Acconto cedolare secca 2026: quando si paga, quanto e codici tributo F24

Quando si paga la cedolare secca: le scadenze 2026 e 2027

La cedolare secca si versa alle stesse scadenze dell’IRPEF (D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 4; dal 2027 art. 203 del nuovo TUIR, con la stessa regola). In ogni scadenza paghi insieme il conguaglio dell’anno passato e l’anticipo dell’anno in corso:

Per chi è soggetto agli ISA (in genere chi ha partita IVA) nel 2026 la scadenza di giugno è stata spostata al 20 luglio, o al 20 agosto con lo 0,80%. Per un proprietario privato che affitta casa valgono le date della tabella.

Quanto si paga di acconto: le soglie

L’acconto è pari al 100% della cedolare dovuta per l’anno precedente, cioè l’imposta che risulta dalla dichiarazione dei redditi (rigo LC1 del modello Redditi, colonna 5, già al netto delle ritenute subite). Come si versa dipende dall’importo:

Esempi di calcolo dell’acconto

Esempi ipotetici. Un proprietario affitta un appartamento a canone libero a 1.000 € al mese: nel 2025 ha incassato 12.000 € e la cedolare 2025 al 21% è di 2.520 €.

Se nel 2026 il canone è aumentato o hai un contratto in più, l’acconto calcolato sul 2025 sarà inferiore all’imposta 2026: la differenza la paghi con il saldo a giugno 2027, senza sanzioni. Se invece il contratto è finito, puoi pagare meno: lo vediamo sotto. Per stimare l’imposta del nuovo anno usa il calcolatore della cedolare secca.

Codici tributo della cedolare secca e come compilare l’F24

I codici li ha istituiti la risoluzione 59/E del 2011 dell’Agenzia delle Entrate. Si indicano nella sezione Erario del modello F24, con l’anno di riferimento pari all’anno d’imposta a cui si riferisce il versamento, non all’anno in cui paghi.

Esempio: per la seconda rata d’acconto del 30 novembre 2026 scrivi nella sezione Erario 1841, anno 2026 e l’importo a debito. Chi ha la partita IVA deve pagare l’F24 online; gli altri possono usare anche il modello cartaceo in banca o alla posta, se non compensano crediti. Il codice 1842 si usa anche per compensare un credito di cedolare emerso dalla dichiarazione.

Si può rateizzare la cedolare secca?

Sì, ma solo saldo e primo acconto di giugno: puoi dividerli in rate mensili, la prima entro il 30 giugno (o il 30 luglio) e le successive il 16 di ogni mese, con l’ultima entro il 16 dicembre. Sulle rate successive alla prima si pagano interessi del 4% annuo, cioè lo 0,33% al mese, con il codice 1668. Nel campo «rateazione» dell’F24 indichi il numero della rata e il totale delle rate (per esempio 0105 per la prima di cinque).

Il secondo acconto di novembre non si può rateizzare: va pagato per intero entro il 30 novembre, e non c’è nemmeno la proroga di 30 giorni con lo 0,40%, che vale solo per i versamenti di giugno.

Posso pagare un acconto più basso?

Sì, con il metodo previsionale: se prevedi che la cedolare dell’anno in corso sarà più bassa di quella dell’anno precedente, puoi calcolare l’acconto sulla stima. Succede per esempio se un contratto è finito, se hai venduto l’immobile o se il nuovo contratto è a canone concordato con un’aliquota più bassa.

Il rischio è tuo: se con la dichiarazione l’acconto risulta inferiore al 100% dell’imposta effettivamente dovuta, sulla differenza si applica la sanzione del 25% più gli interessi, riducibile con il ravvedimento. Nel modello Redditi va comunque indicato l’acconto calcolato con il metodo ordinario. Fai la stima con il commercialista.

Con il 730: la cedolare trattenuta in busta paga

Se presenti il 730 con un sostituto d’imposta (datore di lavoro o ente pensionistico), non usi l’F24: saldo e primo acconto ti vengono trattenuti dallo stipendio da luglio (dalla pensione da agosto o settembre), la seconda rata d’acconto a novembre. Per pagare un secondo acconto più basso o non pagarlo devi comunicarlo per iscritto al sostituto entro il 10 ottobre: per il 2026 il termine è passato, quindi l’eventuale eccedenza la recuperi con la dichiarazione dell’anno prossimo.

Con il 730 senza sostituto, o con il modello Redditi, paghi tu con l’F24 alle scadenze della tabella: il CAF o il professionista ti consegna i modelli già compilati, mentre con il 730 precompilato inviato da solo puoi pagare online dal sito dell’Agenzia.

Ho saltato l’acconto: come rimediare con il ravvedimento

Se non hai pagato o hai pagato meno, puoi regolarizzare con il ravvedimento operoso prima di ricevere un avviso: versi l’imposta, gli interessi al tasso legale (1,6% annuo nel 2026) e una sanzione ridotta, che cresce con il ritardo. La sanzione piena per l’omesso versamento è del 25%, dimezzata entro 90 giorni.

Esempio ipotetico: dimentichi la seconda rata di 1.512 € del 30 novembre 2026 e la paghi il 20 dicembre, 20 giorni dopo. Oltre all’imposta versi 18,90 € di sanzione (1,25%) e circa 1,33 € di interessi (1,6% annuo per 20 giorni). Dal 2027 sanzioni e versamenti passano nei nuovi testi unici, ma le scadenze della cedolare restano le stesse.

Affitti brevi: la ritenuta del portale vale come acconto

Se affitti con Airbnb, Booking.com o un’agenzia che incassa per te, l’intermediario trattiene il 21% e lo versa con il codice 1919. Quella ritenuta è già un acconto: in dichiarazione la sottrai dalla cedolare dovuta (rigo LC1, colonna 4) e l’acconto per l’anno dopo si calcola solo sulla differenza (colonna 5). Se tutte le prenotazioni passano dal portale e l’immobile è tassato al 21%, la differenza può essere zero e non devi versare acconti. Regole e casi del 26% sono nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Cedolare secca e acconti: le altre guide della serie

• Cedolare secca sugli affitti: cos’è, aliquote, chi può sceglierla e quando conviene.
• Contratto di affitto con cedolare secca: come si sceglie, clausola, raccomandata e registrazione.
• Cedolare secca 2027: cosa cambia con la manovra per concordato, under 35 e negozi.
• Cedolare secca e canone concordato: aliquota al 10%, requisiti e agevolazioni.