Affitto transitorio a Firenze: accordo 2025, canone, studenti, centro UNESCO e tasse (guida 2026)

Come funziona l’affitto transitorio a Firenze

Le regole nazionali sono quelle dell’art. 5 della L. 431/1998 e del DM 16 gennaio 2017: durata fino a 18 mesi, esigenza transitoria scritta nel contratto e documentata, registrazione entro 30 giorni. Le trovi nella guida al contratto di affitto transitorio. Esigenze ammesse, fasce del canone e attestazione le decide l’accordo territoriale firmato nel 2025.

Firenze ha più di 10.000 abitanti, quindi il canone dei transitori deve rispettare le fasce dell’accordo, ed è tra i Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003), condizione per la cedolare secca al 10%. Secondo il Comune, in media gli affitti a canone concordato sono inferiori del 30% a quelli del libero mercato; in cambio il proprietario ha l’IMU ridotta, la cedolare al 10% e, nelle zone del centro, un’alternativa concreta agli affitti turistici.

Centro UNESCO e affitti brevi: cosa cambia per chi passa al medio termine

Firenze regola in modo specifico le nuove locazioni turistiche brevi nel centro e nella prima cintura. Il quadro, verificato sulle FAQ del Comune aggiornate al 21 settembre 2026:

• Nucleo storico UNESCO (zona A, sottozona A1): dal 30 luglio 2024 (delibera del Consiglio comunale n. 57) non si possono usare per affitti turistici gli alloggi che non risultavano già registrati sul portale dell’imposta di soggiorno; il Regolamento per le locazioni turistiche brevi, in vigore dal 31 maggio 2025, limita l’attività agli immobili già regolarmente affittati ai turisti nel 2024.
• Sottozone A3 e A4: dal 21 giugno 2026 (delibera del Consiglio comunale n. 28 del 4 giugno 2026) non si possono avviare nuove attività nemmeno nella prima cintura otto-novecentesca, da Campo di Marte a San Jacopino, da Gavinana a Statuto e Rifredi: restano solo quelle già regolarmente attive a quella data.
• Chi era già attivo nel 2024 (in area UNESCO entro il 30 luglio 2024) è escluso dalle disposizioni del Regolamento fino al 31 maggio 2028; per il resto l’attività richiede un’autorizzazione comunale di cinque anni per ogni appartamento.
• Come verificare la zona: sulla mappa del Piano operativo comunale (webpo.comune.fi.it), cercando indirizzo o dati catastali.

Sono numeri grandi: secondo il Comune nella sottozona A1 ci sono 35.593 abitazioni, nelle sottozone A3 e A4 altre 67.780. Il blocco riguarda la locazione turistica breve, che il Comune definisce come contratto di durata non superiore a 30 giorni con finalità esclusivamente turistiche. Un contratto transitorio oltre i 30 giorni, con un’esigenza reale di lavoro, studio o cura scritta nel contratto e documentata, è un’altra cosa. Non è però una scappatoia per continuare ad affittare ai turisti: senza esigenza vera il contratto rischia di diventare un 4+4, e un soggiorno turistico resta soggetto ai limiti del Comune anche se lo chiami transitorio.

Per un proprietario che lascia il turistico nel centro, quindi, il contratto per studenti può valere più del transitorio ordinario. Le regole sugli affitti brevi, dal CIN alla tassa di soggiorno, sono nella guida agli affitti brevi a Firenze.

L’accordo territoriale di Firenze del 2025

Quali esigenze transitorie accetta l’accordo di Firenze

Basta l’esigenza di una sola delle parti (art. 12). L’elenco dell’inquilino è ampio e comprende anche le cure.

La documentazione che prova l’esigenza va allegata obbligatoriamente al contratto, che deve seguire il tipo B del DM 2017. Per le motivazioni non elencate o difficili da documentare servono l’assistenza delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini firmatarie e un’attestazione bilaterale. È proprio questo il punto delicato per chi esce dal turistico: «lavoro» e «studio» vanno provati con documenti, non dichiarati.

• Documento d’identità e codice fiscale delle parti (per gli stranieri, anche permesso di soggiorno)
• Prova dell’esigenza: lettera di distacco o contratto, iscrizione al corso, documentazione delle cure, compromesso, titolo dei lavori
• Contratto sul tipo B del DM 2017 con i motivi di transitorietà indicati con precisione
• Zona, tipologia (A, B o C), superficie convenzionale e maggiorazioni applicate
• Elenco degli arredi firmato e consegnato all’inquilino, se applichi l’aumento per l’arredato
• APE, per la maggiorazione legata alla classe energetica
• Attestazione dell’associazione (bilaterale per le esigenze di studio con aumento del 5% e per quelle non elencate)
• Ricevuta di registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni

Come si calcola il canone transitorio a Firenze

Il canone si calcola in € al metro quadro al mese: superficie convenzionale per il valore della zona e della tipologia dell’immobile, più le maggiorazioni. Firenze è divisa in sei zone, definite per microzone catastali.

1. 01

   Tipologia dell’immobile

   B se ha almeno 6 di 7 dotazioni (riscaldamento, bagno con quattro apparecchi e finestra o aerazione, impianto idrico ed elettrico a norma, ascensore oltre il terzo piano, infissi efficienti, citofono). A se è ristrutturato negli ultimi 10 anni con impianti rifatti, o se ha i requisiti B più almeno 6 elementi come aria condizionata, doppio bagno, fibra FTTH, porta blindata, posto auto. C se mancano almeno due dotazioni della B, senza contare ascensore e citofono.

2. 02

   Superficie convenzionale

   Superficie interna calpestabile, più quote di balconi, terrazze e cantine (25%), garage (50%), posti auto e giardini. Sotto i 60 mq si può aumentare del 20% fino a 63 mq; tra 60 e 65 mq del 5% fino a 65 mq.

3. 03

   Maggiorazioni

   Arredato: fino al 15% con arredo in ogni vano, 10% se arredati 3/4 dei vani, 7% se la metà. Pregio (art. 1, c. 2, lett. a L. 431/1998): 15%, A/7: 10%. Classe energetica: da +2% (E) a +15% (A4). Gli aumenti si applicano uno dopo l’altro, non si sommano.

4. 04

   Solo per i transitori

   Il canone sta nelle fasce dell’art. 5; l’aumento fino al 5% su minimi e massimi vale solo per le esigenze di studio, apprendistato e formazione, verificate con attestazione bilaterale obbligatoria.

Per le stanze l’accordo (art. 15) calcola il canone dell’intero appartamento e lo divide per le superfici in uso esclusivo, aggiungendo la quota degli spazi comuni; sulle singole stanze non si applicano altre maggiorazioni e la somma dei canoni non può superare quello dell’intero alloggio. Planimetrie, spese e regole d’uso degli spazi comuni vanno allegate o scritte nel contratto.

Esempio: bilocale arredato in zona Centro

Un proprietario ha un bilocale di 55 mq calpestabili nel centro storico (tipologia B, completamente arredato, APE in classe D). Non può più aprirlo agli affitti turistici, quindi passa al medio termine e lo affitta per 12 mesi a un manager distaccato a Firenze dalla sua azienda.

Con un canone di 820 € al mese, cioè 9.840 € l’anno, la cedolare secca al 10% costa 984 € l’anno. Per il confronto con l’IRPEF usa il calcolatore della cedolare secca. Se il canone resta almeno il 10% sotto il massimo dell’accordo, l’IMU scende dallo 0,57% allo 0,46%.

Il contratto per studenti universitari a Firenze

L’accordo del 2025 dà «particolare importanza» ai contratti per studenti, come sottolinea il Comune. Le regole principali (art. 13):

• Dove: nei Comuni sedi di università, di corsi universitari distaccati e di istituti di istruzione superiore, comprese le istituzioni AFAM come accademie e conservatori (L. 508/1999), e nei Comuni limitrofi.
• Chi: studenti iscritti a un corso di laurea o post-laurea (master, dottorati, specializzazioni, perfezionamenti) in un Comune diverso da quello di residenza; il contratto può essere firmato da un singolo, da un gruppo o dalle aziende per il diritto allo studio.
• Durata: da sei mesi a tre anni; alla prima scadenza si rinnova per la stessa durata se lo studente non dà disdetta da uno a tre mesi prima.
• Canone: può essere aumentato fino al 15%, come consente il DM 2017.
• Subentro: se uno degli studenti recede e almeno uno degli iniziali resta, può subentrare un altro studente con i requisiti; serve una richiesta scritta e il proprietario, se accetta, comunica la cessione all’Agenzia delle Entrate.

Ai contratti per studenti restano le agevolazioni IRPEF dei concordati, escluse per i transitori ordinari, e nel centro danno accesso al contributo IMU 2026 per chi lascia il turistico.

L’attestazione: unilaterale o bilaterale

Per i contratti non assistiti, l’art. 20 dell’accordo prevede l’attestazione di almeno un’organizzazione firmataria, dei proprietari o degli inquilini, sui modelli allegati all’accordo: certifica che contenuto economico e normativo del contratto rispettano l’accordo, anche per le agevolazioni fiscali. Per il Comune è obbligatoria per avere le agevolazioni. Serve invece un’attestazione bilaterale, cioè di un’organizzazione per parte, in due casi: il transitorio per studio con l’aumento del 5% e le esigenze non elencate nell’accordo.

Il Comune segnala che le organizzazioni della proprietà sono disponibili per consulenze, calcoli e rilascio delle attestazioni. Porta bozza del contratto, visura, APE, elenco degli arredi e prova dell’esigenza; se vuoi l’IMU allo 0,46%, chiedi che la certificazione del canone almeno del 10% sotto il massimo sia inserita nell’attestazione, come richiede l’art. 14 dell’accordo.

Registrazione, cedolare secca al 10% e IMU a Firenze

Dal 1° gennaio 2027 la cedolare secca passa nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026, artt. 203–206), con le stesse aliquote del 21% e del 10% e lo stesso obbligo di raccomandata. Le regole generali sono nella guida alla cedolare secca; il confronto con gli altri contratti è nella guida ai contratti di affitto.

Gestire un affitto transitorio a Firenze con Maurice

Chi passa dal turistico al medio termine cambia ritmo: meno arrivi, ma inquilini che restano mesi, documenti da verificare e un canone da incassare ogni mese. Studenti delle università e delle accademie, ricercatori, manager in distacco, pazienti in cura e i loro familiari: Maurice è l’agente IA che li gestisce al posto tuo.

• prenotazioni da Uniplaces, HousingAnywhere e Spotahome in automatico, o dal tuo PMS;
• documenti d’identità verificati e documenti aggiuntivi che chiedi tu, come l’iscrizione all’università o all’accademia, la lettera di distacco o la documentazione delle cure, da controllare e approvare;
• firma del contratto su richiesta;
• canone mensile riscosso con carta, con promemoria all’inquilino e un avviso a te appena un pagamento non arriva;
• assistenza 24/7 nella lingua dell’inquilino su ZTL, raccolta differenziata, riscaldamento ed elettrodomestici, con te coinvolto solo per guasti e decisioni;
• se ti restano appartamenti in affitto breve fuori dalle zone bloccate, Maurice gestisce anche quelli: check-in online, Alloggiati Web, Turismo5 e tassa di soggiorno.

Maurice non calcola il canone concordato e non rilascia l’attestazione, che restano alle associazioni. Costa 9,99 € al mese per immobile, IVA esclusa, con la promozione valida fino al 31 dicembre 2026; la prova gratuita si attiva con il team. Confronta le alternative nei migliori software per affitti transitori e leggi i rischi del contratto di affitto transitorio. Per altre città vedi l’affitto transitorio a Roma e a Bologna.