Affitti brevi a Bologna: regole, CIN, tassa di soggiorno e obblighi per chi affitta (guida 2026)

Si può fare affitto breve a Bologna? Le regole in sintesi

Sì. Per chi affitta ai turisti, la legge dell’Emilia-Romagna (L.R. 16/2004) e il Comune di Bologna prevedono forme diverse a seconda di come lavori:

La scheda comunale aggiunge un punto sulla pubblicità: in forma non imprenditoriale gli annunci dovrebbero limitarsi a informare su caratteristiche e recapiti dell’appartamento, senza passare da circuiti di prenotazione e commercializzazione, e una promozione che va oltre la semplice informazione può far considerare l’attività imprenditoriale. Se usi portali di prenotazione, chiarisci la tua posizione con lo Sportello imprese (sportelloimprese@comune.bologna.it). Per le regole nazionali parti dalla guida su come funzionano gli affitti brevi.

Regole comunali: metri quadri, servizi e cosa esporre

Il Comune di Bologna fissa requisiti precisi per gli appartamenti non classificati. Prima di fare la comunicazione misura gli spazi:

• Un solo gruppo: affitti l’intero appartamento a un gruppo di persone, non singole stanze, e non puoi avere la residenza nell’alloggio mentre lo affitti.
• Cosa garantire all’ospite: casa pulita e arredata, con stoviglie e materiale per la pulizia; luce, acqua calda e fredda e riscaldamento dal 1° ottobre al 30 aprile; un numero di telefono per segnalare guasti.
• Cosa esporre: la tabella dei prezzi, ben visibile. Puoi sempre aggiungere un letto per i minori di 12 anni e, se vuoi, classificare l’appartamento a 2 o 3 «soli».
• Sicurezza: rilevatori di gas e monossido ed estintori, come chiede la legge sul CIN.
• Periodi di disponibilità: se li cambi, comunicalo entro il 1° ottobre; la modifica vale dal 1° gennaio successivo.

Registrazione regionale e CIN: Accesso unitario, CIR e codice nazionale

1. 01

   Invia la comunicazione su Accesso unitario

   Entri nella piattaforma regionale con SPID, CIE o CNS, scegli il Comune di Bologna e segui SUAP → Agricoltura, commercio, demanio, turismo → Strutture ricettive → «locazione appartamento ad uso turistico - non imprenditoriale». È gratuita e puoi iniziare dal giorno in cui la presenti.

2. 02

   Attendi l’abilitazione a Ross1000 e trova il CIR

   Comune e Regione inseriscono l’anagrafica su Ross1000 e assegnano il CIR. Ricevi un’email di abilitazione e trovi il codice nella sezione Anagrafica del portale.

3. 03

   Chiedi il CIN sulla BDSR

   Con SPID o CIE indichi categoria e dati catastali e dichiari i requisiti di sicurezza. Il CIN sostituisce il CIR negli annunci: va esposto fuori dall’edificio e indicato su ogni portale. Tutto il percorso è nella guida al CIN per gli affitti brevi.

Sospensioni, variazioni e cessazione si comunicano sulla stessa piattaforma, sempre senza costi. La L.R. 16/2004 punisce la mancata comunicazione al Comune con una sanzione da 50 a 100 euro (art. 36, comma 10); quelle nazionali sul CIN sono molto più alte, da 800 a 8.000 euro se il codice manca.

Tassa di soggiorno a Bologna: fasce di prezzo e GEIS

A Bologna l’imposta dipende dal prezzo per persona per notte, al netto di IVA e servizi aggiuntivi: 4 euro fino a 30,99 euro, 5,80 euro da 31 a 70,99, 6,50 euro da 71 a 120,99 e 7 euro da 121 in su (tariffe 2026, aggiornato a ottobre 2026). Si paga per massimo 5 pernottamenti consecutivi e i minori di 14 anni sono esenti. Se il canone lo incassa un portale, la tariffa è il 10,50% del costo dell’appartamento, fino a 7 euro.

Ogni trimestre comunichi ospiti e notti su GEIS entro il 15 del mese successivo, anche senza ospiti, e paghi l’avviso pagoPA. Gli studenti dell’Università di Bologna sono esenti solo negli studentati. Esenzioni e sanzioni sono nella guida alla tassa di soggiorno a Bologna; per le prenotazioni dai portali vedi tassa di soggiorno e Airbnb.

Alloggiati Web e Questura di Bologna

Il Comune lo scrive in chiaro: se l’affitto non supera 30 giorni, comunichi i nominativi degli ospiti alla Questura sul Servizio Alloggiati entro 24 ore dalla consegna dell’appartamento. Le credenziali le rilascia la Questura di Bologna per gli alloggi della provincia: chiedile prima del primo ospite e conserva le ricevute per cinque anni.

Se l’affitto supera un mese, invece, il Comune ricorda l’obbligo di un contratto scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate. Per chi entra con keybox o codici l’identificazione resta obbligatoria: lo spieghiamo nella guida al self check-in negli affitti brevi. Login e schedine sono nella guida su come inviare le schedine ad Alloggiati Web.

Dati ISTAT: Ross1000 Emilia-Romagna

La L.R. 16/2004 chiede anche agli appartamenti ammobiliati di comunicare alla Regione consistenza e movimento dei clienti. Si fa su Ross1000 (datiturismo.regione.emilia-romagna.it), con accesso del titolare tramite SPID, CIE o CNS dopo l’email di abilitazione. Il mese va completato entro il 5 del mese successivo (aggiornato a ottobre 2026), dichiarando anche il movimento zero se l’appartamento era aperto senza ospiti.

Per le famiglie il documento serve solo per il capofamiglia, e chi soggiorna perché lavora per un datore di lavoro del Comune va segnato come «ospite non turista». Tutti i casi sono nella guida a Ross1000 Emilia-Romagna.

Tasse: cedolare secca, limite dei 2 appartamenti e affitti più lunghi

Sui contratti fino a 30 giorni puoi scegliere la cedolare secca: 21% per un appartamento a tua scelta, 26% per il secondo; dal terzo l’attività si presume d’impresa. Se incassi tramite un portale, la ritenuta del 21% che trattiene vale come acconto. Se a Bologna alterni turisti e soggiorni più lunghi, per studio o lavoro, ricorda che oltre i 30 giorni non sei più in locazione breve, e da appartamento ammobiliato non puoi superare i sei mesi consecutivi con lo stesso gruppo.

Per chi resta da 1 a 18 mesi esiste il contratto transitorio, con regole e fisco propri. Aliquote, ritenute ed esempi sono nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi: il conto finale fallo con il commercialista.

Come gestire un affitto breve a Bologna senza pensieri

Che siano turisti sotto i portici, visitatori di una fiera o genitori in visita agli studenti, Maurice risponde agli ospiti 24 ore su 24 nella loro lingua e li guida nel check-in online: documenti raccolti e verificati, orario di arrivo, regole della casa e tassa di soggiorno pagata con carta, con l’importo della tua fascia e l’eccezione per i portali che la riscuotono già. Prima della partenza ricorda il check-out con le tue istruzioni, e con gli orari degli ospiti in anticipo organizzi meglio le pulizie.

Le schedine partono in automatico verso la Questura e i movimenti con l’invio automatico Ross1000; la riscossione è descritta nella pagina sulla tassa di soggiorno. Maurice ti coinvolge solo quando serve davvero. Segue oltre 500 proprietà, ha gestito più di 20.000 prenotazioni e parte da 9,99 euro per alloggio al mese (promo fino al 31/12/2026, IVA esclusa) con prova gratuita. Se affitti anche a Torino, leggi la guida agli affitti brevi a Torino.