Controlli affitti brevi 2026: CIN, cruscotto Lens e verifiche del Fisco

Chi fa i controlli sugli affitti brevi?

Non esiste un unico controllore: ogni obbligo ha il suo ente. La novità del 2026 è che i dati passano più facilmente dall’uno all’altro, e il punto di contatto è il codice dell’alloggio.

Il filo che lega tutto è il CIN: identifica l’alloggio in modo univoco e permette di collegare annuncio, banca dati nazionale e dichiarazioni. Come si richiede, dove va esposto e quali dispositivi servono lo spieghiamo nella guida al codice CIN per gli affitti brevi.

Quanti alloggi hanno il CIN? I numeri del Ministero

Il 9 ottobre 2026, rispondendo a un’interrogazione al question time del Senato, il ministro del Turismo Gianmarco Mazzi ha dato i numeri della banca dati: per la prima volta, ha detto, tutte le strutture sono state misurate e catalogate.

Gli alloggi censiti ma senza codice sono il primo bersaglio: la BDSR li conosce perché li hanno trasmessi le Regioni, e il cruscotto Lens permette di estrarne l’elenco. Nella stessa risposta il ministro ha detto di lavorare con le principali piattaforme all’attuazione del regolamento europeo sugli annunci, perché i controlli diventino sistematici e periodici.

Cos’è il cruscotto BDSR Lens e cosa vede?

BDSR Lens è una funzione della Banca Dati delle Strutture Ricettive pensata per chi controlla. Secondo la presentazione del Ministero del Turismo (giugno 2026), dal 2025 la usano gli operatori comunali e da giugno 2026 è accessibile anche agli operatori dell’Amministrazione finanziaria e delle forze di polizia accreditati alla BDSR. Mostra le strutture su una mappa e offre quattro funzioni:

1. 1Strutture senza CIN: l’elenco degli alloggi trasmessi dalle Regioni e censiti nella BDSR che non hanno ancora ottenuto il codice e sono quindi sanzionabili.
2. 2CIN non verificati: i codici ottenuti dopo una «segnalazione di struttura mancante», trascorsi 30 giorni senza la verifica della Regione, da segnalare a chi deve fare i controlli.
3. 3Segnalazioni di struttura mancante: gli alloggi ancora nei 30 giorni di verifica, che non possono essere sanzionati, così da evitare multe premature.
4. 4Registro delle verifiche: per ogni struttura l’operatore annota i controlli fatti sul territorio o sui canali online, indicando l’annuncio verificato, ed estrae l’elenco delle verifiche con esito negativo.

Come il CIN entra nei controlli fiscali

La legge che ha creato il CIN lo prevede già: per contrastare l’evasione fiscale e contributiva, le informazioni della banca dati sono a disposizione dell’Amministrazione finanziaria (art. 13-ter, comma 12, DL 145/2023). Nel 2026 il collegamento è diventato più stretto:

• Il CIN è nella dichiarazione dei redditi. Nel modello 730/2026 chi ha redditi da locazioni brevi o turistiche indica il codice nel quadro B, sezione III (rigo B12), collegandolo all’immobile.
• Il ministro parla di incroci con le dichiarazioni. Nella risposta in Senato Mazzi ha spiegato che con il CIN è ora possibile verificare i flussi fiscali e le dichiarazioni dei redditi relativi alle locazioni brevi, per contrastare sommerso ed evasione.
• Gli accertamenti usano anche i dati online. Secondo NT+ Fisco del Sole 24 Ore (6 ottobre 2026), alcuni uffici dell’Agenzia delle Entrate hanno notificato accertamenti a chi affitta in forma non imprenditoriale, contestando su base presuntiva il reddito dichiarato anche con le tariffe pubblicate online e le presenze.
• I portali trattengono e trasmettono. Quando un portale incassa per te applica la ritenuta del 21% e la certifica; dal 20 maggio 2026 trasmette anche alle autorità notti prenotate e numero di ospiti.

In pratica annuncio, prenotazioni, ospiti comunicati alla Questura e reddito dichiarato devono raccontare la stessa storia. Aliquote, limite dei due appartamenti e ritenuta sono spiegati nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi; le verifiche dei portali nella guida al regolamento UE sugli affitti brevi.

Cosa rischi se un controllo trova irregolarità?

Le sanzioni si sommano tra loro e a quelle degli altri obblighi, dai dati ISTAT alla tassa di soggiorno. Il quadro completo è nella guida alla normativa sugli affitti brevi.

Come prepararsi a un controllo: la checklist

1. 01

   Controlla il CIN su ogni canale

   Stesso codice su Airbnb, Booking.com, sito, social e targa esterna. Verifica che indirizzo e tipo di alloggio coincidano con la scheda della BDSR.

2. 02

   Chiudi le segnalazioni aperte

   Se il tuo CIN è «non verificato», sollecita la Regione: è proprio l’elenco che i controllori vedono nel cruscotto.

3. 03

   Conserva le prove dei dispositivi

   Fatture e manutenzione di rilevatori di gas e monossido ed estintori, da mostrare in caso di sopralluogo.

4. 04

   Tieni in ordine le ricevute

   Ricevute di Alloggiati Web, invii ISTAT e versamenti della tassa di soggiorno, trimestre per trimestre.

5. 05

   Fai tornare i conti con il commercialista

   Incassi dei portali, prenotazioni dirette, ritenute subite e CIN nel 730 devono coincidere.

Come ti aiuta Maurice a essere sempre pronto

Il CIN si sistema una volta. Gli obblighi che i controlli incrociano, invece, tornano a ogni prenotazione, ed è lì che lavora Maurice:

• check-in online dal browser, senza app: l’ospite carica i documenti prima dell’arrivo e Maurice li verifica, con il check-in online per affitti brevi;
• Alloggiati Web: le schedine partono in automatico, nei tempi previsti, e le ricevute le trovi sempre nella dashboard;
• ISTAT: i movimenti arrivano al portale della tua regione con l’invio automatico a Ross1000 e agli altri portali regionali supportati;
• tassa di soggiorno: Maurice la calcola con la regola del tuo Comune e la incassa con carta nel check-in, con la riscossione automatica della tassa di soggiorno;
• risposte agli ospiti 24/7 nella loro lingua: Maurice ti chiede aiuto solo quando serve davvero.

Così, se arriva un controllo, hai già tutto: chi ha dormito nell’alloggio, quando è stato comunicato e quanto ha pagato di tassa di soggiorno. Fino al 31 dicembre 2026 Maurice costa 9,99 € al mese per proprietà, IVA esclusa, con prova gratuita: vedi i prezzi di Maurice.