Cedolare secca 2027: le novità della manovra (5% sul concordato, 1% under 35, negozi al 21%)

Le novità della cedolare secca 2027 in sintesi

Le nuove aliquote entrano nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), che dal 1° gennaio 2027 sostituisce il TUIR attuale e raccoglie anche le regole della cedolare secca: il ddl aggiunge un articolo 360-quinquies, «Misure temporanee relative al regime della cedolare secca». Come funziona la cedolare in generale, chi può sceglierla e quando conviene lo spieghiamo nella guida alla cedolare secca sugli affitti.

A che punto è la manovra 2027?

1. 01

   28 ottobre 2026: il Consiglio dei ministri approva il ddl

   Il comunicato n. 195 annuncia la cedolare al 5% sul concordato, l’1% per i conduttori fino a 35 anni e la cedolare sugli immobili commerciali.

2. 02

   30 ottobre – 4 novembre: il testo arriva alla Camera

   Il ddl AC 3174, dopo lo stralcio di alcune norme, diventa AC 3174-bis ed è assegnato alla commissione Bilancio. L’articolo sulla cedolare (art. 5) resta identico.

3. 03

   12 novembre: inizia l’esame in commissione

   Nell’audizione del 12 novembre il ministro dell’Economia conferma la riduzione dal 10% al 5% e l’1% per gli inquilini con meno di 36 anni.

4. 04

   17 novembre, ore 18: termine per gli emendamenti

   Deputati e gruppi possono proporre modifiche, anche sulla cedolare. Poi la commissione vota, il testo passa all’Aula e al Senato.

5. 05

   Entro il 31 dicembre 2026: approvazione definitiva

   Se approvata da entrambe le Camere e pubblicata in Gazzetta Ufficiale, la legge si applica dal 1° gennaio 2027.

Cedolare al 5% sul canone concordato: per chi e per quanto

Il comma 2 del nuovo articolo riduce al 5% l’aliquota sui canoni dovuti dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031 per i contratti a canone concordato stipulati nell’anno 2027. Le condizioni sono le stesse di oggi per il 10%:

• contratto a canone concordato: 3+2, transitorio a canone concordato o contratto per studenti universitari, con il canone nelle fasce dell’accordo territoriale;
• Comune ad alta tensione abitativa: le 11 grandi città dell’art. 1 del DL 551/1988 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia) con i Comuni confinanti, tutti gli altri capoluoghi di provincia e i Comuni ad alta tensione abitativa dell’elenco CIPE, come oggi per il 10%;
• primo rinnovo: secondo il comma 4 l’aliquota ridotta vale anche per il primo rinnovo dei contratti firmati nel 2027, ma sempre entro il 31 dicembre 2031.

Dal 2032 tornerebbe l’aliquota ordinaria, oggi il 10%. Come funziona il canone concordato, l’attestazione e le altre agevolazioni (IMU ridotta, registro, IRPEF) lo trovi nella guida alla cedolare secca sul canone concordato.

Cedolare all’1% con inquilini under 35

Il comma 3 riduce l’aliquota all’1% se, all’atto della stipulazione, il conduttore ha un’età inferiore a trentasei anni: in pratica fino a 35 anni compiuti, come dice il comunicato del governo. Valgono le stesse condizioni del 5%: canone concordato, Comune ad alta tensione abitativa, contratto firmato nel 2027.

Il testo non chiede altro all’inquilino: nessun limite di reddito, nessun requisito di residenza o di primo contratto. Conta l’età alla firma, quindi l’aliquota non dovrebbe cambiare se l’inquilino compie 36 anni durante il contratto. Secondo la relazione tecnica, dei circa 2 miliardi di euro di canoni dei nuovi contratti concordati al 10%, oltre 1,2 miliardi sono di contratti con inquilini sotto i 36 anni: è la misura che pesa di più.

Cedolare secca sui negozi: 21%, o 10% nelle città metropolitane

Il comma 1 reintroduce la cedolare secca per gli immobili commerciali, che oggi non ce l’hanno (l’ultima volta era stata prevista solo per i contratti firmati nel 2019):

• immobili di categoria C/1 (negozi e botteghe) con superficie fino a 200 mq, escluse le pertinenze, più le pertinenze locate insieme (magazzini, box e tettoie, categorie C/2, C/6 e C/7 secondo il dossier);
• aliquota del 21%, ridotta al 10% nei Comuni capoluogo di città metropolitana, come Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Genova, Venezia e Bari;
• contratti stipulati nell’anno 2027 da persone fisiche che non affittano nell’ambito di un’impresa o di una professione;
• l’inquilino deve usare il locale esclusivamente per la propria attività commerciale, artigiana o professionale.

Per i negozi il testo non fissa un anno finale come il 2031 del concordato, e il dossier della Camera osserva che l’estensione al primo rinnovo riguarda solo il concordato. Regole attuali, differenze con la cedolare del 2019 ed esempi di calcolo nella guida alla cedolare secca sui negozi.

Chi resta escluso dalle nuove aliquote

Il ddl contiene regole contro chi chiude un contratto per rifirmarlo con l’aliquota più bassa. Le nuove aliquote non si applicano:

• ai contratti prorogati o rinnovati nel 2027 (comma 6): un contratto firmato prima del 2027 non passa al 5% o all’1% alla scadenza;
• ai contratti firmati nel 2027 tra le stesse parti e per lo stesso immobile se al 30 settembre 2026 era in corso un contratto non scaduto, poi interrotto prima del termine (comma 5);
• per il concordato, ai nuovi contratti con chi al 30 settembre 2026 era residente o domiciliato nell’immobile, o faceva parte del nucleo familiare del precedente inquilino.

Cosa non cambia nel 2027

• Canone libero: la cedolare resta al 21% (nuovo TUIR, art. 203).
• Affitti brevi: il ddl non li tocca; restano il 21% su un immobile scelto in dichiarazione, il 26% sugli altri e il regime delle locazioni brevi fino a due appartamenti (art. 207 del nuovo TUIR). I dettagli nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.
• Contratti concordati già in corso: continuano con il 10%, anche quando si prorogano nel 2027.
• Regole dell’opzione: si sceglie sempre nel contratto o alla registrazione, con rinuncia agli aggiornamenti del canone; i passaggi pratici sono nella guida al contratto di affitto con cedolare secca.
• Pagamento: acconti e saldo seguono le stesse scadenze, spiegate nella guida all’acconto della cedolare secca.

Quanto costa la nuova cedolare e quanti contratti riguarda

Secondo la relazione illustrativa le misure costano circa 0,9 miliardi di euro nel triennio. Il dossier della Camera stima minori entrate per 367,6 milioni nel 2027, 195,6 milioni nel 2028 e 326,1 milioni nel 2029. La relazione tecnica scompone così:

Cosa fare adesso

1. 1Per i contratti in corso non cambia nulla: continua a versare acconti e saldo con le aliquote attuali. Il secondo acconto 2026 scade il 30 novembre.
2. 2Se affitti a lungo termine in un Comune ad alta tensione abitativa, confronta canone libero e concordato con le aliquote proposte: con il calcolatore della cedolare secca vedi subito la differenza con l’IRPEF.
3. 3Se hai un negozio sfitto fino a 200 mq, tieni d’occhio la norma: la cedolare varrebbe solo per i contratti firmati nel 2027.
4. 4Aspetta il testo definitivo prima di firmare o disdire, e fai verificare il tuo caso al commercialista.

Le altre misure della manovra per chi affitta, dalla tassa di soggiorno alle nuove sanzioni sulla dichiarazione, sono nella guida alla legge di bilancio 2027 e gli affitti brevi. Per scegliere il tipo di contratto parti dal confronto dei contratti di affitto.