Tasse e fisco
Cedolare secca sui negozi e affitti commerciali: oggi non c’è, nel 2027 al 21% o al 10%
In breve
Oggi la cedolare secca non si applica agli affitti commerciali: il canone di un negozio si tassa con l’IRPEF, più imposta di registro e bollo. L’unica eccezione sono stati i contratti per negozi firmati nel 2019. La manovra 2027 (ddl di bilancio, art. 5) propone di reintrodurla per i contratti stipulati nel 2027 su negozi e botteghe C/1 fino a 200 mq: 21%, ridotta al 10% nei capoluoghi delle città metropolitane, con il locale usato dall’inquilino solo per la sua attività. È una proposta: il Parlamento può cambiarla fino all’approvazione, entro il 31 dicembre. Aggiornato al 14 novembre 2026.
Appartamenti in affitto? Lascia a Maurice il lavoro di ogni giorno€9,99/unità al mese fino al 31/12Si può applicare la cedolare secca a un negozio oggi?
No. Nel 2026 la cedolare secca vale solo per le locazioni abitative: immobili di categoria catastale da A/1 ad A/11 (esclusi gli uffici A/10) locati per abitazione, con le relative pertinenze. Negozi (C/1), laboratori (C/3), magazzini affittati da soli (C/2), uffici (A/10) e capannoni (categoria D) restano nella tassazione ordinaria. Come funziona la cedolare sulle abitazioni lo spieghiamo nella guida alla cedolare secca sugli affitti.
| Immobile | Cedolare secca nel 2026 | Ddl di bilancio 2027 |
|---|---|---|
| Abitazione (A/1–A/11, escluso A/10) | 21% canone libero, 10% concordato, 21–26% affitti brevi | Concordato al 5% o all’1% per i nuovi contratti |
| Negozio o bottega C/1 fino a 200 mq | No | 21%, o 10% nei capoluoghi di città metropolitana |
| Negozio C/1 oltre 200 mq | No | No |
| Ufficio A/10 | No | No |
| Laboratorio C/3, capannone D | No | No |
Come si tassa oggi l’affitto di un negozio
Se sei una persona fisica e affitti un negozio fuori da un’attività d’impresa, il canone è un reddito fondiario: entra nella dichiarazione dei redditi insieme agli altri redditi e paga IRPEF e addizionali con le aliquote del tuo scaglione.
| Voce | Regime ordinario (negozio) | Con la cedolare secca proposta per il 2027 |
|---|---|---|
| Imposta sul reddito | IRPEF per scaglioni (23%, 33%, 43% nel 2026) più addizionali regionale e comunale | 21% o 10% fisso, niente addizionali |
| Base imponibile | Canone ridotto del 5% forfettario, se più alto della rendita catastale rivalutata | Canone annuo intero |
| Rapporto con gli altri redditi | Si somma a lavoro e pensione e può far salire lo scaglione | Resta fuori dal reddito complessivo IRPEF |
| Imposta di registro | 2% del canone annuo, di solito divisa a metà con l’inquilino | Per le abitazioni la cedolare la sostituisce: da confermare per i negozi |
| Aggiornamento ISTAT | Ammesso se previsto nel contratto, fino al 75% della variazione (L. 392/1978) | Per le abitazioni la cedolare richiede di rinunciarvi |
I contratti di locazione commerciale durano almeno 6 anni, rinnovabili per altri 6 (L. 392/1978, art. 27), e vanno registrati entro 30 giorni come quelli abitativi.
La cedolare sui negozi del 2019: cosa è rimasto
La legge di bilancio 2019 (L. 145/2018, art. 1, comma 59) aveva introdotto la cedolare al 21% per i negozi e le botteghe C/1 fino a 600 mq, escluse le pertinenze, ma solo per i contratti stipulati nel 2019. Restavano fuori i contratti tra le stesse parti per lo stesso immobile se al 15 ottobre 2018 era in corso un contratto interrotto prima della scadenza naturale. L’Agenzia delle Entrate aveva chiarito che l’inquilino poteva essere anche un’impresa.
La misura non è stata prorogata: per i contratti commerciali firmati dal 2020 in poi la cedolare non si può scegliere. Chi ha un contratto del 2019 ancora in regime di cedolare deve verificare con il commercialista fino a quando può mantenerla.
Cedolare secca negozi 2027: cosa propone la manovra
Il comma 1 del nuovo art. 360-quinquies del Testo unico delle imposte sui redditi, aggiunto dall’art. 5 del ddl di bilancio 2027, reintroduce la cedolare per gli immobili commerciali con regole più strette del 2019 sulla superficie e un’aliquota ridotta nelle grandi città:
| Requisito | 2019 (L. 145/2018) | Proposta 2027 (ddl di bilancio) |
|---|---|---|
| Categoria catastale | C/1 | C/1 |
| Superficie massima, escluse le pertinenze | 600 mq | 200 mq |
| Pertinenze locate insieme | Sì | Sì (C/2, C/6, C/7 secondo il dossier della Camera) |
| Contratti | Stipulati nel 2019 | Stipulati nel 2027 |
| Aliquota | 21% | 21%; 10% nei Comuni capoluogo di città metropolitana |
| Esclusione anti-elusione | Contratto tra le stesse parti in corso al 15 ottobre 2018 e interrotto in anticipo | Contratto tra le stesse parti in corso al 30 settembre 2026 e interrotto in anticipo |
| Uso del locale | Attività commerciale | Esclusivamente per un’arte, una professione o un’impresa commerciale dell’inquilino |
I capoluoghi di città metropolitana sono tra gli altri Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Genova, Venezia, Bari, Reggio Calabria, Palermo, Catania, Messina e Cagliari: lì il negozio pagherebbe il 10%, altrove il 21%. Possono scegliere la cedolare solo le persone fisiche che affittano fuori da un’attività d’impresa o professionale; se il negozio è intestato a una società, la cedolare non si applica.
Le esclusioni valgono come per le abitazioni: niente cedolare per i contratti prorogati o rinnovati nel 2027 e per quelli rifirmati con lo stesso inquilino dopo aver chiuso in anticipo un contratto in corso al 30 settembre 2026. Il quadro completo delle novità, con il concordato al 5% e all’1%, è nella guida alla cedolare secca 2027.
Esempio: quanto si risparmierebbe con la cedolare su un negozio
Esempi ipotetici, solo per mostrare l’ordine di grandezza. Il proprietario è una persona fisica con altri redditi, addizionali al 2%, e il canone supera la rendita catastale rivalutata.
| Negozio | IRPEF ordinaria (scaglione) | Addizionali e metà registro | Totale regime ordinario | Cedolare 2027 |
|---|---|---|---|---|
| Milano, 60 mq, canone 18.000 € | 7.353 € (43%) | 342 € + 180 € | 7.875 € | 1.800 € (10%) |
| Comune non metropolitano, 80 mq, canone 9.600 € | 3.010 € (33%) | 182 € + 96 € | 3.288 € | 2.016 € (21%) |
Il vantaggio è forte per chi ha redditi alti e un negozio in una città metropolitana, più contenuto altrove. In cambio, se le regole saranno quelle delle abitazioni, si rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone, che per un contratto di 6 anni possono pesare: Confedilizia ha chiesto infatti di attenuare questo divieto per i negozi. Per simulare un affitto abitativo puoi usare il calcolatore della cedolare secca.
Cosa fare se hai un negozio da affittare
- 1Controlla categoria e superficie in visura catastale: la proposta riguarda solo i C/1 fino a 200 mq, pertinenze escluse dal calcolo.
- 2Se il contratto è in corso, non chiuderlo per rifirmarlo nel 2027 con lo stesso inquilino: il ddl lo esclude se il contratto era in corso al 30 settembre 2026.
- 3Se il negozio è sfitto, la cedolare varrebbe per i contratti firmati nel 2027: valuta con il commercialista tempi e clausole, a partire dall’aggiornamento del canone.
- 4Aspetta il testo definitivo: il termine per gli emendamenti in commissione Bilancio è il 17 novembre, l’approvazione entro il 31 dicembre.
E per le abitazioni? Le guide della serie sulla cedolare secca
- Cedolare secca sugli affitti: cos’è, aliquote, chi può sceglierla e quando conviene.
- Contratto di affitto con cedolare secca: come si sceglie, clausola, raccomandata e registrazione.
- Cedolare secca e canone concordato: 10% oggi, 5% e 1% proposti per il 2027.
- Acconto della cedolare secca: quando si paga, quanto e con quali codici tributo.
- Cedolare secca sugli affitti brevi: 21% o 26% e limite dei due appartamenti.
Domande frequenti
Si può applicare la cedolare secca a un negozio nel 2026?
No. Nel 2026 la cedolare secca vale solo per gli immobili abitativi. Fa eccezione chi ha firmato nel 2019 un contratto per un negozio C/1 fino a 600 mq, quando la legge di bilancio 2019 l’aveva prevista per un solo anno. Per i nuovi contratti commerciali del 2026 si paga l’IRPEF.
Cosa prevede la manovra 2027 per la cedolare secca sui negozi?
Il ddl di bilancio 2027 propone la cedolare al 21% per i contratti stipulati nel 2027 su negozi e botteghe C/1 fino a 200 mq, più pertinenze, ridotta al 10% nei Comuni capoluogo di città metropolitana. L’inquilino deve usare il locale solo per la propria attività. È una proposta che il Parlamento può ancora modificare.
La cedolare secca vale anche per uffici e capannoni?
No, né oggi né nella proposta per il 2027: riguarda solo gli immobili di categoria C/1, cioè negozi e botteghe, fino a 200 mq. Uffici (A/10), laboratori (C/3) e capannoni (categoria D) restano nella tassazione ordinaria.
Quali sono i capoluoghi di città metropolitana con la cedolare al 10%?
Sono i Comuni capoluogo delle città metropolitane, tra cui Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Genova, Venezia, Bari, Reggio Calabria, Palermo, Catania, Messina e Cagliari. Lì, secondo il ddl 2027, la cedolare sui negozi scenderebbe al 10%; negli altri Comuni sarebbe del 21%.
Se il negozio è intestato a una società posso scegliere la cedolare?
No. La cedolare secca è riservata alle persone fisiche che affittano fuori dall’attività d’impresa, arti o professioni. Un negozio intestato a una società o affittato da un imprenditore nell’ambito della sua impresa resta nella tassazione ordinaria.
L’inquilino del negozio può essere una società?
Sì. Per la cedolare del 2019 l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito che il conduttore poteva essere un’impresa, e il ddl 2027 richiede proprio che il locale sia usato esclusivamente per un’arte, una professione o un’impresa commerciale dell’inquilino.
Posso chiudere il contratto in corso e rifirmarlo nel 2027 con la cedolare?
No. Il ddl esclude i contratti firmati nel 2027 tra le stesse parti per lo stesso immobile se al 30 settembre 2026 era in corso un contratto non scaduto, interrotto prima del termine. Esclude anche i contratti prorogati o rinnovati nel 2027.
Questo articolo ha carattere informativo generale e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le norme cambiano e i regolamenti locali variano: verifica con il tuo commercialista o un professionista prima di agire.
Fonti
- Camera dei deputati — Ddl di bilancio 2027 (AC 3174), tomo II, art. 5 «Modifiche al regime della cedolare secca»
- Camera dei deputati — Ddl di bilancio 2027 (AC 3174), tomo I, relazione tecnica
- Camera dei deputati — Testo AC 3174-bis dopo lo stralcio (4 novembre 2026)
- Camera dei deputati — Dossier del Servizio Studi sul ddl di bilancio 2027, vol. I (9 novembre 2026)
- Camera dei deputati — Bollettino della V Commissione Bilancio, 12 novembre 2026
- FiscoOggi — Cedolare secca su negozi e botteghe anche se il conduttore è un’impresa (risoluzione 50/E del 2019)
- Agenzia delle Entrate — Circolare n. 8/E del 10 aprile 2019
- Confedilizia — Apprezzamento per la manovra, le proposte sulla cedolare (13 novembre 2026)
- Normattiva — L. 27 luglio 1978, n. 392 (locazioni di immobili urbani)
Matteo Anzidei · Fondatore di Maurice Assistant
Matteo Anzidei ha fondato Maurice Assistant a Milano per togliere a host e property manager il lavoro ripetitivo: messaggi agli ospiti, check-in, documenti, Alloggiati Web e pagamenti. Scrive guide pratiche su normative e automazione degli affitti brevi.
