Cedolare secca e canone concordato: aliquota al 10%, requisiti, attestazione e il 5% (o 1%) proposto per il 2027

Cos’è il canone concordato

Il canone concordato è un affitto il cui importo non è libero: deve stare nelle fasce di prezzo fissate dall’accordo territoriale del Comune, firmato dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini, zona per zona e in base alle caratteristiche dell’alloggio. In cambio di un canone di solito più basso del mercato, la legge dà al proprietario le agevolazioni fiscali più forti. I contratti a canone concordato sono tre (L. 431/1998 e DM 16 gennaio 2017):

Come si confrontano con il 4+4 a canone libero e con la locazione breve lo spieghiamo nella guida ai tipi di contratto di affitto.

Cedolare secca sul canone concordato: 10% o 21%?

L’aliquota ridotta del 10% dipende dal Comune, non solo dal contratto. È definitiva dal 2020 (L. 160/2019) e si applica ai contratti a canone concordato in questi Comuni:

Il 10% vale anche per i transitori e i contratti per studenti a canone concordato (circolare 8/E del 2017). Per sapere se il tuo Comune è nell’elenco CIPE chiedi all’ufficio casa del Comune o a un’associazione della proprietà. Come funziona la cedolare in generale, cosa sostituisce e chi può sceglierla lo trovi nella guida alla cedolare secca sugli affitti.

L’attestazione di rispondenza: quando serve

Se firmi il contratto senza l’assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini (contratto «non assistito»), per avere il 10% e le altre agevolazioni ti serve l’attestazione di rispondenza: un documento rilasciato da un’associazione firmataria dell’accordo territoriale che conferma che canone e contenuto del contratto rispettano l’accordo (DM 16 gennaio 2017; risoluzione 31/E del 2018).

• Non serve per i contratti assistiti, per quelli firmati prima del DM 2017 o se l’accordo territoriale del tuo Comune non ha ancora recepito il DM;
• allegarla al modello RLI non è obbligatorio, ma l’Agenzia delle Entrate lo consiglia: conservala in ogni caso;
• dal 2022 una sola attestazione vale anche per i contratti successivi con lo stesso contenuto (DL 73/2022, art. 7; circolare 15/E del 2023).

Molte città hanno regole proprie su fasce, stanze e attestazione: le trovi nelle nostre guide all’affitto transitorio a Milano, Roma, Bologna, Torino e Firenze.

Tutte le agevolazioni del canone concordato

Anche l’inquilino ha un vantaggio fiscale: per l’abitazione principale a canone concordato può detrarre 495,80 € con reddito fino a 15.493,71 € e 247,90 € fino a 30.987,41 € (TUIR, art. 16), contro i 300 € e 150 € degli altri contratti. Chi ha tra 20 e 30 anni e un reddito fino a 15.493,71 € ha una detrazione del 20% del canone (da 991,60 € a 2.000 €) per i primi quattro anni, con qualsiasi contratto della L. 431/1998.

Conviene il canone concordato con la cedolare secca? Un esempio

Esempio ipotetico in un Comune ad alta tensione abitativa: lo stesso appartamento affittato a 1.000 € al mese a canone libero oppure a 800 € al mese a canone concordato, con un’IMU di 1.200 € l’anno.

Oggi il canone libero rende di più, ma la distanza si riduce molto con le aliquote proposte: con l’1% il concordato a 800 € al mese renderebbe più del libero a 1.000 €. Il calcolo cambia con le fasce del tuo accordo territoriale, che possono essere vicine al mercato in alcune zone e molto più basse in altre. Prova i tuoi numeri, anche rispetto all’IRPEF:

Cedolare al 5% e all’1% nel 2027: cosa propone la manovra

L’art. 5 del ddl di bilancio 2027 (AC 3174-bis), all’esame della Camera, propone per i contratti a canone concordato stipulati nel 2027, negli stessi Comuni del 10%:

• cedolare al 5% sui canoni dovuti dal 2027 al 31 dicembre 2031, anche in caso di primo rinnovo entro quella data;
• cedolare all’1% se l’inquilino, alla firma, ha meno di 36 anni, senza altri requisiti di reddito o residenza;
• esclusi i contratti prorogati o rinnovati nel 2027, quelli rifirmati tra le stesse parti dopo aver chiuso in anticipo un contratto in corso al 30 settembre 2026, e i nuovi contratti con chi a quella data abitava già nell’immobile.

Come fare un contratto a canone concordato con cedolare secca

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   1. Trova l’accordo territoriale

   Sul sito del Comune o delle associazioni firmatarie: individua zona, fascia e caratteristiche dell’alloggio che fanno salire o scendere il canone.

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   2. Calcola il canone e scegli il contratto

   3+2, transitorio o per studenti, usando i modelli allegati al DM 16 gennaio 2017. Per transitori e studenti allega i documenti dell’esigenza o dell’iscrizione.

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   3. Chiedi l’attestazione, se non sei assistito

   A un’associazione firmataria dell’accordo: senza, rischi di perdere il 10% e le altre agevolazioni.

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   4. Inserisci la rinuncia all’ISTAT e registra

   Clausola nel contratto (o raccomandata all’inquilino) e registrazione entro 30 giorni con il modello RLI, scegliendo la cedolare.

Clausola di esempio, raccomandata e passaggi del modello RLI sono nella guida al contratto di affitto con cedolare secca; scadenze e codici tributo per pagare la cedolare nella guida all’acconto della cedolare secca.

Transitori e studenti a canone concordato

Per chi affitta per qualche mese, il transitorio a canone concordato è spesso la formula più conveniente: cedolare al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa e casa libera alla scadenza. Nei Comuni sopra i 10.000 abitanti il canone dei transitori deve comunque stare nelle fasce dell’accordo. Requisiti, documenti e rischi sono nelle guide al contratto transitorio e ai rischi del contratto transitorio; per gestirli con meno lavoro vedi i migliori software per affitti transitori.