Normative
Come aprire un B&B nel 2026: requisiti, permessi, tasse e adempimenti (regione per regione)
In breve
Per aprire un B&B in Italia devi rispettare la legge della tua regione (numero massimo di camere, residenza nella casa, periodi di apertura), presentare la SCIA al Comune tramite lo sportello SUAP, ottenere il CIN e, dal primo ospite, gestire Alloggiati Web, dati ISTAT e tassa di soggiorno. Se l’attività è occasionale e non imprenditoriale, i guadagni sono redditi diversi e non serve la partita IVA; la cedolare secca non si applica.
Apri il tuo B&B e lascia a Maurice ospiti e burocrazia€9,99/unità al mese fino al 31/12Cos’è un B&B (e cosa non è)
Il bed and breakfast è una struttura ricettiva extralberghiera: offri alloggio e colazione in alcune camere della casa in cui vivi. Non esiste più una definizione nazionale unica: con la sentenza 80/2012 la Corte costituzionale ha annullato le norme statali sulla classificazione delle strutture extralberghiere, perché il turismo è competenza delle Regioni. Per questo camere massime, obbligo di residenza, periodi di apertura e procedura cambiano da regione a regione.
Il B&B è diverso dall’affitto breve: nella locazione breve affitti l’appartamento fino a 30 giorni con al massimo biancheria e pulizie, senza vivere lì e senza servire la colazione. Se stai valutando questa strada, leggi la guida su come aprire un affitto breve.
Cosa serve per aprire un B&B: i passaggi
- 01
Leggi la legge della tua regione
Verifica numero massimo di camere e posti letto, obbligo di residenza, bagni, metrature minime e periodi di apertura previsti dalla legge regionale.
- 02
Prepara la casa
Controlla che l’immobile sia in regola con agibilità e impianti e che le camere rispettino i requisiti regionali; per la colazione segui le regole igienico-sanitarie della regione.
- 03
Presenta la SCIA
Invia la segnalazione certificata di inizio attività al Comune tramite il SUAP, con l’eventuale classificazione richiesta dalla regione.
- 04
Richiedi il CIN
Il codice identificativo nazionale si ottiene dalla banca dati del Ministero del Turismo e va esposto all’esterno della struttura e in ogni annuncio.
- 05
Attiva gli adempimenti
Chiedi le credenziali di Alloggiati Web alla Questura, registrati al portale ISTAT della tua regione e al portale del Comune per la tassa di soggiorno.
- 06
Definisci il regime fiscale
Con il commercialista stabilisci se l’attività è occasionale (redditi diversi, senza partita IVA) o imprenditoriale.
Requisiti del B&B regione per regione
| Regione | Norma | Camere / posti letto | Residenza | Apertura | Procedura |
|---|---|---|---|---|---|
| Lombardia | L.R. 27/2015, art. 29 | Fino a 4 camere, 12 posti letto | Residenza anagrafica nello stesso numero civico | Chiusura di almeno 90 giorni l’anno, comunicata | SCIA telematica al SUAP, senza partita IVA |
| Lazio | R.R. 8/2015, art. 9 (come modificato dal R.R. 14/2017) | Fino a 3 camere, massimo 8 posti letto in base alla metratura | Residenza, con una camera riservata al titolare | Stagionale o annuale, dichiarata nella SCIA | SCIA unica al SUAP con autoclassificazione |
| Campania | L.R. 5/2001 | Fino a 4 camere, 8 posti letto | Residenza o stabile domicilio | Nessun minimo; sospensione massima di 6 mesi | SCIA; categoria unica |
| Puglia | L.R. 27/2013, artt. 2-4 | Familiare: 3 camere, 9 posti letto. Imprenditoriale: 6 camere, 18 posti letto | Familiare: il titolare vi dimora stabilmente. Imprenditoriale: domicilio | Familiare: da 90 a 270 giorni l’anno | SCIA al Comune |
Anche le altre regioni hanno regole proprie: per esempio la Toscana (L.R. 61/2024), il Veneto (L.R. 11/2013) e la Sicilia (L.R. 32/2000). Prima di investire, leggi il testo in vigore sul sito della tua Regione o chiedi allo sportello SUAP del Comune.
B&B non imprenditoriale o imprenditoriale: fisco e partita IVA
Se gestisci il B&B in modo occasionale, nella casa in cui vivi e senza un’organizzazione d’impresa, secondo l’Agenzia delle Entrate i guadagni sono redditi diversi (art. 67, comma 1, lettera i, del TUIR) e si dichiarano nel modello dei redditi senza aprire la partita IVA. Dal 2027 la stessa categoria passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026, art. 76).
La cedolare secca non si applica: l’Agenzia delle Entrate (circolare 24/E del 2017) esclude il regime delle locazioni brevi quando si offre la colazione, come nel B&B occasionale. Se invece l’attività diventa abituale e organizzata, o la regione la classifica come imprenditoriale (in Puglia, per esempio, il B&B imprenditoriale ha soglie più alte), valuta con il commercialista apertura della partita IVA e contributi.
Gli adempimenti dal primo ospite
| Adempimento | Cosa fare | Quando |
|---|---|---|
| Alloggiati Web | Comunicare alla Questura le generalità di ogni ospite | Entro 24 ore dall’arrivo (6 ore per soggiorni fino a 24 ore) |
| Dati ISTAT | Inviare arrivi e presenze al portale statistico della regione (per esempio Ross1000) | Con le scadenze regionali, di solito mensili |
| Tassa di soggiorno | Riscuoterla dall’ospite, comunicarla e versarla al Comune; dichiarazione annuale | Con la cadenza del regolamento comunale; dichiarazione entro il 30 giugno |
| CIN | Esporlo all’esterno della struttura e in ogni annuncio online | Sempre |
| Privacy | Conservare in modo sicuro documenti e dati degli ospiti | Sempre |
Il CIN è obbligatorio anche per le strutture extralberghiere: senza codice la sanzione va da 800 a 8.000 euro, e chi non lo espone rischia da 500 a 5.000 euro. Tutti i dettagli nella guida al CIN; per le schedine, la guida su come inviare le schedine ad Alloggiati Web; per la tassa, quella sulla tassa di soggiorno in hotel e B&B.
B&B o affitto breve: quale scegliere?
| B&B | Affitto breve | |
|---|---|---|
| Cosa offri | Camere nella casa in cui vivi, con colazione | L’intero alloggio, al massimo con biancheria e pulizie |
| Regole | Legge regionale sulle strutture ricettive | DL 50/2017 e regole comunali |
| Avvio | SCIA al SUAP + CIN | CIN |
| Fisco (non impresa) | Redditi diversi, senza cedolare secca | Cedolare secca al 21% su un immobile, 26% sugli altri |
| Obblighi verso gli ospiti | Alloggiati Web, ISTAT, tassa di soggiorno | Alloggiati Web, ISTAT, tassa di soggiorno |
Come gestire il B&B senza stare attaccato al telefono
Aperto il B&B, il lavoro più pesante non è la colazione: sono i messaggi a tutte le ore, gli orari d’arrivo da coordinare, i documenti da raccogliere e le schedine da inviare. Maurice è l’agente IA che se ne occupa al posto tuo, dalla prenotazione al check-out:
- risponde agli ospiti 24/7 nella loro lingua su colazione, regole, accesso e zona, e ti coinvolge solo quando serve una tua decisione;
- check-in online da un link, senza app: orario d’arrivo, documenti, regole della casa, pagamento della tassa di soggiorno e degli extra;
- Alloggiati Web e ISTAT in automatico, con le ricevute nella dashboard;
- si collega ai portali e a qualsiasi gestionale, con integrazione attivata entro 24 ore.
Domande frequenti
Cosa serve per aprire un B&B?
Serve rispettare la legge della tua regione su camere, residenza e apertura, presentare la SCIA al Comune tramite il SUAP, ottenere il CIN e attivare Alloggiati Web, il portale ISTAT regionale e la registrazione per la tassa di soggiorno. Con il commercialista definisci se l’attività è occasionale o imprenditoriale.
Quante camere può avere un B&B?
Dipende dalla regione. Per esempio fino a 4 camere e 12 posti letto in Lombardia, fino a 3 camere nel Lazio, fino a 4 camere e 8 posti letto in Campania; in Puglia 3 camere per il B&B familiare e 6 per quello imprenditoriale. Verifica sempre la legge regionale in vigore.
Devo vivere nel B&B?
Nella maggior parte delle regioni sì: in Lombardia serve la residenza anagrafica nello stesso numero civico, nel Lazio la residenza con una camera riservata al titolare, in Campania la residenza o lo stabile domicilio, in Puglia il titolare del B&B familiare deve dimorarvi stabilmente.
Serve la partita IVA per aprire un B&B?
Non se l’attività è occasionale e non imprenditoriale: per l’Agenzia delle Entrate i guadagni sono redditi diversi da dichiarare nel modello dei redditi. Se l’attività diventa abituale e organizzata, o la regione la classifica come imprenditoriale, valuta la partita IVA con il commercialista.
Si può applicare la cedolare secca a un B&B?
No. La cedolare secca riguarda le locazioni; il B&B offre anche la colazione, e l’Agenzia delle Entrate (circolare 24/E del 2017) esclude il regime delle locazioni brevi in questo caso. I guadagni del B&B occasionale si tassano come redditi diversi.
Il B&B deve avere il CIN?
Sì. Il codice identificativo nazionale è obbligatorio anche per le strutture ricettive extralberghiere come i B&B: va esposto all’esterno della struttura e indicato in ogni annuncio. Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 euro.
Questo articolo ha carattere informativo generale e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le norme cambiano e i regolamenti locali variano: verifica con il tuo commercialista o un professionista prima di agire.
Fonti
- Corte costituzionale — Sentenza 80/2012
- Normattiva — DL 145/2023, art. 13-ter (CIN)
- Ministero del Turismo — Banca dati delle strutture ricettive (BDSR)
- Polizia di Stato — Portale Alloggiati Web
- ISTAT — Movimento dei clienti negli esercizi ricettivi
- Normattiva — D.Lgs. 23/2011, art. 4 (imposta di soggiorno)
- Agenzia delle Entrate — Risoluzione 18/E del 2008
- Agenzia delle Entrate — Circolare 24/E del 2017
- Regione Lombardia — FAQ bed & breakfast
- Regione Lazio — Strutture ricettive extralberghiere
- Regione Lazio — Regolamento regionale 14/2017, testo coordinato
- Regione Campania — L.R. 5/2001
- Consiglio regionale della Puglia — L.R. 27/2013
Matteo Anzidei · Fondatore di Maurice Assistant
Matteo Anzidei ha fondato Maurice Assistant a Milano per togliere a host e property manager il lavoro ripetitivo: messaggi agli ospiti, check-in, documenti, Alloggiati Web e pagamenti. Scrive guide pratiche su normative e automazione degli affitti brevi.
