Affitti brevi a Napoli: regole, CIN, tassa di soggiorno e obblighi per chi affitta (guida 2026)

Si può fare affitto breve a Napoli? Le regole in sintesi

Sì, e senza cambiare la destinazione d’uso dell’immobile. Per il Comune di Napoli la locazione breve è un contratto fino a 30 giorni su un immobile ad uso abitativo (art. 4 del DL 50/2017), firmato da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa, direttamente o tramite portali e agenzie. Può avviarla anche chi non è proprietario, purché abbia un titolo valido per disporre dell’appartamento.

Il perimetro però è stretto. Secondo le indicazioni operative del Comune (aggiornate a maggio 2026), gli unici servizi ammessi sono biancheria e asciugamani consegnati al check-in e la pulizia al check-out. Niente colazione né somministrazione di cibi e bevande: se vuoi offrirle, ti serve una struttura ricettiva extralberghiera.

Le regole valide in tutta Italia, dalla durata dei contratti alle tasse, sono nella guida su come funzionano gli affitti brevi. Qui ci concentriamo su quello che cambia a Napoli e in Campania.

Come si registra un affitto breve a Napoli: SUAP, CUSR e CIN

1. 01

   Invia la comunicazione al SUAP

   La presenti online sulla piattaforma Impresainungiorno, allegando un documento d’identità valido del titolare e, se la pratica la invia un tecnico o un’altra persona, la procura speciale firmata. Per la locazione breve non imprenditoriale non si pagano diritti di istruttoria.

2. 02

   Attendi il CUSR

   Il Codice Unico identificativo delle Strutture Ricettive è il codice regionale della Campania (art. 13 della L.R. 16/2019, come modificato dalla L.R. 11/2023) e riguarda anche le locazioni brevi. Lo genera il Comune sul sistema regionale Sinfonia Turismo Smart e te lo rilascia il SUAP: va indicato in ogni annuncio, comunicazione e promozione.

3. 03

   Chiedi il CIN

   Sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, con SPID o CIE, ottieni il CIN: va esposto all’esterno dell’edificio e riportato negli annunci. La procedura passo per passo è nella guida al CIN per gli affitti brevi.

4. 04

   Attiva le credenziali prima del primo ospite

   Ti servono l’accesso ad Alloggiati Web, per la Polizia di Stato, e l’iscrizione a GEIS Portal, per l’imposta di soggiorno: le vediamo più avanti.

Per controllare il tuo codice, il SUAP di Napoli pubblica l’elenco delle strutture ricettive e delle locazioni brevi con il relativo CUSR (ultimo aggiornamento al 26 ottobre 2026). Senza CIN la sanzione nazionale va da 800 a 8.000 euro; se non lo esponi o non lo indichi negli annunci, da 500 a 5.000 euro.

Quali requisiti deve avere l’appartamento a Napoli?

Il Comune di Napoli applica alle locazioni brevi i requisiti igienico-sanitari delle abitazioni fissati dal DM Sanità del 5 luglio 1975. Prima di pubblicare l’annuncio controlla soprattutto:

• altezza minima di 2,70 metri nei locali abitabili, ridotta a 2,40 in corridoi, bagni e ripostigli;
• cucina o angolo cottura e almeno un bagno completo, con vaso, bidet, doccia o vasca e lavabo;
• camere di almeno 9 m² per una persona e 14 m² per due, e un soggiorno di almeno 14 m²;
• superficie abitabile di almeno 14 m² a persona per i primi quattro ospiti e 10 m² per ciascuno dei successivi;
• monolocali di almeno 28 m² per una persona e 38 m² per due;
• finestre apribili in camere, soggiorno e cucina.

Se nell’annuncio non indichi una superficie diversa, il Comune considera destinato agli ospiti l’intero appartamento; se ne affitti solo una parte, devi dichiarare che i requisiti sono rispettati. Conviene quindi calcolare i posti letto sui metri quadri. Esempio ipotetico, sulla sola superficie: con 45 m² abitabili puoi ospitare al massimo tre persone (3 × 14 = 42 m²), perché per quattro ne servirebbero 56.

Il centro storico UNESCO limita gli affitti brevi?

Le limitazioni pubblicate dal SUAP per il centro storico UNESCO e la buffer zone riguardano altro. Il piano di tutela approvato con la delibera 246/2023 e il nuovo piano entrato in vigore il 25 luglio 2026 regolano l’apertura di bar, ristoranti, laboratori alimentari e negozi di alimenti con consumo sul posto: le locazioni brevi non sono tra le attività elencate. È una differenza netta rispetto agli affitti brevi a Firenze, dove il Comune regola in modo specifico le nuove locazioni turistiche nel centro storico UNESCO. Prima di comprare un immobile da mettere a reddito, verifica comunque con il SUAP eventuali vincoli edilizi e leggi il regolamento di condominio.

Tassa di soggiorno a Napoli: 6 euro a notte e GEIS Portal

Per le locazioni brevi l’imposta di soggiorno costa 6 euro a persona per notte dal 1° maggio 2026 (5 euro fino al 30 aprile), più di B&B e affittacamere, che pagano 5,50 euro (delibera di Giunta 89/2026, aggiornato a ottobre 2026). La pagano i non residenti con più di 14 anni, per un massimo di 14 notti consecutive. Il titolare dell’attività risponde del pagamento verso il Comune, con diritto di rivalsa sull’ospite (art. 180 del DL 34/2020).

Dichiarazione e versamento sono trimestrali, entro il 15 del mese successivo al trimestre: 15 aprile, 15 luglio, 15 ottobre e 15 gennaio. Si fanno su GEIS Portal, a cui accedi con SPID, CIE o TS-CNS; i nuovi gestori si iscrivono da «Domande Online». Airbnb è convenzionato con il Comune e riscuote l’imposta per le sue prenotazioni, ma tu devi restare iscritto a GEIS Portal. Entro il 30 giugno dell’anno successivo presenti anche la dichiarazione annuale.

Esempio ipotetico: due adulti e un ragazzo di 12 anni che dormono 3 notti a giugno 2026 pagano 36 euro, perché il ragazzo è esente. Esenzioni, moduli e sanzioni sono nella guida alla tassa di soggiorno a Napoli.

Alloggiati Web a Napoli: a chi chiedere le credenziali?

A Napoli le credenziali per Alloggiati Web non si chiedono a un ufficio centrale: la Questura indica di rivolgersi al Commissariato di Polizia competente per la zona in cui si trova l’alloggio, con il modulo pubblicato nella sua pagina dedicata ad Alloggiati Web. Allo stesso Commissariato chiedi la disattivazione delle credenziali quando smetti di affittare.

• Le schedine vanno inviate entro 24 ore dall’arrivo, o entro 6 ore per i soggiorni fino a 24 ore.
• Solo se è fermo il portale, e non il tuo account, puoi concordare con il Commissariato un canale alternativo.
• Le ricevute vanno scaricate e conservate per 5 anni.
• Le credenziali seguono la provincia dell’alloggio: per un appartamento a Napoli servono quelle rilasciate a Napoli, anche se vivi altrove.

Login, invio e problemi di accesso sono spiegati nella guida su come inviare le schedine ad Alloggiati Web. Se pensi a una keybox, leggi prima quando il self check-in è legale: l’identità degli ospiti va comunque verificata.

Dati ISTAT in Campania: le presenze su Sinfonia Turismo Smart

In Campania la comunicazione delle presenze a fini statistici è obbligatoria anche per gli affitti brevi. Secondo il SURAP, lo sportello unico della Regione, per ogni locazione trasmetti alla Regione Campania i dati degli ospiti attraverso Sinfonia Turismo Smart, la stessa piattaforma su cui il Comune genera il CUSR. Non è la schedina di polizia: sono arrivi, presenze e provenienza, che la Regione usa per le statistiche ufficiali del turismo.

Molte regioni raccolgono questi dati con Ross1000, la Campania con un proprio sistema. Come funziona la rilevazione regionale e quali dati si inviano lo spieghiamo nella guida a Ross1000 e ai dati ISTAT; scadenze e accesso a Sinfonia Turismo Smart vanno verificati con la Regione Campania.

Tasse: cedolare secca e limite dei 2 appartamenti a Napoli

A Napoli il limite dei due appartamenti decide anche la pratica al SUAP. Dal 2026 (L. 199/2025) chi destina alla locazione breve più di due appartamenti si presume impresa, e il SURAP precisa che, superata la soglia, diventa imprenditoriale la gestione di tutti gli appartamenti, anche dei primi due: serve la SCIA. Con un avviso del 20 maggio 2026 il Comune ha segnalato la nuova modulistica per l’esercizio in forma imprenditoriale.

Fino a due appartamenti puoi scegliere la cedolare secca: 21% sull’immobile che indichi in dichiarazione, 26% sull’altro. Il contratto di locazione breve non va registrato, e se incassi tramite portali o agenzie la ritenuta del 21% che trattengono vale come acconto.

Esempio ipotetico: un monolocale a Chiaia incassa 15.000 euro e un bilocale al Vomero 11.000. Con il 21% sul primo e il 26% sul secondo la cedolare è 3.150 + 2.860 = 6.010 euro; invertendo le aliquote sale a 6.210. Tutti i dettagli nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Come gestire un affitto breve a Napoli senza pensieri

Chi affitta a Napoli riceve domande a ogni ora: come arrivare da Capodichino o dal porto, dove lasciare i bagagli, a che ora si entra. Maurice risponde agli ospiti 24 ore su 24 nella loro lingua, raccoglie dati e documenti nel check-in online e ti lascia confermare l’identificazione di ogni ospite dalla dashboard. Maurice non parla solo con l’ospite: parla anche con te e fa quello che gli chiedi.

Le schedine partono con l’invio automatico ad Alloggiati Web, l’imposta di soggiorno si incassa prima dell’arrivo con la regola di Napoli e tu vedi sempre quanto hai riscosso. Maurice segue oltre 500 proprietà e ha gestito più di 20.000 prenotazioni; parte da 9,99 euro per alloggio al mese (promo fino al 31/12/2026, IVA esclusa), con prova gratuita: vedi i prezzi.