Contratto di affitto con cedolare secca: clausola, raccomandata, registrazione RLI, proroga e revoca

Cosa deve contenere un contratto con cedolare secca

Non esiste un «contratto con cedolare secca» separato: è un normale contratto di locazione abitativa (4+4 a canone libero, 3+2 a canone concordato, transitorio o per studenti) in cui il proprietario sceglie questo regime fiscale. Oltre agli elementi di ogni contratto, conviene che contenga:

• la clausola di rinuncia agli aggiornamenti del canone, a qualsiasi titolo, compresa la variazione ISTAT, per tutta la durata dell’opzione: così non serve la raccomandata;
• l’indicazione che il proprietario intende optare per la cedolare secca, utile anche all’inquilino per sapere che non pagherà la sua metà del registro;
• per il canone concordato: il canone calcolato secondo le fasce dell’accordo territoriale e, se il contratto non è assistito dalle associazioni, l’attestazione di rispondenza, necessaria per l’aliquota del 10%;
• per transitori e studenti: l’esigenza transitoria o l’iscrizione all’università, con i documenti richiesti dall’accordo territoriale.

Il locatore dichiara di voler optare per il regime della cedolare secca previsto dall’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (dal 1° gennaio 2027, artt. 203–206 del D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117). Per tutta la durata dell’opzione il locatore rinuncia a chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, compresa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Qualora il locatore revochi l’opzione, ne darà comunicazione scritta al conduttore e, dall’annualità successiva, si applicheranno le clausole sull’aggiornamento del canone previste dal presente contratto.

La raccomandata all’inquilino: quando serve

La legge (D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 11; dal 2027 art. 206 del nuovo TUIR) dice che l’opzione non ha effetto se il proprietario non ha comunicato prima, con lettera raccomandata, la rinuncia agli aggiornamenti del canone per la durata dell’opzione. Secondo l’Agenzia delle Entrate (circolare 20/E del 2012 e istruzioni del modello RLI) la raccomandata però non serve se la rinuncia è già scritta nel contratto.

Oggetto: opzione per la cedolare secca – contratto di locazione dell’immobile in [indirizzo], registrato il [data] al n. [numero]

Gentile [nome e cognome dell’inquilino],
le comunico che, a partire dall’annualità che inizia il [data], intendo optare per il regime della cedolare secca previsto dall’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23. Per tutta la durata dell’opzione rinuncio a chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, compresa la variazione ISTAT, anche se previsto dal contratto. Da quell’annualità non sarà più dovuta l’imposta di registro sul contratto.

[Luogo e data]
[Firma del locatore]

Se preferisci, al posto della raccomandata con avviso di ricevimento puoi usare la PEC, che ha lo stesso valore legale; conserva in ogni caso la ricevuta.

Come registrare il contratto e scegliere la cedolare nel modello RLI

1. 01

   1. Firma il contratto con la clausola

   Oppure invia la raccomandata all’inquilino prima della registrazione.

2. 02

   2. Registra entro 30 giorni

   Il termine decorre dalla firma o dalla data di inizio, se precedente. Usi il modello RLI: online con le credenziali dei servizi dell’Agenzia delle Entrate (SPID, CIE o CNS), tramite un intermediario (CAF, professionista, agenzia immobiliare) o in un ufficio dell’Agenzia.

3. 03

   3. Indica l’opzione per la cedolare

   Nel modello RLI selezioni la cedolare secca per ciascun proprietario che la sceglie. Se tutti optano, non paghi né registro né bollo e non serve l’F24 per la registrazione.

4. 04

   4. Allega quello che serve

   Per i contratti a canone concordato non assistiti l’Agenzia consiglia di allegare l’attestazione di rispondenza. Conserva copia del contratto registrato e della ricevuta.

Un contratto di locazione abitativa non registrato è nullo (L. 311/2004, art. 1, comma 346). La registrazione va fatta per i contratti di durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino; gli affitti brevi fino a 30 giorni non si registrano e la cedolare si sceglie in dichiarazione, come spiega la guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Passare alla cedolare secca con un contratto in corso

Se il contratto è già registrato in regime ordinario, puoi scegliere la cedolare all’inizio di una nuova annualità, entro il termine per versare l’imposta di registro di quell’annualità: 30 giorni dal suo inizio. L’opzione si comunica con il modello RLI.

• Registro e bollo già pagati per le annualità precedenti non si recuperano.
• Se lasci passare il termine, la cedolare vale dall’annualità successiva; in alternativa puoi usare la remissione in bonis pagando 250 €, ma solo se non hai già versato il registro dell’annualità.
• Prima dell’opzione invia la raccomandata con la rinuncia agli aggiornamenti, se il contratto non la prevede già.

Proroga del contratto con cedolare secca

Alla scadenza, la proroga del contratto va comunicata all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI entro 30 giorni, confermando l’opzione per la cedolare: non paghi registro sulla proroga. Dal 2019 (DL 34/2019, art. 3-bis) non c’è più la sanzione per la mancata comunicazione della proroga in cedolare, e l’opzione non si perde se ti comporti in modo coerente, cioè versi la cedolare e dichiari i canoni. Comunicare la proroga resta comunque la scelta corretta.

Revoca della cedolare secca

Puoi tornare alla tassazione ordinaria in ogni annualità successiva alla prima, entro il termine per il versamento del registro di quell’annualità, con il modello RLI. Da quell’anno paghi l’imposta di registro sul contratto e puoi applicare gli aggiornamenti del canone previsti dal contratto per il futuro; avvisa l’inquilino per iscritto. La revoca non è definitiva: negli anni successivi puoi scegliere di nuovo la cedolare.

Contratto transitorio e per studenti con cedolare secca

Anche i contratti transitori (fino a 18 mesi) e per studenti universitari (da 6 a 36 mesi) possono avere la cedolare: 10% se sono a canone concordato in un Comune ad alta tensione abitativa (circolare 8/E del 2017), 21% negli altri casi. Valgono le stesse regole di clausola, raccomandata e registrazione. Per i contratti non assistiti serve l’attestazione dell’accordo territoriale; durata, esigenze e documenti sono nella guida al contratto transitorio, aliquote e agevolazioni del concordato nella guida alla cedolare secca sul canone concordato.

Comproprietari, pertinenze e inquilino azienda

• Comproprietari: ciascuno sceglie per la propria quota. Chi non opta paga IRPEF e registro sulla sua parte, e in quel caso il bollo sul contratto è dovuto.
• Pertinenze (box, cantina): rientrano nella cedolare se affittate con l’abitazione, o con un contratto successivo tra le stesse parti che richiama quello principale.
• Inquilino azienda o professionista: per l’Agenzia delle Entrate la cedolare non si applica, per la Cassazione sì; la questione è davanti alle Sezioni Unite. I dettagli nella guida alla cedolare secca sugli affitti.

Errori da evitare e sanzioni

Dopo la registrazione, la cedolare si paga con saldo e acconti alle scadenze dell’IRPEF: soglie, codici tributo ed esempi sono nella guida all’acconto della cedolare secca. Per sapere se nel tuo caso conviene rispetto all’IRPEF usa il calcolatore della cedolare secca.