Cedolare secca sugli affitti: cos’è, come funziona, aliquote e quando conviene (guida 2026)

Cos’è la cedolare secca e cosa significa

«Cedolare secca» significa imposta fissa: sul canone di affitto paghi una percentuale stabilita dalla legge, che non dipende dal tuo reddito complessivo. È un regime facoltativo, introdotto dal D.Lgs. 23/2011 (art. 3) e in vigore dal 2011: se non lo scegli, il canone si somma agli altri redditi e paga l’IRPEF con le addizionali regionale e comunale. Dal 1° gennaio 2027 le stesse regole passano nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026, artt. 203–206), con le stesse aliquote.

Quanto si paga: le aliquote della cedolare secca

Il 10% è definitivo dal 2020 (L. 160/2019) e vale per i contratti a canone concordato in questi Comuni:

• Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, con i Comuni confinanti, e tutti gli altri capoluoghi di provincia (DL 551/1988, art. 1);
• gli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (l’ultimo elenco è la delibera 87/2003);
• i Comuni in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza per calamità nei cinque anni precedenti al 28 maggio 2014, e i Comuni del sisma 2016 con zone rosse.

La cedolare si calcola sul canone annuo pattuito nel contratto, senza la riduzione forfettaria del 5% prevista nella tassazione ordinaria; il reddito però non può essere più basso di quello calcolato sulla rendita catastale. Requisiti, attestazione e agevolazioni del concordato sono nella guida alla cedolare secca sul canone concordato.

Chi può scegliere la cedolare secca

• Persone fisiche proprietarie dell’immobile o titolari di un diritto reale di godimento, come l’usufrutto;
• che affittano fuori dall’attività d’impresa, arti o professioni: società ed enti non possono sceglierla;
• per immobili abitativi di categoria catastale da A/1 ad A/11, escluso A/10 (uffici), locati per uso abitativo, con le pertinenze affittate insieme (box, cantina) o con un contratto successivo che richiama quello principale;
• con contratti 4+4, 3+2, transitori, per studenti universitari e locazioni brevi fino a 30 giorni.

Se l’immobile ha più proprietari, ciascuno sceglie per la propria quota: chi non opta paga l’IRPEF e il registro sulla sua parte, e in quel caso il bollo sul contratto resta dovuto. Restano fuori la sublocazione (il reddito è un «reddito diverso», salvo il regime delle locazioni brevi) e gli immobili non abitativi: per i negozi vedi la guida alla cedolare secca sui negozi.

Inquilino azienda (uso foresteria): la questione è aperta

Per l’Agenzia delle Entrate la cedolare non si applica se l’inquilino è un’impresa o un professionista, anche se poi l’alloggio è usato da dipendenti o collaboratori (circolare 26/E del 2011, ripetuta nella scheda aggiornata a maggio 2026). La Corte di Cassazione, con la sentenza 12395 del 2024 seguita da altre pronunce nel 2025, ha invece sostenuto che l’esclusione riguarda solo il proprietario. Il 13 novembre 2025 la sezione tributaria ha rimesso la questione alle Sezioni Unite, che al 14 novembre 2026 non hanno ancora deciso. Se affitti a un’azienda, valuta il rischio con il commercialista. Gli enti non commerciali possono invece essere inquilini se il contratto prevede l’uso abitativo coerente con le loro finalità.

Cosa cambia per proprietario e inquilino

Il reddito in cedolare non entra nel reddito complessivo IRPEF, ma conta per l’ISEE, per stabilire se sei familiare a carico e per le detrazioni legate al reddito (lavoro, pensione, carichi di famiglia). Non puoi però usarlo per assorbire detrazioni come i bonus edilizi: se hai molte detrazioni e pochi altri redditi, la tassazione ordinaria può convenire di più.

Come si sceglie la cedolare secca

1. 01

   1. Rinuncia agli aggiornamenti del canone

   La legge chiede di comunicarlo prima all’inquilino con raccomandata; per l’Agenzia delle Entrate non serve se la rinuncia è scritta nel contratto.

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   2. Opzione alla registrazione

   Registri il contratto entro 30 giorni con il modello RLI (online o tramite un intermediario) e indichi la scelta della cedolare: non paghi registro né bollo.

3. 03

   3. Oppure in un anno successivo

   Per un contratto già registrato puoi scegliere la cedolare entro il termine del versamento del registro di una nuova annualità, cioè entro 30 giorni dal suo inizio.

4. 04

   4. Proroghe e revoca

   Alla proroga confermi l’opzione; puoi revocarla in un’annualità successiva alla prima, tornando a pagare il registro da quell’anno.

Clausola di esempio, modello di raccomandata, termini e sanzioni sono nella guida al contratto di affitto con cedolare secca.

Quando si paga la cedolare secca

Alle stesse scadenze dell’IRPEF: saldo dell’anno precedente e primo acconto entro il 30 giugno, secondo acconto entro il 30 novembre. L’acconto è il 100% della cedolare dell’anno prima, in una o due rate (40% e 60%); con l’F24 si usano i codici tributo 1840, 1841 e 1842. Con il 730 e un sostituto d’imposta le somme vengono trattenute in busta paga o sulla pensione. Soglie, esempi e ravvedimento nella guida all’acconto della cedolare secca.

Conviene la cedolare secca o l’IRPEF?

Dipende dal tuo scaglione IRPEF (nel 2026: 23% fino a 28.000 €, 33% fino a 50.000 €, 43% oltre) e dal tipo di contratto. Con il calcolatore qui sotto confronti le due opzioni sul tuo canone, addizionali e imposta di registro comprese:

La regola pratica: la cedolare conviene quasi sempre con scaglioni al 33% o al 43% e sul canone concordato; l’IRPEF può costare meno con redditi bassi, sul secondo immobile in affitto breve al 26% o se hai detrazioni da usare. La scelta si fa contratto per contratto, e puoi cambiarla negli anni successivi.

Se l’inquilino non paga: canoni non percepiti

I canoni di abitazioni non pagati dal 2020 in poi non si tassano, né con la cedolare né con l’IRPEF, se la morosità è provata dall’intimazione di sfratto per morosità o da un’ingiunzione di pagamento (TUIR, art. 26, come modificato dal DL 34/2019 e dal DL 41/2021). Se poi li incassi, li dichiari a tassazione separata. Per le imposte già pagate su canoni non riscossi in anni precedenti resta il credito d’imposta, se la morosità è accertata nel procedimento di convalida di sfratto.

Cedolare secca 2027: cosa cambia

Due novità, una certa e una proposta. Certa: dal 1° gennaio 2027 la cedolare passa nel nuovo TUIR (D.Lgs. 117/2026), con le stesse aliquote, la stessa rinuncia all’ISTAT e la stessa raccomandata. Proposta: il ddl di bilancio 2027 abbassa la cedolare sui nuovi contratti a canone concordato del 2027 al 5%, all’1% con inquilini sotto i 36 anni, e introduce il 21% (o 10% nelle città metropolitane) sui negozi fino a 200 mq. Requisiti, esclusioni e stato dell’iter sono nella guida alla cedolare secca 2027.

Cedolare secca e affitti brevi

Per gli affitti fino a 30 giorni (Airbnb, Booking.com e simili) le regole sono diverse: 21% su un solo immobile scelto in dichiarazione, 26% sugli altri, regime valido fino a due appartamenti e ritenuta del 21% di portali e agenzie che incassano. Tutto nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi; per scegliere il contratto giusto parti dal confronto dei tipi di contratto di affitto.

Come può aiutarti Maurice

Le imposte restano compito tuo e del commercialista; il lavoro di ogni giorno no. Maurice è un agente di intelligenza artificiale che segue ospiti e inquilini al posto tuo:

• per i transitori e il medio periodo: incasso del canone mensile con carta, promemoria automatici e avvisi in caso di ritardo, raccolta dei documenti;
• per gli affitti brevi: risposte agli ospiti 24/7 nella loro lingua, check-in online, invio ad Alloggiati Web e incasso della tassa di soggiorno;
• una dashboard con pagamenti e storico esportabile da passare al commercialista per dichiarazione e acconti.