le vecchie regole la sanzione andava da 2.000 a 4.000 €; con le nuove, se il non versato è zero, resta il minimo di 50 €. Chi non versa, invece, continua a rispondere anche del mancato versamento. Scadenze, modello e correzioni sono nella guida alla dichiarazione della tassa di soggiorno.
Cosa fare adesso, in attesa del testo definitivo
- Non cambiare regime sulle bozze. Per gli affitti brevi le regole 2026 restano in vigore e il ddl non le modifica; aspetta il voto finale prima di valutare il passaggio al concordato.
- Prepara i prezzi 2027 sul netto. Tieni conto di commissioni dei portali, cedolare e tassa di soggiorno del tuo Comune, che può cambiare con il nuovo anno.
- Metti in ordine la dichiarazione dell’imposta di soggiorno. Le sanzioni scendono, ma la scadenza resta il 30 giugno dell’anno successivo.
- Controlla il CIN e i dati. Le verifiche incrociate sono in aumento: leggi come funzionano i controlli sugli affitti brevi.
- Segui le altre partite aperte, come la proposta europea sui limiti agli affitti brevi: le trovi nella guida alla normativa affitti brevi.
Qualunque cosa decida il Parlamento, il lavoro di ogni prenotazione resta: documenti, schedine, dati ISTAT, tassa di soggiorno, messaggi. Maurice li gestisce per te e costa 9,99 € al mese per proprietà fino al 31 dicembre 2026, IVA esclusa, con prova gratuita: vedi i prezzi di Maurice.
Domande frequenti
Nel 2027 cambia la cedolare secca sugli affitti brevi?
Secondo il ddl di bilancio 2027 presentato alla Camera il 30 ottobre 2026, no: resta il 21% sul primo immobile scelto in dichiarazione e il 26% sugli altri, con il regime delle locazioni brevi limitato a due appartamenti. Il testo può però cambiare con gli emendamenti fino all’approvazione definitiva, prevista entro il 31 dicembre 2026.
La cedolare al 5% sul canone concordato vale anche per i contratti in corso?
Secondo le sintesi del ddl, no: lo sconto riguarda i contratti a canone concordato stipulati nel 2027, sui canoni fino al 2031. Restano esclusi i contratti già in essere e quelli rinnovati o prorogati. È una proposta che il Parlamento può modificare: verifica il testo definitivo prima di firmare.
Cosa prevede la manovra 2027 per gli under 35?
Il ddl propone una cedolare dell’1% sui nuovi contratti a canone concordato con inquilini che alla firma hanno meno di 36 anni. È uno sconto per chi affitta a lungo termine ai giovani, non riguarda gli affitti brevi. Diventerà legge solo se confermato nel testo approvato dal Parlamento.
Quando sarà approvata la legge di bilancio 2027?
Il ddl è stato presentato alla Camera il 30 ottobre 2026 e deve essere approvato da entrambe le Camere entro il 31 dicembre 2026, per applicarsi dal 1° gennaio 2027. Fino ad allora le misure annunciate restano proposte e possono cambiare con gli emendamenti.
La tassa di soggiorno aumenta nel 2027?
Dipende dal tuo Comune. La facoltà di aumentarla fino a 2 euro a notte è prevista per il 2026 e il ddl di bilancio presentato alla Camera non la proroga; il Parlamento potrebbe però inserirla con un emendamento. Intanto molti Comuni stanno approvando le tariffe 2027: controlla le delibere del tuo prima di fissare i prezzi.
Cambiano le sanzioni sulla dichiarazione della tassa di soggiorno?
Sì, ed è già legge. Il D.Lgs. 147/2026 prevede, per le violazioni commesse dal 1° gennaio 2027, il 100% dell’imposta non versata (minimo 50 €) per la dichiarazione omessa e il 40% (minimo 50 €) per quella infedele, al posto della sanzione dal 100% al 200% dell’importo dovuto. Le stesse regole valgono per i portali che incassano.
Questo articolo ha carattere informativo generale e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le norme cambiano e i regolamenti locali variano: verifica con il tuo commercialista o un professionista prima di agire.
Fonti
- Governo — Comunicato stampa del Consiglio dei Ministri n. 195, DDL bilancio 2027 (28 ottobre 2026)
- Camera dei deputati — Scheda del disegno di legge di bilancio 2027 (AC 3174)
- FISCOeTASSE — Legge di bilancio 2027: le novità fiscali del DDL articolo per articolo
- Sky TG24 — Cedolare secca sugli affitti all’1% per gli under 35 tra le novità della Manovra 2027 (29 ottobre 2026)
- ANSA — Le misure della manovra 2027, dalla cedolare alle scuole (29 ottobre 2026)
- Agenzia delle Entrate — Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari (aprile 2026)
- Normattiva — D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147 (tributi regionali e locali), art. 12
- Dipartimento delle Finanze — Imposta di soggiorno: disciplina del tributo
- TTG Italia — Imposta di soggiorno, migliorano le regole sulle sanzioni per mancata o errata dichiarazione (13 agosto 2026)
- ANCI Lombardia — Documento ANCI alla commissione Bilancio della Camera (8 luglio 2026)
Matteo Anzidei · Fondatore di Maurice Assistant
Matteo Anzidei ha fondato Maurice Assistant a Milano per togliere a host e property manager il lavoro ripetitivo: messaggi agli ospiti, check-in, documenti, Alloggiati Web e pagamenti. Scrive guide pratiche su normative e automazione degli affitti brevi.
