Normative

Contratti di affitto: tutti i tipi, durata e quale scegliere (4+4, 3+2, transitorio, studenti, breve)

Di Matteo AnzideiPubblicato il 8 novembre 20268 min di lettura

In breve

In Italia i contratti di affitto abitativo principali sono sei: 4+4 a canone libero, 3+2 a canone concordato, transitorio fino a 18 mesi, per studenti universitari da 6 a 36 mesi, locazione breve fino a 30 giorni e uso foresteria per le aziende. Si scelgono in base a chi è l’inquilino, quanto resta e quanto conta per te il fisco: il concordato dà più agevolazioni, il transitorio e la locazione breve più flessibilità.

Che sia breve o transitorio, gli ospiti li gestisce Maurice€9,99/unità al mese fino al 31/12

I tipi di contratto di affitto a confronto

Fonti: L. 431/1998; DM 16 gennaio 2017; DL 50/2017; Agenzia delle Entrate. Regole fiscali in vigore nel 2026, con le stesse aliquote dal 2027.
Contratto	Durata	Canone	Serve una motivazione?	Cedolare secca	Per chi
4+4 a canone libero	4 anni + rinnovo di 4	Libero	No	21%	Inquilini che restano a lungo
3+2 a canone concordato	3 anni + proroga di 2, poi rinnovi biennali	Nelle fasce dell’accordo territoriale	No	10% nei Comuni ad alta tensione abitativa, altrimenti 21%	Inquilini stabili, con agevolazioni fiscali
Transitorio	Fino a 18 mesi	Nelle fasce dell’accordo nei Comuni sopra i 10.000 abitanti	Sì, un’esigenza transitoria documentata	21%; 10% a canone concordato nei Comuni previsti	Lavoratori in trasferta, esigenze temporanee
Per studenti universitari	Da 6 a 36 mesi, rinnovo automatico	Nelle fasce dell’accordo	Sì, iscrizione all’università fuori sede	21%; 10% a canone concordato nei Comuni previsti	Studenti fuori sede
Locazione breve	Fino a 30 giorni	Libero	No	21% su un immobile, 26% sugli altri	Turisti e soggiorni brevi
Uso foresteria	Secondo il contratto	Libero	No	Orientamento non uniforme	Aziende che alloggiano dipendenti o collaboratori

Regole comuni a tutti i contratti abitativi

Forma scritta: i contratti di locazione abitativa devono essere stipulati per iscritto (L. 431/1998, art. 1, c. 4).
Registrazione: obbligatoria entro 30 giorni quando il contratto supera i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino; un contratto non registrato è nullo.
Deposito cauzionale: al massimo tre mensilità, con interessi legali da riconoscere all’inquilino ogni anno (L. 392/1978, art. 11).
Durate di legge: le clausole che riducono le durate minime previste dalla legge non sono valide (L. 431/1998, art. 13).

Contratto 4+4 a canone libero

È il contratto ordinario (L. 431/1998, art. 2, c. 1): il canone è libero e la durata è di almeno 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4. Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi elencati dalla legge, come l’uso per sé o per un familiare stretto, la vendita o la ristrutturazione, con almeno sei mesi di preavviso. Alla seconda scadenza ciascuna parte può chiedere di rinnovare a nuove condizioni o rinunciare, con raccomandata almeno sei mesi prima; senza comunicazioni il contratto si rinnova.

Quando conviene: se cerchi un inquilino per molti anni e vuoi fissare il canone liberamente. Limite: è il contratto più rigido per riavere la casa.

Contratto 3+2 a canone concordato

Il canone segue le fasce dell’accordo territoriale del Comune (L. 431/1998, art. 2, c. 3). Dura almeno 3 anni; alla prima scadenza, senza accordo sul rinnovo, c’è una proroga di diritto di 2 anni, salvo disdetta del proprietario per i motivi di legge; poi il contratto si rinnova tacitamente di due anni in due anni. Se non è firmato con l’assistenza delle associazioni serve un’attestazione di conformità all’accordo.

In cambio di un canone più basso del mercato, il proprietario ha le agevolazioni più forti: cedolare secca al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa, nel regime ordinario una riduzione ulteriore del 30% del reddito e una base imponibile del registro ridotta nei grandi Comuni, e un’IMU ridotta al 75%. Quando conviene: in città dove la differenza tra canone di mercato e concordato è piccola rispetto al risparmio fiscale.

Contratto transitorio

Il contratto di affitto transitorio (L. 431/1998, art. 5, c. 1, e DM 16 gennaio 2017) dura fino a 18 mesi e richiede un’esigenza transitoria del proprietario o dell’inquilino, tra quelle previste dall’accordo territoriale: per esempio un trasferimento di lavoro temporaneo, un corso, l’attesa di una casa. L’esigenza va scritta nel contratto e, sopra i 30 giorni, documentata; nei Comuni con più di 10.000 abitanti il canone segue le fasce dell’accordo. Se queste regole non sono rispettate, il contratto diventa un 4+4.

Quando conviene: per gli affitti a medio termine a lavoratori in trasferta e professionisti, con canoni mensili e la casa che torna libera alla scadenza. Ai transitori ordinari non spetta però la riduzione extra del 30% dei concordati. Tutti i dettagli sono nella guida al contratto di affitto transitorio e in quella ai suoi rischi.

Contratto per studenti universitari

È un contratto transitorio dedicato agli studenti fuori sede (L. 431/1998, art. 5, c. 2-3, e DM 16 gennaio 2017, art. 3): dura da 6 a 36 mesi, si rinnova automaticamente alla scadenza salvo disdetta dello studente da uno a tre mesi prima, e richiede l’iscrizione a un corso di laurea o post-laurea in un Comune diverso da quello di residenza. Può essere firmato da un singolo studente, da un gruppo o dagli enti per il diritto allo studio; lo studente può recedere per gravi motivi con tre mesi di preavviso.

Quando conviene: se affitti stanze o appartamenti vicino alle università, spesso tramite Uniplaces, HousingAnywhere e Spotahome. A differenza dei transitori ordinari, mantiene le agevolazioni IRPEF dei contratti concordati.

Locazione breve

La locazione breve (DL 50/2017, art. 4) è l’affitto di un’abitazione fino a 30 giorni, anche con biancheria e pulizia dei locali. Il contratto va registrato solo in caso d’uso; la cedolare secca è del 21% su un immobile e del 26% sugli altri, e dal 2026 il regime vale per al massimo due appartamenti: oltre, l’attività si considera imprenditoriale. Ha adempimenti propri: CIN, schedine ad Alloggiati Web e tassa di soggiorno.

Quando conviene: in zone turistiche con domanda alta e quando puoi seguire ospiti, check-in e burocrazia, o affidarli a qualcuno. Le regole complete sono nella guida alla normativa sugli affitti brevi.

Contratto a uso foresteria

Nel contratto a uso foresteria l’inquilino è un’azienda, che usa l’alloggio per dipendenti, collaboratori o ospiti. Non è disciplinato dalla L. 431/1998 e segue le regole generali del codice civile e quanto concordato tra le parti. Sulla cedolare secca l’orientamento non è uniforme: per l’Agenzia delle Entrate (circolare 26/E del 2011) non si applica quando l’inquilino è un’impresa, mentre una sentenza della Cassazione del 2024 ha sostenuto il contrario. È un punto da valutare con il commercialista prima di firmare.

Quale contratto di affitto scegliere?

Indicazioni generali: per il tuo caso valuta durata, fisco e accordo territoriale con un’associazione o un commercialista.
La tua situazione	Contratto adatto
Turisti per pochi giorni	Locazione breve
Lavoratore in trasferta o esigenza temporanea fino a 18 mesi	Transitorio
Studenti universitari fuori sede	Contratto per studenti
Inquilino per anni, canone libero	4+4
Inquilino per anni, con le agevolazioni fiscali	3+2 a canone concordato
Un’azienda che alloggia i suoi dipendenti	Uso foresteria

Molti proprietari che arrivano dagli affitti brevi scelgono oggi il medio termine, con transitori e contratti per studenti: meno turnover e burocrazia turistica, ma una casa che torna libera in tempi certi. Perché succede lo spieghiamo nell’articolo su perché i property manager scelgono gli affitti transitori.

Come Maurice gestisce affitti brevi e transitori

Qualunque contratto tu scelga per il breve e medio termine, il lavoro con l’ospite o l’inquilino resta: messaggi, documenti, pagamenti, problemi da risolvere. Maurice è l’agente IA che lo fa al posto tuo:

locazioni brevi: risposte agli ospiti 24/7, check-in online, schedine ad Alloggiati Web, dati ISTAT e tassa di soggiorno;
transitori e studenti: documenti verificati, firma del contratto su richiesta, canone mensile riscosso con carta con promemoria e avvisi di ritardo, assistenza 24/7 nella lingua dell’inquilino;
collegamenti: Uniplaces, HousingAnywhere e Spotahome, e qualsiasi PMS o channel manager, con integrazione attivata entro 24 ore.

Per il confronto con altri strumenti leggi i migliori software per affitti transitori e i migliori software per affitti brevi.

Domande frequenti

Quali sono i tipi di contratto di affitto in Italia?

Per le abitazioni i principali sono: 4+4 a canone libero, 3+2 a canone concordato, transitorio fino a 18 mesi, per studenti universitari da 6 a 36 mesi, locazione breve fino a 30 giorni e uso foresteria, quando l’inquilino è un’azienda. Cambiano durata, regole sul canone, motivazione richiesta e tassazione.

Che differenza c’è tra contratto 4+4 e 3+2?

Il 4+4 ha canone libero e dura almeno 4 anni più un rinnovo di 4. Il 3+2 ha il canone nelle fasce dell’accordo territoriale e dura almeno 3 anni più una proroga di 2, poi si rinnova di due anni in due anni. In cambio del canone concordato il 3+2 dà più agevolazioni: cedolare secca al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa, riduzioni IRPEF e IMU.

Quando si usa il contratto di affitto transitorio?

Quando il proprietario o l’inquilino ha un’esigenza temporanea prevista dall’accordo territoriale, come un trasferimento di lavoro di qualche mese o un corso di formazione. Dura fino a 18 mesi; l’esigenza va scritta nel contratto e, sopra i 30 giorni, documentata. Per gli studenti fuori sede c’è un contratto apposito da 6 a 36 mesi.

Il contratto di affitto deve essere scritto?

Sì. Per le locazioni abitative la legge richiede la forma scritta (L. 431/1998, art. 1, c. 4). Il contratto va poi registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, se supera i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino: un contratto non registrato è nullo.

Qual è il contratto di affitto più conveniente per il proprietario?

Dipende dalla città e dagli obiettivi. Il canone libero rende di più sulla carta, ma il concordato può convenire grazie a cedolare al 10%, riduzioni IRPEF e IMU. Il transitorio e la locazione breve offrono flessibilità e la casa libera in tempi certi, con più lavoro di gestione: per questo conviene affidare ospiti e inquilini a un sistema come Maurice.

Cos’è il contratto a uso foresteria?

È il contratto in cui l’inquilino è un’azienda, che usa l’alloggio per i propri dipendenti o collaboratori. Non segue la L. 431/1998 ma le regole generali del codice civile. Sulla cedolare secca l’Agenzia delle Entrate e la Cassazione hanno espresso posizioni diverse: valuta il caso con un commercialista.

Questo articolo ha carattere informativo generale e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le norme cambiano e i regolamenti locali variano: verifica con il tuo commercialista o un professionista prima di agire.

Fonti

L'autore

Matteo Anzidei · Fondatore di Maurice Assistant

Matteo Anzidei ha fondato Maurice Assistant a Milano per togliere a host e property manager il lavoro ripetitivo: messaggi agli ospiti, check-in, documenti, Alloggiati Web e pagamenti. Scrive guide pratiche su normative e automazione degli affitti brevi.