Affitti brevi a Milano: regole, CIN, tassa di soggiorno e obblighi per chi affitta (guida 2026)

Si può fare affitto breve a Milano? Le regole in sintesi

Sì. A Milano puoi affittare un appartamento con contratti fino a 30 giorni, la locazione breve del DL 50/2017, anche senza partita IVA. Gli obblighi però arrivano da tre livelli diversi, e conviene tenerli separati:

• Regione Lombardia: comunicazione di inizio attività (CIA) al Comune, codice regionale CIR e invio mensile dei flussi turistici su Ross1000 (L.R. 27/2015).
• Stato: codice nazionale CIN con i dispositivi di sicurezza, schedine degli ospiti alla Questura, cedolare secca o IRPEF sugli incassi.
• Comune di Milano: imposta di soggiorno con il suo regolamento e la piattaforma SoggiorniAmo, oltre ai controlli su CIN e annunci.

Conta anche quanti appartamenti affitti. Dal 2026 la legge di bilancio presume imprenditoriale la locazione breve di più di due appartamenti: dal terzo, al posto della CIA serve la SCIA e il reddito diventa d’impresa. In Lombardia esiste poi la casa e appartamento per vacanze (CAV), che è una struttura ricettiva vera e propria con regole sue: ne parliamo più avanti. Il quadro nazionale è nella guida su come funzionano gli affitti brevi.

Registrazione regionale e CIN: CIA, CIR e codice nazionale

L’art. 38, comma 1 bis, della L.R. 27/2015 è chiaro: le locazioni turistiche non imprenditoriali e le locazioni brevi richiedono la preventiva presentazione della CIA al Comune in cui si trova l’alloggio. L’ordine dei passaggi, per un appartamento a Milano, è questo:

1. 01

   Presenta la CIA al Comune di Milano

   Va presentata prima di iniziare, tramite lo sportello unico (SUAP), con i documenti che dimostrano i requisiti. Il Comune la trasmette alla Città metropolitana di Milano. Una copia della comunicazione va esposta in modo visibile all’interno dell’alloggio (art. 38, comma 2).

2. 02

   Ricevi il CIR da Ross1000

   Il CIR (codice identificativo di riferimento) viene generato dal sistema regionale dei flussi turistici, cioè Ross1000. Ti arriva via email e lo ritrovi nell’anagrafica della struttura.

3. 03

   Chiedi il CIN sulla BDSR

   Con SPID o CIE, sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Il CIN va esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio, da Airbnb al tuo sito: i passaggi sono nella guida al CIN per gli affitti brevi.

Tassa di soggiorno a Milano: quanto costa e come si versa

Per le locazioni brevi il Comune di Milano applica nel 2026 9,50 euro a persona per notte (nel 2025 erano 6,30), per un massimo di 14 pernottamenti consecutivi; i minorenni sono esenti (aggiornato a ottobre 2026). La riscuoti tu dall’ospite e ogni trimestre invii il riepilogo su SoggiorniAmo, che genera l’avviso PagoPA da pagare entro il 15 aprile, 15 luglio, 15 ottobre e 15 gennaio.

L’ultima riga è una particolarità milanese: secondo il Comune, per le prenotazioni Airbnb è Airbnb a riscuotere e versare l’imposta, ma nel riepilogo trimestrale su SoggiorniAmo quegli ospiti vanno comunque indicati. Esenzioni, scadenze e casi particolari sono nella guida alla tassa di soggiorno a Milano; come controllare cosa riscuote il portale lo spieghiamo in tassa di soggiorno e Airbnb.

Alloggiati Web: le credenziali della Questura di Milano

Ogni ospite va comunicato alla Polizia di Stato sul portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, o entro 6 ore se il soggiorno dura meno di 24 ore. Le credenziali le rilascia la Questura della provincia in cui si trova l’appartamento: per un alloggio a Milano, la Questura di Milano. Chiedile prima di pubblicare l’annuncio, seguendo le istruzioni della Questura, e conserva per cinque anni le ricevute degli invii.

Se gestisci anche un appartamento in un’altra provincia lombarda, ti serve l’abilitazione della Questura di quella provincia. E il self check-in non elimina l’obbligo di identificare chi entra: cosa hanno deciso circolare e giudici è spiegato nella guida al self check-in negli affitti brevi, mentre login e invio sono nella guida su come inviare le schedine ad Alloggiati Web.

Dati ISTAT: Ross1000 Lombardia entro il 5 del mese

La procedura è unica per tutta la Lombardia: arrivi e presenze si caricano su Ross1000 (flussituristici.servizirl.it), con accesso tramite SPID, CNS o CIE, entro il giorno 5 del mese successivo (aggiornato a ottobre 2026). La rilevazione parte dalla data della CIA, anche se il CIR non è ancora arrivato, e va compilata anche nei mesi senza ospiti o di chiusura.

La L.R. 27/2015 prevede da 250 a 2.500 euro per ogni mese di comunicazione omessa o incompleta, e vale anche per chi affitta da privato. Calendario, colori dei giorni e assistenza sono nella guida a Ross1000 Lombardia.

Tasse: cedolare secca e limite dei 2 appartamenti

Sugli incassi puoi scegliere la cedolare secca: 21% per un solo appartamento, che indichi tu nella dichiarazione dei redditi, e 26% per il secondo. Dal terzo appartamento in locazione breve l’attività si presume d’impresa e la cedolare non si applica più. Se l’ospite paga tramite Airbnb, Booking o un’agenzia che incassa per te, il portale trattiene il 21% a titolo d’acconto, qualunque regime tu scelga.

Esempio ipotetico: un bilocale a Milano incassa nel 2026 20.000 euro lordi, tutti tramite portale. Con la cedolare al 21% l’imposta è 4.200 euro, già coperta dalla ritenuta di 4.200 euro trattenuta dal portale. Se fosse il secondo appartamento, al 26% l’imposta salirebbe a 5.200 euro e resterebbero 1.000 euro da versare in dichiarazione. Calcoli e confronto con l’IRPEF sono nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi: fai sempre verificare i numeri al commercialista.

Regole comunali, condominio e case vacanze: cosa verificare a Milano

Prima di partire controlla tre cose:

• Il regolamento di condominio: leggilo prima di presentare la CIA, così sai se pone limiti all’uso dell’appartamento o alle targhe in facciata. Se non puoi applicare il CIN all’esterno, le FAQ del Ministero del Turismo sulla BDSR indicano le soluzioni alternative.
• L’immobile: per dubbi su conformità edilizia o impianti rivolgiti allo sportello SUAP del Comune di Milano prima di presentare la pratica, non dopo il primo controllo.
• La forma giusta: locazione breve con CIA oppure casa e appartamento per vacanze (CAV). In forma non imprenditoriale le CAV si possono gestire fino a tre unità abitative, con un’interruzione di almeno 90 giorni all’anno, anche non continuativi, da registrare su Ross1000; ospitare turisti durante l’interruzione costa da 1.000 a 5.000 euro.

Per le CAV la Regione ricorda anche l’obbligo di polizza di responsabilità civile verso i clienti, e precisa che la copertura offerta dalle piattaforme online non la sostituisce. Se stai valutando l’apertura da zero, la guida agli adempimenti per aprire un affitto breve mette in ordine tutti i passaggi.

Come gestire un affitto breve a Milano senza pensieri

A Milano gli ospiti arrivano per fiere, lavoro e weekend, spesso a qualsiasi ora. Maurice risponde loro 24 ore su 24 nella loro lingua, dal parcheggio al Wi-Fi, e li accompagna nel check-in online: documenti raccolti e verificati, orario di arrivo, regole della casa e pagamento della tassa di soggiorno. Le istruzioni d’accesso arrivano il giorno dell’arrivo, a check-in completato, e prima della partenza Maurice ricorda il check-out con le tue istruzioni; conoscere in anticipo gli orari degli ospiti rende più semplice organizzare le pulizie.

Le schedine partono da sole verso Alloggiati Web e, con l’invio automatico a Ross1000, i movimenti arrivano alla Regione senza che tu li ricopi. Maurice non parla solo con l’ospite: parla anche con te e fa quello che gli chiedi. Segue già oltre 500 proprietà, ha gestito più di 20.000 prenotazioni e parte da 9,99 euro per alloggio al mese (promo fino al 31/12/2026, IVA esclusa) con prova gratuita. Se gestisci più appartamenti in città, guarda la pagina per property manager; per un confronto con la Capitale, leggi la guida agli affitti brevi a Roma.