Calcolo della cedolare secca: quanto paghi e quando conviene rispetto all’IRPEF

Le aliquote della cedolare secca nel 2026

Per i contratti transitori e i limiti di durata vedi la guida sul contratto di affitto transitorio; per scegliere tra 4+4, 3+2, transitorio e affitto breve, il confronto dei tipi di contratto di affitto.

Come funziona il calcolo

Con la cedolare secca paghi l’aliquota sul canone annuo lordo, senza deduzioni, e non paghi l’imposta di registro né l’imposta di bollo sul contratto. Il canone non si somma agli altri redditi per calcolare l’IRPEF, quindi non fa salire il tuo scaglione.

Con l’IRPEF ordinaria l’imponibile è il 95% del canone (il 66,5% per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, grazie alla riduzione del 30% dell’art. 8 della legge 431/1998). Su questo il calcolatore applica il tuo scaglione più alto (23% fino a 28.000 €, 33% fino a 50.000 €, 43% oltre, come previsto dalla legge di bilancio 2026) e le addizionali regionale e comunale che indichi. Per i contratti da registrare aggiunge la tua metà dell’imposta di registro del 2%, che di solito si divide con l’inquilino.

Quando conviene la cedolare secca

Quasi sempre, se il tuo scaglione è il 33% o il 43%. Ci sono però casi in cui l’IRPEF costa meno, e il calcolatore te li mostra:

L’ultimo caso è il più sorprendente: con lo scaglione al 23%, sul secondo immobile in affitto breve la cedolare al 26% può costare più dell’IRPEF. I dettagli sugli affitti brevi, la ritenuta dei portali e il limite dei due appartamenti sono nella guida sulla cedolare secca negli affitti brevi.

Cosa cambia nel 2027

Dal 1° gennaio 2027 il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) sposta le regole della cedolare secca negli articoli 203–206, con le stesse aliquote. Il disegno di legge di bilancio 2027 propone inoltre di ridurre la cedolare sul canone concordato al 5%, e all’1% con inquilini under 35, per i nuovi contratti del 2027: al 12 novembre 2026 non è ancora legge. Seguiamo l’iter nella guida sulla legge di bilancio e gli affitti.

Affitti gestiti senza pensieri con Maurice

Le imposte restano compito tuo e del tuo commercialista; il lavoro quotidiano no. Maurice è un agente di intelligenza artificiale che segue ospiti e inquilini al posto tuo: per gli affitti brevi risponde 24/7, gestisce check-in, soggiorno e check-out, invia Alloggiati Web e i dati ISTAT; per i transitori e il medio termine incassa i canoni mensili con promemoria automatici, raccoglie documenti e, su richiesta, la firma del contratto.