Normativa affitti brevi 2026: la legge, le nuove regole e le novità in arrivo

Cosa dice la legge sugli affitti brevi?

Quando si cerca la «legge sugli affitti brevi» si arriva quasi sempre all’art. 4 del DL 50/2017. È lì che è definita la locazione breve: un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo situato in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, anche con servizi come pulizia e biancheria. Lo stesso articolo regola cedolare secca e ritenuta dei portali.

Attorno a questa definizione si sono aggiunte norme di livelli diversi:

• Stato: CIN e dispositivi di sicurezza, comunicazione degli ospiti alla Questura, fisco;
• Regioni: codici, comunicazioni di avvio e dati ISTAT;
• Comuni: tassa di soggiorno e, dove la legge regionale lo consente, limiti in alcune zone;
• Unione europea: il regolamento (UE) 2024/1028 sui dati degli affitti brevi.

Oltre i 30 giorni serve un altro contratto, come il contratto transitorio. Se parti da zero, leggi prima cosa sono e come funzionano gli affitti brevi; qui trovi le regole in vigore e cosa è cambiato.

Quali regole nazionali sono in vigore nel 2026?

Gli obblighi nazionali per chi affitta, con norma, data di partenza e guida pratica:

Due precisazioni. Dal 2024 Airbnb riscuote e versa la tassa di soggiorno per le locazioni brevi: ha iniziato il 15 febbraio 2024 in 1.200 Comuni, con gli altri a seguire; per le prenotazioni dirette e gli altri canali resta a te (vedi tassa di soggiorno e Airbnb). E quando un portale o un’agenzia incassa per tuo conto, trattiene il 21% a titolo d’acconto, qualunque regime tu scelga.

Quali sono le novità del 2026 per gli affitti brevi?

Tre cambiamenti pesano più degli altri.

1. Il limite dei due appartamenti

Con la legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) il regime fiscale delle locazioni brevi vale solo se destini a questa attività non più di due appartamenti per periodo d’imposta; fino al 2025 il limite era quattro. Dal terzo, l’attività si presume d’impresa. L’ipotesi di togliere il 21% a chi usa i portali non è entrata nel testo approvato.

2. I portali verificano il CIN

Dal 20 maggio 2026 Airbnb, Booking.com e gli altri portali devono mostrare il numero di registrazione, in Italia il CIN, verificarlo con controlli a campione e trasmettere alle autorità notti prenotate e numero di ospiti. Un CIN sbagliato può costarti l’annuncio.

3. L’identificazione degli ospiti

La sentenza del Consiglio di Stato n. 9101 del 21 novembre 2025 ha ripristinato la circolare del Ministero dell’Interno: il gestore deve verificare de visu che la persona corrisponda al documento, e il solo invio dei documenti online non basta. Keybox e codici non sono vietati, ma l’identificazione va organizzata: chiedi indicazioni alla tua Questura.

Serve la partita IVA per gli affitti brevi?

Non se resti nel regime delle locazioni brevi, cioè fino a due appartamenti affittati da privato: il reddito si tassa con la cedolare secca o con l’IRPEF ordinaria. Oltre la soglia l’attività si presume d’impresa, con partita IVA e SCIA allo sportello unico (SUAP) del Comune; senza SCIA, chi opera come impresa rischia da 2.000 a 10.000 euro.

Contano anche i servizi: pulizia, biancheria e Wi-Fi sono ammessi, mentre colazione, pasti, noleggio auto o guide turistiche portano fuori dal regime. Comproprietà e stanze sono casi da valutare con il commercialista. I passaggi, nell’ordine giusto, sono nella guida agli adempimenti per aprire un affitto breve.

Cosa cambia da Regione a Regione e tra i Comuni?

Il turismo è materia regionale, e qui la normativa sugli affitti brevi si divide:

• Codici regionali. Molte Regioni assegnano un proprio codice: in Lombardia e in Piemonte si chiama CIR, e in Piemonte deve restare visibile in ogni forma di promozione.
• Dati ISTAT. Portale, scadenze e sanzioni li decide la Regione: in Lombardia entro il 5 del mese successivo, in Piemonte entro il 10. Vedi Ross1000 Lombardia e Ross1000 Piemonte.
• Tassa di soggiorno. Tariffe, esenzioni e scadenze le decide il Comune.

A ottobre 2026, con la sentenza n. 163/2026, la Corte costituzionale ha dichiarato illegittima la norma della Puglia che rendeva il codice regionale un passaggio obbligatorio prima del CIN, perché aggiungeva un onere rispetto alla legge statale (Il Sole 24 Ore). In altre parole, il codice regionale può affiancare il CIN, non condizionarlo. Completare la procedura regionale resta utile: sulla BDSR trovi l’alloggio precompilato con i dati della Regione.

Sui limiti, sempre a ottobre 2026 il Consiglio regionale pugliese ha approvato una legge che consente ai 39 Comuni ad alta densità turistica e ai capoluoghi di individuare aree con criteri e limiti per nuove locazioni turistiche, con regole transitorie per quelle esistenti (ANSA). Ovunque affitti, controlla il regolamento del tuo Comune.

Quali novità sono in discussione per il 2027?

Le notizie delle ultime settimane riguardano due tavoli: la legge di bilancio e una proposta di regolamento europeo. Al 30 ottobre 2026 nessuna delle due è legge.

La manovra 2027 e la cedolare secca

Il 28 ottobre 2026 il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio 2027. Nel comunicato ufficiale le misure per la casa riguardano il canone concordato, con la cedolare secca che scende dal 10% al 5%, e all’1% per gli inquilini fino a 35 anni, e l’estensione della cedolare agli immobili commerciali. Per gli affitti brevi non compaiono novità: sulla «cedolare secca 2027» valgono, per ora, le regole 2026. Il testo deve ancora passare dal Parlamento e può cambiare.

La proposta europea: l’Affordable Housing Act

Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha proposto l’Affordable Housing Act (COM(2026) 599), un regolamento sulle misure per la casa nelle «aree sotto stress abitativo». Secondo la Commissione, non vieta né limita direttamente gli affitti brevi: fissa le condizioni da rispettare se Stati, Regioni o Comuni decidono di intervenire:

• le restrizioni devono colpire le attività che sottraggono case all’uso residenziale, soprattutto per dimensione, frequenza o carattere commerciale;
• l’autorità deve dimostrare che gli affitti brevi hanno avuto un effetto negativo significativo su prezzi o disponibilità delle case per almeno tre anni e che misure meno restrittive non basterebbero;
• deve applicare il regolamento (UE) 2024/1028, compresi registrazione e rimozione degli annunci irregolari, e usarne i dati.

Ora la proposta deve essere approvata da Parlamento europeo e Consiglio, che possono modificarla.

Cosa ha detto Salvini e cosa ha fatto il Parlamento

Il 26 ottobre 2026, agli Stati Generali degli Affitti Brevi di Milano, il ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini ha annunciato di voler contrastare la proposta europea «con ogni mezzo necessario», definendola una misura che «legittima sostanzialmente una forma di esproprio» (Il Sole 24 Ore). Il 28 ottobre la commissione Politiche dell’Unione europea del Senato ha approvato un parere motivato secondo cui la proposta non rispetta il principio di sussidiarietà (ANSA); secondo ItaliaOggi, un parere analogo è arrivato dalla commissione omologa della Camera.

Quali sanzioni si rischiano?

I controlli sul CIN spettano al Comune e le sanzioni si sommano. L’omessa comunicazione ad Alloggiati Web è una contravvenzione penale, non una semplice multa.

Come restare in regola senza perdere tempo?

CIN, dispositivi e regime fiscale si sistemano una volta. Il tempo si perde con gli obblighi che tornano a ogni prenotazione, ed è lì che lavora Maurice:

• documenti degli ospiti raccolti prima dell’arrivo con il check-in online per affitti brevi, dal browser e senza app;
• Alloggiati Web: le schedine partono in automatico, nei tempi previsti, con l’invio automatico ad Alloggiati Web;
• ISTAT: i movimenti arrivano al portale regionale con l’invio automatico a Ross1000, nelle regioni supportate;
• tassa di soggiorno: Maurice applica la regola del tuo Comune e la incassa con carta nel check-in, con la riscossione automatica della tassa di soggiorno;
• tutto tracciato nella dashboard: check-in, identificazioni confermate, ricevute e pagamenti, pronti per il versamento e il commercialista.

Maurice risponde anche agli ospiti 24/7 nella loro lingua. E Maurice non parla solo con l’ospite: parla anche con te e fa quello che gli chiedi. Gestisce oltre 500 strutture e più di 20.000 prenotazioni; fino al 31 dicembre 2026 costa 9,99 € al mese per alloggio, IVA esclusa, con prova gratuita: vedi i prezzi di Maurice.