Affitto transitorio a Torino: accordo territoriale, canone, studenti e tasse (guida 2026)

Come funziona l’affitto transitorio a Torino

Le regole nazionali sono quelle dell’art. 5 della L. 431/1998 e del DM 16 gennaio 2017: durata fino a 18 mesi, esigenza transitoria indicata nel contratto e documentata, registrazione entro 30 giorni. Le trovi nella guida al contratto di affitto transitorio. Il resto lo decide l’accordo territoriale, che a Torino vale per gli immobili nel territorio del Comune.

Torino supera i 10.000 abitanti, quindi il canone dei transitori sopra i 30 giorni deve rispettare le fasce dell’accordo. È anche tra i Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003) ed è nominata nella circolare 8/E del 2017 dell’Agenzia delle Entrate: per questo un transitorio a canone concordato può avere la cedolare secca al 10%. Il medio termine a Torino si rivolge agli studenti del Politecnico e dell’Università, ai lavoratori in trasferta e a chi arriva in città per cure o per assistere un familiare.

L’accordo territoriale di Torino: uno solo per tutta la città

A differenza di Milano e Roma, dove convivono due accordi, a Torino ce n’è uno solo, firmato dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini convocate dal Comune e anche da EDISU, l’ente regionale per il diritto allo studio.

Quali esigenze transitorie sono ammesse a Torino

Basta un’esigenza di una sola delle parti, e va provata con documenti allegati al contratto. L’accordo divide le esigenze in due gruppi: per il secondo l’attestazione bilaterale di un’associazione dei proprietari e una degli inquilini è obbligatoria.

In pratica, per un lavoratore in trasferta o con un contratto a termine basta di solito l’attestazione di un’associazione. Chi arriva per un tirocinio, un dottorato o una ricerca rientra nelle esigenze di ricerca e di studio; chi viene a stare vicino a un familiare che ha bisogno di assistenza, nella vicinanza a parenti bisognosi. Chi si trasferisce per cure mediche non ha una voce dedicata e usa quella generale dell’evento con data certa. In tutti questi casi l’attestazione deve essere bilaterale. Gli studenti universitari hanno invece un contratto apposito, più sotto.

• Documento d’identità e codice fiscale delle parti
• Prova dell’esigenza transitoria (contratto di lavoro a termine, lettera del datore di lavoro, compromesso registrato, documentazione sanitaria o di ricerca)
• Contratto sul modello dell’allegato 5, con la data di deposito dell’accordo
• Zona dallo stradario, metri quadri utili e punteggio degli elementi dell’allegato 2
• Elenco degli arredi, se applichi l’aumento del 15%
• Attestazione di congruità (allegato 9), bilaterale quando l’accordo lo richiede
• Ricevuta di registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni

Come si calcola il canone transitorio a Torino

Per i transitori l’accordo usa i valori del contratto 3+2 dell’allegato 2. La zona si legge nello stradario: corso Duca degli Abruzzi, per esempio, dove ha la sede principale il Politecnico, è in zona 1 per i numeri pari e per gran parte dei dispari, e in zona di pregio per alcuni civici.

La sottofascia dipende dal punteggio dei 22 elementi dell’allegato 2. Per esempio valgono 1 punto l’ascensore, il riscaldamento autonomo o centralizzato con valvole termostatiche (0,5 se centralizzato senza valvole), il condizionamento, la cantina, la porta blindata, i doppi vetri su tutte le finestre, il videocitofono, la metropolitana entro 400 metri e la cucina arredata con frigorifero e lavatrice.

I metri quadri utili sono misurati al netto dei muri: l’abitazione conta al 100%, il box all’80%, cantine, soffitte, balconi e terrazze al 25%, le aree scoperte esclusive al 10%. Poi l’accordo applica aumenti e riduzioni, che si sommano tra loro:

• alloggio arredato (almeno cucina e camera da letto): +15% per i transitori; in questo caso la cucina arredata non conta più nel punteggio;
• alloggi piccoli: la superficie convenzionale aumenta del 30% fino a 41 m², del 25% oltre i 41 m² e del 20% oltre i 51 e fino a 67 m²; tra 67 e 80 m² non può scendere sotto 80,4 m²;
• classe energetica: +6% per le classi A1–A4, +5% per le classi indicate nell’accordo come «A - B - C», nessuna variazione per D ed E, −5% per F, G e alloggi non classificati;
• edificio costruito negli ultimi 8 anni: fino a +20%, non sommabile alla classe energetica;
• ristrutturazione negli ultimi 10 anni con spese superiori a due annualità di canone: fino a +10%, con doppia vidimazione;
• arredi comprati negli ultimi 5 anni per almeno 5.000 €: fino a +5%, con fatture, foto e doppia vidimazione;
• nessun deposito cauzionale: +2,5%;
• almeno 9 elementi per almeno 8 punti: fino a +10%, con doppia vidimazione.

Nelle zone di pregio queste maggiorazioni non si applicano. I valori minimi possono invece scendere fino al 10% per edifici molto degradati o affitti a parenti, sempre con doppia vidimazione.

Esempio: bilocale arredato di 60 m² per un lavoratore

Un ingegnere con un contratto a tempo determinato a Torino, residente a Bari, affitta per 12 mesi un bilocale arredato di 60 m² in zona 2. L’esigenza è dell’inquilino e rientra tra quelle per cui basta l’attestazione di un’associazione.

E una stanza per uno studente?

Se il proprietario non abita nell’appartamento e affitta le stanze con contratti separati, l’accordo parla di locazione frazionata: il canone dell’intero alloggio si calcola con la tabella del contratto scelto e si divide in base ai metri quadri usati da ciascuno, cioè la stanza al 100% più la propria quota degli spazi comuni. Con un appartamento di 80 m² in zona 2 con tre stanze singole (14, 12 e 12 m²), almeno quattro elementi della tabella studenti e un valore di 5,50 € + 20% per l’arredo, il canone dell’alloggio è 80,4 m² × 6,60 € = 530,64 € al mese. Con 42 m² di spazi comuni divisi per tre, la stanza da 14 m² paga il 35% (185,72 €) e le due da 12 m² il 32,5% ciascuna (172,46 €).

I contratti frazionati sono validi solo con la doppia vidimazione e devono essere tutti dello stesso tipo, per esempio tutti per studenti. Con le maggiorazioni viste sopra, come un edificio recente o una buona classe energetica, il canone sale; senza bagno interno si applica la terza sottofascia.

Contratto per studenti universitari a Torino

Per gli studenti fuori sede iscritti all’università, come al Politecnico o all’Università di Torino, l’accordo prevede il contratto dell’allegato 6: durata da 6 a 36 mesi, rinnovo automatico alla prima scadenza per lo stesso periodo se lo studente non dà disdetta da uno a tre mesi prima, recesso per gravi motivi con tre mesi di preavviso, anche da parte di uno solo degli studenti firmatari. I valori sono quelli della tabella dell’allegato 3, con le stesse zone, ma la sottofascia dipende da sette elementi pensati per gli studenti:

• doppi servizi negli alloggi oltre i 100 m²;
• almeno 14–18 m² per studente;
• una camera singola per ogni studente;
• alloggio entro 3 km dalla sede universitaria (basta per uno degli studenti);
• sede raggiungibile con non più di due mezzi pubblici;
• comodità di salita (ascensore, primo piano, barriere architettoniche superate);
• collegamento internet gratuito.

Con almeno quattro elementi si usa la sottofascia 1, con tre la 2, con due la 3. I valori sono senza mobili e salgono del 20% se sono arredate almeno cucina e camera da letto. Se il contratto è garantito e firmato da EDISU, si applicano i valori minimi della fascia. Chi invece affitta una stanza nella casa in cui vive può usare il contratto parziale per studenti (capitolo V): da 3 a 12 mesi con rinnovo automatico, patto di coabitazione e doppia vidimazione obbligatoria. ASPPI non sottoscrive i capitoli sulla locazione parziale finché resta la penale a carico del proprietario che recede.

Sul mercato, un’indagine del centro FULL del Politecnico, condotta tra giugno e settembre 2021 e presentata nel giugno 2023, ha rilevato che l’86% degli studenti fuori sede intervistati viveva in un appartamento condiviso e che una stanza singola costava in media tra 250 e 350 euro al mese, con contratti per la maggior parte a canone concordato per studenti. Le residenze di EDISU contavano 3.179 posti letto nel 2025 in tutto il Piemonte, secondo i dati dell’Osservatorio regionale pubblicati dall’ente: numeri lontani dagli oltre 115.000 studenti della sola Torino citati dal Politecnico, per cui la maggior parte dei fuori sede cerca casa dai privati.

L’attestazione di congruità: quando serve e dove chiederla

Il DM 16 gennaio 2017 prevede che i contratti non assistiti dalle associazioni abbiano un’attestazione di un’organizzazione firmataria: a Torino è l’attestazione di congruità degli allegati 9 (alloggio intero) e 10 (locazione parziale e frazionata), in cui le parti dichiarano metri quadri, zona, elementi e maggiorazioni e le associazioni certificano che il canone rientra nell’accordo. Secondo il Comune vale anche verso l’Agenzia delle Entrate e, dal DL 73/2022, può essere usata per i contratti successivi finché non cambiano l’immobile o l’accordo.

Basta un’associazione, salvo i casi dell’allegato 13, in cui servono la firma e la vidimazione di un rappresentante dei proprietari e di uno degli inquilini: le esigenze del secondo gruppo della tabella sopra, la locazione parziale e quella frazionata, gli aumenti per ristrutturazione, arredi nuovi e 9 elementi, la riduzione dei valori minimi, alcune voci del punteggio (area verde condominiale, interventi di efficienza energetica e sismabonus) e la scelta dei criteri nelle zone di pregio.

Gli sportelli delle associazioni firmatarie sono elencati sulla pagina della Città di Torino dedicata ai contratti convenzionati: tra gli altri APE, APPC, ASPPI, Confabitare, Confappi, Federproprietà, UPPI e Unioncasa per i proprietari, SUNIA, SICET, UNIAT e Unione Inquilini per gli inquilini, oltre a EDISU. Il Comune chiede di telefonare prima di andare; per informazioni generali c’è il servizio Informacasa (011 011 24300).

Registrazione, cedolare secca al 10% e IMU a Torino

Per la cedolare l’inquilino va avvisato prima con raccomandata, come spiega la guida alla cedolare secca. Dal 1° gennaio 2027 la cedolare passa nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026, artt. 203–206) con le stesse aliquote. Per vedere quanto risparmi rispetto all’IRPEF sul tuo canone usa il calcolo della cedolare secca.

Da affitto breve a transitorio: cosa comunicare in Piemonte

Se oggi affitti a turisti e vuoi passare al medio termine, in Piemonte c’è un passaggio in più. Secondo le FAQ della Regione, se sospendi la locazione turistica per affittare con un contratto di più di 30 giorni e meno di 18 mesi, devi comunicare la sospensione entro dieci giorni dalla firma, con il modulo online Mod Com LT 2025. La sospensione non si può annullare né ridurre e la locazione turistica si riattiva da sola il giorno dopo la fine del periodo. Le altre regole per i turisti sono nella guida agli affitti brevi a Torino; per scegliere tra 4+4, 3+2, transitorio e locazione breve vedi i tipi di contratto di affitto.

Gestire un affitto transitorio a Torino con Maurice

Un portafoglio di stanze per studenti e bilocali per lavoratori in trasferta significa molti inquilini, spesso stranieri, documenti diversi per ogni contratto e canoni da seguire ogni mese. Maurice è l’agente IA che gestisce l’inquilino al posto tuo, dalla prenotazione all’ultimo canone:

• prenotazioni da Uniplaces, HousingAnywhere e Spotahome in automatico, o dal tuo gestionale;
• documenti: verifica quelli d’identità e raccoglie i documenti aggiuntivi che chiedi, come il contratto di lavoro a termine, l’iscrizione al Politecnico o all’Università o la documentazione per l’esigenza transitoria;
• firma del contratto su richiesta;
• canone mensile riscosso con carta, con promemoria all’inquilino e avvisi di ritardo per te;
• assistenza 24/7 nella lingua dell’inquilino, su riscaldamento, raccolta differenziata o elettrodomestici, con te coinvolto solo per guasti e decisioni.

Maurice non calcola il canone concordato e non rilascia l’attestazione: quelli restano compito tuo e delle associazioni. Costa 9,99 € al mese per alloggio, IVA esclusa, in promozione fino al 31 dicembre 2026 (poi 15,99 €), e la prova gratuita si attiva con il team. Il confronto con piattaforme e gestionali è nei migliori software per affitti transitori; gli errori più costosi sono nella guida ai rischi del contratto di affitto transitorio. Se affitti anche al Sud, leggi le regole dell’affitto transitorio a Napoli.