Affitti brevi a Firenze: regole, CIN, tassa di soggiorno e obblighi per chi affitta (guida 2026)

Si può fare affitto breve a Firenze? Le regole in sintesi

Sì. La locazione breve è il contratto di affitto di un immobile a uso abitativo fino a 30 giorni, anche con servizi come biancheria e pulizie, stipulato da privati direttamente o tramite portali come Airbnb e Booking.com. Le regole nazionali valgono anche a Firenze: le trovi riassunte nella guida alla normativa affitti brevi 2026. A queste si sommano le regole della Regione Toscana e quelle del Comune di Firenze, che ha una disciplina propria sull’imposta di soggiorno e regola in modo specifico le nuove locazioni turistiche nel centro storico.

In pratica, a Firenze un host deve tenere insieme quattro livelli: le regole comunali sull’apertura (soprattutto nell’area UNESCO), il CIN nazionale, gli adempimenti di ogni soggiorno (Questura, ISTAT, tassa di soggiorno) e il fisco. La tabella qui sotto li mette in fila.

Centro storico UNESCO: cosa verificare prima di aprire

Firenze è tra le città che regolano in modo specifico le nuove locazioni turistiche brevi nel centro storico, l’area tutelata dall’UNESCO. Le regole comunali sono cambiate più volte negli ultimi anni e possono distinguere tra centro storico e resto della città, tra immobili già in affitto e nuove aperture. Per questo, prima di comprare o arredare un appartamento da mettere a reddito, il passaggio obbligato è verificare il regolamento comunale in vigore sul sito del Comune di Firenze o con lo sportello SUAP.

• Indirizzo e zona: controlla se l’immobile ricade nell’area UNESCO e quali regole valgono per le nuove aperture in quella zona.
• Destinazione d’uso e condominio: verifica che l’immobile sia a uso abitativo e leggi il regolamento di condominio, che può contenere limiti propri.
• Alternative se il breve non è possibile: se in una zona le nuove locazioni brevi sono limitate, il contratto transitorio per studenti e lavoratori è spesso la strada più semplice. Firenze ha una forte domanda universitaria: leggi perché sempre più gestori valutano gli affitti transitori.

CIN e codice regionale: come metterti in regola

Ogni alloggio in locazione breve o turistica deve avere il CIN, il Codice Identificativo Nazionale rilasciato dal Ministero del Turismo sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), con accesso tramite SPID o CIE. Il CIN va esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio, e l’alloggio deve avere i dispositivi di sicurezza richiesti (rilevatori di gas e monossido di carbonio, dove serve, ed estintori). Le sanzioni vanno da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza CIN e da 500 a 5.000 euro per chi non lo espone. Passaggi, casi particolari e sanzioni sono nella guida al codice CIN per gli affitti brevi.

Prima di richiedere il CIN controlla in BDSR che indirizzo, dati catastali e tipologia dell’alloggio siano corretti: un errore lì si ripete su ogni annuncio in cui esponi il codice.

Tassa di soggiorno a Firenze: 6 euro a notte e versamento mensile

Per le locazioni turistiche la tassa di soggiorno a Firenze è di 6 euro a persona per notte, come per B&B, affittacamere e case vacanze (delibera di Giunta 535/2024). Si paga fino a 7 notti consecutive e sono esenti i bambini fino al compimento dei 12 anni e gli studenti dell’Università di Firenze. Rispetto a molte altre città la differenza principale è il ritmo: comunicazione e versamento sono mensili, entro 15 giorni dalla fine di ogni mese, tramite il portale dell’imposta del Comune. Tariffe, esenzioni e sanzioni sono nella guida alla tassa di soggiorno a Firenze.

Per le prenotazioni Airbnb l’imposta la riscuote e la versa direttamente la piattaforma, dal 1° gennaio 2018: per quelle prenotazioni non devi chiederla all’ospite. Per Booking.com, prenotazioni dirette e altri canali la riscossione resta a te. Come gestire i due casi senza far pagare due volte l’ospite è spiegato nella guida alla tassa di soggiorno con Airbnb. In caso di versamento omesso o tardivo la sanzione è il 25% dell’importo non versato (30% per le violazioni fino al 31 agosto 2024).

Alloggiati Web e Questura di Firenze

Per ogni ospite devi inviare la schedina alla Questura tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato entro 24 ore dall’arrivo, o entro 6 ore per i soggiorni fino a 24 ore (art. 109 TULPS). Le credenziali le rilascia la Questura di Firenze, competente per gli immobili della provincia. Come richiederle, come accedere al portale e cosa fare con le ricevute è spiegato nella guida ad Alloggiati Web della Polizia di Stato.

L’obbligo di identificare gli ospiti vale anche con il self check-in: per le regole aggiornate leggi la guida al self check-in negli affitti brevi. Con Maurice gli ospiti caricano i documenti prima di arrivare, tu confermi l’identificazione dalla dashboard e le schedine partono in automatico: trovi i dettagli nella pagina sull’invio automatico ad Alloggiati Web.

Dati ISTAT: Turismo5 per la provincia di Firenze

Nella provincia di Firenze i movimenti turistici per l’ISTAT (arrivi, presenze e provenienza degli ospiti) si comunicano su Turismo5, il sistema gestito dalla Città Metropolitana di Firenze, che chiede di registrare i movimenti in tempo reale. È un obbligo diverso da Alloggiati Web, ma usa in gran parte gli stessi dati. Il quadro regione per regione è nella guida a Ross1000 e ai portali ISTAT regionali.

Maurice invia i dati a Turismo5 in automatico per gli alloggi delle province di Firenze, Pistoia e Prato, con le stesse informazioni raccolte al check-in online: vedi l’invio automatico dei dati ISTAT.

Cedolare secca e limite dei due appartamenti

Sui redditi da locazione breve puoi scegliere la cedolare secca: 21% su un solo immobile a tua scelta e 26% sugli altri. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per proprietario: dal terzo l’attività si presume imprenditoriale. Se l’ospite prenota tramite un portale o un intermediario che incassa il canone, questo trattiene il 21% come acconto. Esempi e casi particolari sono nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi; per la tua situazione confrontati con il commercialista.

Come gestire un affitto breve a Firenze senza pensieri

Firenze ha ospiti da tutto il mondo, arrivi a tutte le ore e un centro storico dove trovare parcheggio, ZTL e orari di accesso è la prima domanda di molti. È il contesto in cui un assistente che risponde subito fa la differenza sulle recensioni. Con Maurice:

• gli ospiti ricevono risposte 24/7 nella loro lingua su check-in, Wi-Fi, ZTL, regole della casa e consigli sulla città;
• il check-in online raccoglie dati e documenti prima dell’arrivo e le istruzioni d’accesso arrivano il giorno dell’arrivo, a check-in completato;
• le schedine partono ad Alloggiati Web e i movimenti a Turismo5 in automatico;
• la tassa di soggiorno viene calcolata con la regola di Firenze (6 €, 7 notti, esenzione sotto i 12 anni, eccezione per Airbnb) e incassata con carta;
• Maurice ti coinvolge solo quando serve davvero, e non parla solo con l’ospite: parla anche con te e fa quello che gli chiedi.

Per le istruzioni di check-out segui le nuove regole di Airbnb su pulizie e faccende (vedi le nuove regole Airbnb su pulizie e check-out); per tutti gli adempimenti nazionali tieni a portata di mano la guida su come aprire un affitto breve.