Affitto transitorio a Bologna: accordo territoriale, canone, studenti e tasse (guida 2026)

Come funziona l’affitto transitorio a Bologna

Le regole nazionali sono quelle dell’art. 5 della L. 431/1998 e del DM 16 gennaio 2017: durata fino a 18 mesi, esigenza transitoria scritta nel contratto e documentata, registrazione entro 30 giorni. Le trovi nella guida al contratto di affitto transitorio. Tutto il resto, cioè quali esigenze valgono, quanto puoi chiedere e chi rilascia l’attestazione, lo decide l’accordo territoriale.

Bologna ha più di 10.000 abitanti, quindi il canone dei transitori deve rispettare le fasce dell’accordo; ed è tra i Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003), condizione che apre alla cedolare secca al 10%. La domanda non manca: l’Università di Bologna ha registrato 26.818 nuovi iscritti nell’anno accademico 2025/2026, con gli studenti internazionali in crescita del 10,4%, mentre le residenze gestite da ER.GO contano oltre 2.400 posti letto in tutte le sedi del Multicampus (comunicato dell’Ateneo del 12 febbraio 2026). La stessa Città metropolitana scrive che negli ultimi anni i canoni del mercato libero sono cresciuti molto, anche per effetto degli affitti turistici.

L’accordo territoriale metropolitano del 2024

A Bologna non devi scegliere tra più accordi: dal 1° aprile 2024 ce n’è uno solo, firmato in modo unitario da tutte le sigle dei proprietari e degli inquilini e valido in tutti i Comuni della Città metropolitana, compreso il Circondario Imolese.

Quali esigenze transitorie accetta l’accordo di Bologna

Basta l’esigenza di una sola delle parti. L’accordo (art. 10) elenca questi casi.

Le esigenze vanno provate con documenti allegati al contratto. Per i lavori dopo una calamità serve un atto di notorietà con data e tipo dell’evento e tempi previsti per il ripristino; in questo caso il canone può anche scendere sotto il minimo dell’accordo. Se la tua situazione non è nell’elenco o è difficile da documentare, le parti devono farsi assistere da un’associazione dei proprietari e una degli inquilini firmatarie, che attestano il supporto dato.

Due regole tipiche di Bologna: la durata va da un mese a 18 mesi, e il deposito cauzionale non può superare una mensilità per i contratti fino a sei mesi e due mensilità per quelli fino a 18 mesi.

• Documento d’identità e codice fiscale delle parti (per gli stranieri, anche permesso o carta di soggiorno)
• Prova dell’esigenza: contratto a termine, lettera di trasferimento, certificato o prenotazione delle cure, compromesso, titolo dei lavori
• Contratto sul modello B del DM 2017, con l’esigenza scritta in modo preciso
• Elementi usati per il calcolo: zona, vani, parametri, superficie, eventuali maggiorazioni
• Elenco degli arredi, se applichi l’aumento per l’arredato
• Copia dell’APE da consegnare all’inquilino
• Attestazione bilaterale, se il contratto non è assistito
• Ricevuta di registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni

Come si calcola il canone transitorio a Bologna

Il canone si calcola in € al metro quadro all’anno e dipende da tre cose: la zona (di pregio, A o B), il numero di vani abitabili (ogni vano di almeno 9 mq con finestra, esclusi bagni e accessori) e il numero di parametri dell’alloggio. L’accordo ne elenca 18, contati solo se installati a spese del proprietario: tra gli altri ascensore (o piano entro il primo), riscaldamento autonomo o contabilizzato, porta blindata, doppi vetri, aria condizionata, doppio bagno, cantina, balcone, posto auto, classe energetica almeno D dopo lavori di risparmio energetico.

La zona di pregio comprende la parte sud della città e dei colli, delimitata da vie come Saragozza, San Felice, Strada Maggiore e Murri; la zona A arriva fino a una linea che segue tra l’altro Canale Reno, i viali Pietramellara, Masini e Berti Pichat e la ferrovia; la zona B è il resto del territorio. Gli immobili sulle vie di confine valgono come zona di maggior valore. Per l’indirizzo esatto usa la cartografia della Città metropolitana e, nel dubbio, chiedi conferma a un’associazione firmataria.

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   Superficie convenzionale

   Parti dalla superficie catastale senza aree scoperte e togli il 10% se comprende la cantina, il 5% se non la comprende. Se la visura non la riporta, l’accordo spiega come misurare la superficie interna e in che percentuale contano garage, posto auto, terrazzi e giardini.

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   Zona, vani e parametri

   Trova la riga della tabella (zona e vani) e la colonna (numero di parametri): ottieni il valore minimo e massimo in €/mq all’anno.

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   Maggiorazioni dei transitori

   Arredato: fino al 13%, o 15% con arredi comprati nei due anni prima e fatturati; niente aumento se la cucina non ha forno, piano cottura e frigo. Immobile di pregio: 8%. Classe energetica A o B: 12%; C o D: 7%. Le percentuali si sommano e si applicano una sola volta ai valori della fascia.

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   Esclusioni

   Ai transitori non si applicano le maggiorazioni per maggiore durata, per deposito ridotto e per recesso libero, previste invece per gli altri contratti.

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   Canone effettivo

   Dentro la fascia scegli il valore in base a stato di manutenzione, numero di parametri e altri elementi come vista e trasporti. Scrivi nel contratto tutti gli elementi usati.

Se affitti una stanza o una porzione, il canone è una frazione di quello dell’intero alloggio, proporzionale alla superficie calpestabile data in uso esclusivo all’inquilino: l’accordo riporta la formula da usare.

Esempio: bilocale arredato di 60 mq in zona A

Un proprietario affitta per 12 mesi a un ingegnere assunto a tempo determinato da un’azienda bolognese, residente in un altro Comune. L’appartamento è in zona A, ha 2 vani abitabili, 60 mq catastali senza cantina, è completamente arredato e ha 5 parametri (categoria A/3, ascensore, riscaldamento autonomo, porta blindata, doppi vetri): fascia media.

Con un canone di 600 € al mese, cioè 7.200 € l’anno, la cedolare secca al 10% costa 720 € l’anno. Puoi confrontarla con l’IRPEF nel calcolatore della cedolare secca.

Il contratto per studenti universitari a Bologna

L’accordo (art. 11) permette il contratto per studenti quando l’inquilino è iscritto a un corso di laurea o di formazione post-laurea in un Comune diverso da quello di residenza. Bologna cita espressamente master, dottorati, Erasmus, specializzazioni e perfezionamenti: un dettaglio utile, perché copre anche gli studenti in scambio, molto presenti in città.

• Durata da sei mesi a tre anni, con rinnovo alla prima scadenza salvo disdetta dello studente da uno a tre mesi prima.
• Chi firma: un singolo studente, un gruppo di studenti o le aziende per il diritto allo studio.
• Canone: si calcola con le regole generali, esclusa la maggiorazione per la maggiore durata; quella per il recesso libero vale con un preavviso massimo di un mese invece di tre.
• Recesso parziale e cessione del contratto vanno fatti con scrittura privata registrata.
• Fisco: il contratto per studenti mantiene le agevolazioni IRPEF dei concordati, che i transitori ordinari non hanno.

Per trovare inquilini, l’Università di Bologna e ER.GO gestiscono Vetrina Alloggi, una bacheca in cui i privati pubblicano gli alloggi dopo aver chiesto un’autorizzazione con un modulo e un documento d’identità; l’Ateneo segnala anche il servizio SAIS per chi affitta a studenti e ricercatori internazionali. Ateneo ed ER.GO precisano di non rispondere dei contratti conclusi tra le parti.

L’attestazione bilaterale: come ottenerla

Se il contratto non è firmato con l’assistenza delle associazioni, serve l’attestazione prevista dal DM 2017. A Bologna l’accordo (art. 13) chiede che sia rilasciata congiuntamente da un’organizzazione dei proprietari e una degli inquilini firmatarie, solo sui modelli allegati all’accordo (allegati 14, 15 e 16): attestazioni su altri moduli non sono considerate valide. Le parti chiedono al Comune di concedere le aliquote agevolate proprio sulla base di questa attestazione.

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   Scegli le associazioni

   Una dalla lista dei proprietari e una da quella degli inquilini firmatarie: l’attestazione firmata da una sola non basta.

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   Porta i documenti

   Bozza del contratto, visura catastale, APE, prova dell’esigenza transitoria, elenco degli arredi e degli elementi usati per il calcolo.

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   Verifica e rilascio

   Le associazioni controllano canone ed esigenza e firmano l’attestazione di rispondenza all’accordo.

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   Conserva tutto

   Tieni l’attestazione con il contratto registrato: serve per la cedolare al 10% e per l’IMU agevolata.

Registrazione, cedolare secca al 10% e IMU a Bologna

Attenzione al caso più comune del medio termine: un lavoratore in trasferta che non sposta la residenza non dà diritto all’aliquota IMU dello 0,76%. La legge prevede poi la riduzione dell’IMU al 75% per le abitazioni a canone concordato (L. 160/2019, art. 1, c. 760): verifica con il commercialista e sullo sportello IMU del Comune come si applica al tuo contratto e quali dichiarazioni servono.

Dal 1° gennaio 2027 la cedolare secca passa nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026, artt. 203–206): aliquote del 21% e del 10% e obbligo di raccomandata restano gli stessi. Le regole generali sono nella guida alla cedolare secca.

Affitto breve o transitorio a Bologna?

Per soggiorni turistici fino a 30 giorni valgono le regole degli affitti brevi: comunicazione al SUAP, CIN, schedine alla Questura e tassa di soggiorno, spiegate nella guida agli affitti brevi a Bologna. Quando l’ospite resta mesi per lavoro, studio o cure, il transitorio dà una cornice più adatta, con canone mensile e regole fiscali diverse. Il confronto tra tutti i tipi di contratto è nella guida ai contratti di affitto. Non usare però il transitorio per soggiorni che sono in realtà turistici: senza un’esigenza vera e documentata il contratto rischia di diventare un 4+4.

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• firma del contratto su richiesta;
• canone mensile riscosso con carta, con promemoria all’inquilino e un avviso a te appena un pagamento non arriva;
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