Affitto transitorio a Napoli: i due accordi territoriali, canone, studenti e tasse (guida 2026)

Come funziona l’affitto transitorio a Napoli

Le regole nazionali sono quelle dell’art. 5 della L. 431/1998 e del DM 16 gennaio 2017: durata fino a 18 mesi, esigenza transitoria indicata nel contratto e documentata, registrazione entro 30 giorni. Le trovi nella guida al contratto di affitto transitorio. A Napoli il resto lo decidono gli accordi territoriali, che nel 2025 hanno sostituito quello firmato il 7 novembre 2017 e depositato il 24 gennaio 2018.

Napoli supera i 10.000 abitanti, quindi il canone dei transitori sopra i 30 giorni deve stare nelle fasce dell’accordo; per i contratti fino a 30 giorni canone e spese restano liberi. Napoli è anche tra i Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003) ed è nominata nella circolare 8/E del 2017 dell’Agenzia delle Entrate: un transitorio a canone concordato può quindi avere la cedolare secca al 10%. Se oggi affitti ai turisti, le regole per le locazioni brevi sono nella guida agli affitti brevi a Napoli.

I due accordi territoriali di Napoli del 2025

Il Comune di Napoli pubblica sulla sua pagina dedicata due accordi, firmati da gruppi diversi di associazioni. Hanno la stessa struttura, ma i valori e alcuni aumenti cambiano.

Quali esigenze transitorie sono ammesse a Napoli

I due accordi hanno lo stesso elenco, e basta un’esigenza di una sola delle parti. Il proprietario può usare il transitorio quando entro 18 mesi deve destinare la casa a sé, ai figli o ai genitori per:

• trasferimento temporaneo della sede di lavoro, matrimonio o rientro dall’estero;
• motivi di studio, propri o dei figli, per immobili in un luogo diverso dalla sua residenza;
• fine di un rapporto di lavoro, già nota alla firma, che lo obbliga a lasciare l’alloggio di servizio;
• qualsiasi altra esigenza legata a un evento certo con data indicata nel contratto.

Per l’inquilino le esigenze ammesse sono:

• lavoro a termine o a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza, trasferimento per lavoro previsto o temporaneo;
• necessità di cure o di assistere familiari in un comune diverso da quello di residenza e non confinante;
• acquisto di una casa che sarà disponibile entro 18 mesi, o lavori che rendono temporaneamente inutilizzabile la propria;
• campagna elettorale;
• qualsiasi altra esigenza legata a un evento certo con data indicata nel contratto.

Se l’esigenza non è in elenco o è difficile da documentare, proprietario e inquilino devono essere assistiti ciascuno da un’associazione firmataria; l’accordo di aprile cita come esempi eventi sismici, separazioni e divorzi, calamità. In pratica: il lavoratore in trasferta e chi arriva a Napoli per cure mediche, o per assistere un familiare, hanno una voce dedicata; per un tirocinio non c’è una voce specifica, quindi si usa quella generale dell’evento con data certa, meglio con l’assistenza delle associazioni. Gli studenti universitari hanno un contratto apposito.

• Documento d’identità e codice fiscale delle parti
• Prova dell’esigenza transitoria (contratto di lavoro a termine, lettera del datore di lavoro, documentazione della struttura sanitaria, compromesso di acquisto, titolo dei lavori)
• Visura catastale, per la sezione e il foglio che individuano l’area
• Misure dell’alloggio, APE ed elenco degli arredi
• Contratto sul modello ministeriale (allegato B del DM) con la scheda determinativa del canone (allegato H dell’accordo)
• Attestazione unilaterale o bilaterale di un’associazione firmataria, se il contratto non è assistito
• Ricevuta di registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni

Come si calcola il canone transitorio a Napoli

1. 01

   Trova l’area

   A Napoli l’area non si cerca per indirizzo ma per sezione e foglio catastale, che leggi nella visura, nell’allegato A dell’accordo. Controlla anche gli elenchi di strade: in quelle indicate il canone può salire fino al 20% in area 3, al 25% in area 4 e al 30% nelle aree dalla 5 alla 7, dove può anche scendere; nelle strade fuori elenco può scendere fino al 30%.

2. 02

   Conta gli elementi e trova la fascia

   Con fino a 3 elementi sei nella prima fascia (dall’1% al 25% della banda tra minimo e massimo), con almeno 4 nella seconda (26–50%), con almeno 5 nella terza (51–75%), con almeno 6 nella quarta (76–100%). Dentro la fascia conta lo stato di conservazione; con un APE in classe A rilasciato dopo il 1° gennaio 2013 sei comunque in quarta fascia.

3. 03

   Calcola la superficie

   La superficie utile conta al 100%, balconi e terrazze al 25%; box, cantine e posti auto con le percentuali dell’accordo scelto (il box per esempio al 60% in quello di aprile, al 100% in quello di maggio), con una tolleranza del 5%.

4. 04

   Applica aumenti e riduzioni

   Le percentuali si sommano e si applicano al valore annuo al metro quadro; con l’accordo di aprile non possono superare il 100%. Poi compili la scheda dell’allegato H e chiedi l’attestazione.

L’area 7 è quella con i valori più alti: tra le sue strade di pregio l’accordo di aprile elenca via Caracciolo, via Posillipo, via dei Mille e piazza dei Martiri. Gli aumenti e le riduzioni che contano di più per il medio termine sono questi:

Esempio: bilocale arredato di 60 m² per un lavoratore

Una project manager residente a Milano, con un contratto a termine di un anno presso un’azienda napoletana, affitta un bilocale completamente arredato in area 5. L’esigenza è tra quelle elencate, quindi basta l’attestazione di un’associazione. Usiamo l’accordo di aprile.

E una stanza per uno studente?

Gli accordi calcolano il canone dell’intero appartamento e lo dividono in proporzione alla superficie di ciascuna porzione affittata, compresa la quota delle parti comuni. Prendiamo un appartamento di 90 m² convenzionali in area 4 (40–90 €), con 5 elementi tra cui il wi-fi: terza fascia, da 65,50 a 77,50 €. Con 75 € al m² e il 15% per l’arredo completo il valore è 86,25 €, e il canone dell’alloggio 7.762,50 € all’anno, cioè 646,88 € al mese. Con tre stanze uguali, ogni studente paga un terzo: 215,63 € al mese.

Contratto per studenti universitari a Napoli

Per gli studenti fuori sede della Federico II, dell’Orientale, della Parthenope, della Vanvitelli o del Suor Orsola Benincasa, gli accordi prevedono il contratto per studenti dell’allegato C del DM. Vale nel territorio del Comune di Napoli, sede di università; per i comuni vicini, come Portici o Pozzuoli, si applicano gli accordi di ciascun comune.

• durata da 6 mesi a 3 anni, con rinnovo alla prima scadenza salvo disdetta dello studente almeno un mese e non oltre tre mesi prima;
• lo firmano il singolo studente, un gruppo di studenti o gli enti per il diritto allo studio;
• il canone segue aree e fasce dell’accordo; il wi-fi conta come elemento per i contratti transitori e per studenti;
• l’arredo completo aumenta il canone fino al 15% con l’accordo di aprile e fino al 16% con quello di maggio;
• per una stanza il canone dell’appartamento si divide in proporzione alla superficie, come nell’esempio sopra.

La domanda non manca. Nel maggio 2023 il rettore della Federico II, Matteo Lorito, ha detto all’agenzia Dire che Napoli ha forse «il rapporto peggiore tra numero di studenti e numero di posti in alloggi a prezzo controllato» tra le città italiane, legando la carenza anche all’uso degli appartamenti privati come B&B. Il 1° ottobre 2026 gli studenti sono tornati in tenda nel cortile della Federico II contro il caro affitti. Per un proprietario è uno spazio concreto per contratti regolari a canone concordato.

Attestazione: unilaterale o bilaterale

Entrambi gli accordi prevedono due modelli di attestazione di rispondenza: quella unilaterale (allegato D), rilasciata da una sola associazione dei proprietari o degli inquilini firmataria, e quella bilaterale (allegato E), rilasciata da un’associazione dei proprietari e una degli inquilini. Si basano sulla scheda determinativa del canone (allegato H), in cui le parti dichiarano sotto la propria responsabilità superficie, dati catastali, elementi, fascia e aumenti.

Serve per i contratti non assistiti dalle associazioni, sia per le agevolazioni fiscali sia per la riduzione dell’IMU, e per i transitori motivati da esigenze fuori elenco l’assistenza deve essere di entrambe le parti. Per chiederla rivolgiti a una delle associazioni firmatarie dell’accordo che usi: i loro nomi e le sedi napoletane sono nel testo di ciascun accordo.

Registrazione, cedolare secca al 10% e IMU a Napoli

Per la cedolare l’inquilino va avvisato prima con raccomandata, come spiega la guida alla cedolare secca. Dal 1° gennaio 2027 la cedolare passa nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026, artt. 203–206) con le stesse aliquote. Per confrontare cedolare e IRPEF sul tuo canone usa il calcolo della cedolare secca; per scegliere tra 4+4, 3+2, transitorio e locazione breve vedi i tipi di contratto di affitto.

Gestire un affitto transitorio a Napoli con Maurice

Studenti fuori sede ed Erasmus, specializzandi, lavoratori in trasferta, familiari di pazienti: a Napoli gli inquilini a medio termine scrivono in molte lingue e restano per mesi. Maurice è l’agente IA che li gestisce al posto tuo, dalla prenotazione all’ultimo canone:

• prenotazioni da Uniplaces, HousingAnywhere e Spotahome in automatico, o dal tuo gestionale;
• documenti: verifica quelli d’identità e raccoglie i documenti aggiuntivi che chiedi, come il contratto di lavoro a termine, la documentazione sanitaria o l’iscrizione all’università;
• firma del contratto su richiesta;
• canone mensile riscosso con carta, con promemoria all’inquilino e avvisi di ritardo per te;
• assistenza 24/7 nella lingua dell’inquilino, con te coinvolto solo per guasti e decisioni.

Maurice non calcola il canone concordato e non rilascia l’attestazione: quelli restano compito tuo e delle associazioni. Costa 9,99 € al mese per alloggio, IVA esclusa, in promozione fino al 31 dicembre 2026 (poi 15,99 €), e la prova gratuita si attiva con il team. Il confronto con piattaforme e gestionali è nei migliori software per affitti transitori; gli errori più costosi sono nella guida ai rischi del contratto di affitto transitorio. Per le altre città vedi l’affitto transitorio a Torino, a Roma e a Milano.