Affitti brevi a Roma: regole, CIN, tassa di soggiorno e obblighi per chi affitta (guida 2026)

Si può fare affitto breve a Roma? Le regole in sintesi

Sì, ma a Roma conviene partire dalle parole della Regione Lazio. L’affitto breve di un appartamento ai turisti, senza partita IVA, è un alloggio per uso turistico (art. 12 bis del Regolamento regionale 8/2015): un’abitazione non classificata, con soggiorno e cucina o angolo cottura, in cui offri ospitalità in modo occasionale e non organizzato, senza servizi aggiuntivi e senza somministrare cibi e bevande. Non serve cambiare la destinazione d’uso dell’immobile.

Le FAQ dello SUAR aggiungono una distinzione utile: le locazioni brevi senza finalità turistica sono comunque soggette al contributo di soggiorno, ma non richiedono la CIA allo SUAR. Il CIN e la comunicazione degli ospiti alla Questura, invece, riguardano ogni locazione breve. Le regole valide in tutta Italia sono riassunte nella guida su come funzionano gli affitti brevi.

Affitti brevi a Roma: per quali periodi si può affittare?

È una delle domande più frequenti di chi affitta nella Capitale, e la risposta dipende da quattro regole diverse:

• Minimo: per la Regione Lazio l’ospitalità in un alloggio per uso turistico può essere offerta anche per un solo giorno di pernottamento.
• Massimo per contratto: la locazione breve dura fino a 30 giorni per ogni contratto (DL 50/2017), anche se lo stesso ospite torna più volte nell’anno. Oltre, serve un contratto diverso, per esempio transitorio, da registrare all’Agenzia delle Entrate: vedi la guida al contratto transitorio.
• Contributo di soggiorno: si paga al massimo per 10 notti consecutive nell’anno solare nella stessa struttura; per chi soggiorna per studio o lavoro documentati il tetto è di 10 pernottamenti complessivi nell’anno.
• Periodi senza ospiti: l’alloggio per uso turistico è occasionale per natura, quindi non devi comunicare allo SUAR le sospensioni. Se però decidi di affittarlo come abitazione, l’attività va cessata, con diritti di 21 euro.

Un’altra regola pratica riguarda come affitti: l’appartamento va dato a un unico gruppo o nucleo familiare con una sola prenotazione. Affittare le singole camere a persone con prenotazioni diverse espone, secondo Roma Capitale, a sanzioni per esercizio abusivo di affittacamere.

Registrazione: CIA allo SUAR, CIR su Ross 1000 Lazio e CIN

1. 01

   Invia la CIA allo SUAR di Roma Capitale

   Lo Sportello Unico Attività Ricettive fa capo al Dipartimento Grandi Eventi, Sport, Turismo e Moda. Entri nell’Area Riservata del portale di Roma Capitale con SPID, CIE o CNS e compili la pratica in Procedimenti → Attività Ricettive, allegando le dichiarazioni sui requisiti, il documento d’identità e la reversale dei diritti di istruttoria (80 euro).

2. 02

   Registrati su Ross 1000 Lazio per il CIR

   Con il protocollo della CIA completi l’auto-registrazione sulla piattaforma regionale e ottieni il CIR, che va indicato in annunci e promozioni. Tutti i passaggi sono nella guida a Ross1000 Lazio.

3. 03

   Chiedi il CIN

   Dal giorno dopo la registrazione la struttura è visibile nella banca dati del Ministero del Turismo, dove con SPID o CIE ottieni il CIN: va esposto fuori dall’edificio e in ogni annuncio. Vedi la guida al CIN per gli affitti brevi.

Modificare la CIA costa 50 euro, cessarla 21. Per i dubbi non coperti dalle FAQ lo SUAR risponde a suar@comune.roma.it, da una casella email ordinaria. Le sanzioni della L.R. 13/2007 per chi salta i passaggi regionali: da 500 a 5.000 euro se il CIR manca negli annunci, da 500 a 2.000 euro per la mancata comunicazione al Comune; senza CIN la sanzione nazionale va da 800 a 8.000 euro.

Contributo di soggiorno a Roma: 6 euro a notte e GECOS

A Roma la tassa di soggiorno si chiama contributo di soggiorno. Per gli immobili in locazione breve e gli alloggi per uso turistico costa 6 euro a persona per notte, per un massimo di 10 notti consecutive; sono esenti i bambini fino al compimento dei 10 anni (tariffe in vigore dal 1° ottobre 2023, aggiornato a ottobre 2026). Il gestore, o il portale che incassa il canone, riscuote il contributo, invia su GECOS la comunicazione trimestrale e versa entro il 16° giorno dalla fine di ogni trimestre, anche gli importi dovuti e non pagati dagli ospiti.

Esenzioni, obblighi verso gli ospiti e sanzioni sono nella guida al contributo di soggiorno a Roma. Se un portale riscuote per te, chiarisci per quali prenotazioni: come verificarlo su Airbnb lo spieghiamo in tassa di soggiorno e Airbnb.

Questura di Roma e Ross 1000 Lazio: le comunicazioni per ogni ospite

Per ogni arrivo ci sono due invii distinti. Il primo è la schedina alla Polizia di Stato su Alloggiati Web, entro 24 ore dall’arrivo, con le credenziali che rilascia la Questura di Roma per gli alloggi nella provincia. Il secondo sono i dati statistici su Ross 1000 Lazio, l’unica piattaforma regionale per arrivi e presenze dal 21 maggio 2025: se nelle FAQ comunali trovi ancora il riferimento a Radar, è superato.

Le linee guida regionali fissano l’invio dei dati ISTAT entro il 5 del mese successivo (aggiornato a ottobre 2026), e la mancata comunicazione costa da 1.000 a 2.000 euro. Sull’identificazione degli ospiti, con la sentenza n. 9101 del 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato ha ripristinato la circolare che chiede di verificare l’identità di persona: keybox e codici non sostituiscono questo passaggio. Approfondisci nella guida al self check-in negli affitti brevi e in quella su come inviare le schedine ad Alloggiati Web.

Tasse: cedolare secca e limite dei 2 appartamenti

A Roma il limite regionale e quello fiscale vanno nella stessa direzione. Da privato puoi avere al massimo due alloggi per uso turistico nel Comune, e dal 2026 la legge di bilancio presume d’impresa chi destina alla locazione breve più di due appartamenti, ovunque si trovino. Sui due appartamenti puoi scegliere la cedolare secca: 21% su quello che indichi in dichiarazione, 26% sull’altro.

Esempio ipotetico: un appartamento al centro incassa 24.000 euro e uno in periferia 9.000. Con il 21% sul primo e il 26% sul secondo la cedolare è 7.380 euro; invertendo le aliquote sale a 8.130. Conviene quindi assegnare il 21% all’immobile che rende di più. Se incassi tramite portali o agenzie, la ritenuta del 21% trattenuta da loro vale come acconto. Tutti i dettagli nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Regole comunali e condominio a Roma

• Condominio: secondo le FAQ dello SUAR la normativa regionale non chiede al Comune di verificare il consenso del condominio, ma se il condominio non approva può agire legalmente contro il titolare. Per B&B, case vacanze e guest house alla SCIA va allegata la comunicazione di avvio inviata all’amministratore.
• Urbanistica: per le informazioni tecniche e urbanistiche sull’immobile Roma Capitale rimanda alla Direzione Tecnica del Municipio o al Dipartimento Programmazione Urbanistica. Lo SUAR non fa valutazioni preventive di fattibilità.
• Controlli: se gli organi di controllo trovano irregolarità, lo SUAR invia una diffida o un avvio di procedimento, a cui rispondi con memorie e documenti via PEC. Con la determinazione dirigenziale di decadenza la CIA perde validità e per ripartire serve una nuova comunicazione.
• Trasparenza: l’elenco delle strutture autorizzate da Roma Capitale è pubblicato negli open data del Comune.

Come gestire un affitto breve a Roma senza pensieri

A Roma gli ospiti arrivano da tutto il mondo e fanno domande a ogni ora: dove lasciare i bagagli, come arrivare da Fiumicino, cosa vedere vicino casa. Maurice risponde 24 ore su 24 nella loro lingua, raccoglie e verifica i documenti nel check-in online e ti lascia confermare l’identificazione di ogni ospite dalla dashboard. Prima della partenza ricorda il check-out con le tue istruzioni, e con l’orario di arrivo di ogni ospite in anticipo organizzi meglio pulizie e consegna delle chiavi.

Le schedine partono in automatico con l’invio ad Alloggiati Web, i movimenti con l’invio automatico a Ross1000, e il contributo è incassato prima dell’arrivo. Maurice ti coinvolge solo quando serve davvero, e decidi tu quanta autonomia dargli. Segue oltre 500 proprietà e ha gestito più di 20.000 prenotazioni; parte da 9,99 euro per alloggio al mese (promo fino al 31/12/2026, IVA esclusa) con prova gratuita: vedi i prezzi. Hai anche un appartamento al Nord? Leggi la guida agli affitti brevi a Milano.